郑实涛：天樾之后二环不再有洋楼

---西安新兴房地产开发公司市场营销部经理郑实涛访谈

    编制按：新兴地产是西安比较有实力的本土开发企业，新兴17年，在西安开发的项目受到业界一致好评。特别是新兴地产在美国纳斯达克成功上市以后，引起了西安乃至全国房地产界的高度关注。新浪房产作为陕西房地产主流媒体，希望通过与西安新兴房地产开发有限公司市场营销部郑实涛的对话，来进一步了解新兴地产上市一年以来的快速发展之路，了解新兴地产在西安开发的天樾项目。

西安新兴房地产开发公司市场营销部经理郑实涛

　　天樾之后二环不再有洋楼

　　新浪房产：新兴地产作为西安本土的知名房地产开发企业，在西安开发了新兴in之家、新兴24G、新兴骏景园园等项目，最近重点推的是哪个项目？

　　郑实涛：新兴地产在西安城东开发的时间比较长，新兴骏景园一期是从02年开始运作，在当时那个市场环境下，在05年的时候销售价格已经到了每平方米4000多元，可以说运作的非常不错。随后，我们开始做二期项目。一期、二期这两块地是分开，但是位置离得很近，所以在整个项目的运作时把它连成一片，以一个大社区来运作，新兴骏景园二期是在06年开始正式运作的，项目面世是在08年。08年6月28日开始正式销售，截至到目前大概已经销售了60%。

　　天樾是新兴骏景园的一部分，主要是洋房这部分，我们在市场调研和开发的前期准备上都做了比较扎实的工作。

　　在西安的同质化产品中，城东板块的竞争还是比较激烈的，而我们能拿出二环边上的一块地做洋房，这在西安来说还是没有的，我们有句广告词“天樾之后二环不再有洋楼”，就是一个贴切的口号。这个不是武断的说法，从土地价值方面来说，在如此好的地段开发商如果去做洋房会无形中导致产品的价格比较高，故很难被消费者认可。而我们为什么能够做？我们经营这块土地，运营的还是比较好，所以我们可以有效的降低地价在房价中的这部分成本。

　　新兴天樾 以高性价比 高附加值占领市场

　　新浪房产：大家都知道作为洋楼产品，其相对普通住宅而言价格都是比较高的，而天樾项目为什能够在较短的时间取得如此好的销售，是不是跟其价格有一定的关系？

　　郑实涛：总的来讲我们的价格还是比较合适的。与东郊产河边和灞河边上的同类产品对比，他们已经卖到了5000多。就地理位置和交通来而言，我们的产品性价比还是比较高的，项目的销售势头就是一个很好的证明。

　　新浪房产：天樾的公摊现在大概是多少？

　　郑实涛：洋楼在17%左右，公摊还是比较合理，而且我们的项目附加值比较高。比如我们天樾项目1层送花园，二层、三层送露台的，在合同里有注明，规划已经这样做。我们的洋楼产品都是这个政策，大多数户型南北通透，明厨明卫。

　　“尊重” “好地段” 天樾彰显的价值体系

　　新浪房产：较高的性价比和丰厚的附加值毋庸置疑是新兴天樾项目的一个卖点，另外地段也是一个不容忽视的优势吧？我们还有什么买点需要与新浪网友分享？

　　郑实涛：我们总结出了一套价值体系。第一肯定是位置，位置决定他占有的社会资源，如医疗、配套、银行、商业网点等服务；另外位置也决定了交通，我们的项目面朝东二环，地铁3号线将会通过。

    另外一点，新兴天樾在开发过程中体现了“尊重”两个字，其中包括两个方面，一个是对自然的尊重，另外就是对客户的尊重。对客户的尊重，就是我们为什么会在这么好的一个地段去做洋房，我们要使客户享受到一个好地段给大家生活带来的各种便利。对自然的尊重，主要体现在前期拿到该地时，项目的开发设计尽量保留自然原貌，比如拿地初时地里的大树特别多，我们就避开这些树来开发。

　　美国纳斯达克上市为项目运作护航

　　新浪房产：新兴地产是在什么时候上市？作为一个上市公司，对天樾项目的销售是否有一定的促进作用？

　　郑实涛：新兴地产美国纳斯达克上市已经两年半了。同时也是西部，乃至中国第一家在美国纳斯达克上市的房地产企业。

　　上市无论是对企业品牌形成还是销售业绩都有一定的提升。比如，从去年开始，我们企业实行内控制度。作为上市公司要对股东负责，所以我们公司的管理首先是从内控这块开始的，09年，我们在执行内控制度的同时还要符合美国证监会通过SOS404审核，要把每个岗位，每个节点的风险有效控制。尤其我们销售这块主要采用ERP系统，09年我们把客户服务，物业管理以及销售整个纳入该系统管理，从而对新兴天樾项目的销售起到了较大幅度的提升作用。

　　营销之道：小步快跑 3盘联动

　　新浪房产：09年我们的销量如何？

　　郑实涛：近几个月我们每个月的销售额都在5000万～6000万。新兴天樾项目采取小步快跑的销售措施。我们先推出一部分房源，经过市场消化然后再推出另一部分。基本上我们推出的1栋楼，当天就能把70%的房子选出去，然后在1个月内就能买90%以上，但是对于剩下30%，价格和开盘当天价格相比肯定是有较大的波动幅度的，一般在200元左右，我们尽量鼓励客户排号集中选房。我们基本都是单栋操作，首先提前预约牌号，然后就集中选房，运作一段时间再推另外一个，保证签约。

　　新浪房产：08年地产一度跌入低谷，新兴天樾销售有没有收到影响，销售如何？

　　郑实涛：08年我们天樾项目销售2.5亿，对我们来说没有完成任务，但相对于别的项目而言，应该还是比较好的。09年截止目前我们已经完成4个多亿的销售任务。

　　新浪房产：新兴地产的产品不错，大家都认识到了，什么时候入住？

　　郑实涛：我们是分了两批入住，第一批是在今年的10月31号，另外一批是在2010年年底。天樾是分了两区，AB两区。目前销售的是B区。我们正在排小区中心的12号楼，我们叫景观楼王。

    新浪房产：新兴骏景园是分几期来推盘的？

　　郑实涛：09年新兴骏景园1期2期总共40万平方米，3期6万平方米，以后我们就会形成一个46万平米的大盘子，3期可能会在明年的春季推出。我们的项目开发主要是在东郊，因为城东客户资源还是比较多的。

　　新浪房产：新兴地产刚上市时，计划2010年销售收入达到10亿元，商品房年销售面积30万平方米，土地储备100万平方米。以目前的进度而言，这样的计划能否如期实现呢？会不会有一定的压力呢?

　　郑实涛：按照目前的发展势头，“计划2010年销售收入达到10亿元，商品房年销售面积20万平方米，土地储备100万平方米“的目标可能会如期实现。

　　新浪房产：新兴已经发展10余年了，下一步有什么大的举动？

　　郑实涛：截至09年新兴地产已经发展17年了，我们预储备大约有3万平方米多土地，一个就是6万平方米的骏景园3期。还有在沿着灞河边上的一块地，大概有200多亩。另外我们在城东核心有个项目。

　　下半年房市的变化幅度不会很大

　　新浪房产：有人说房地产又到了十字路口，你是怎么认为的？

　　郑实涛：西安的市场比沿海等一线城市反映的慢点。现在大多数一线城市都出现了价涨量跌的现象。我认为，第一二季度，销售增长比较快，这主要是去年的刚需的释放，当然还有改善型需求和投资性需求的释放。今年房地产的变化幅度不会很大。
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　　新兴骏景园项目简介：

　　新兴骏景园是西安新兴房地产开发有限公司集十年房地产开发经验的又一力作，该项目位于西安市东郊金花北路369号，西临东二环（金花北路），东临西安化工机械厂住宅区，北临兴工路。项目占地83.5亩，总建筑面积约18万平米，其中商业2.3万平米，所在区域是交大科技经济环带与轻工、康复路商贸经济环带的交汇处，其人文、购物、休闲、教育等配套资源极为丰富。

    新兴骏景园在西安首家将一个项目规划为两个部分，西临二环路的区域为大商业以及办公商住区域；东部为住宅；之间以保留了数十年原生大树的林荫商业回廊、个性咖啡屋予以贯通和连接，营造出一曲现代都市繁华与自然生态美妙结合的独特生活篇章。

    新兴骏景园将城市营造、都市繁华、商业园林、精品格调、生态环境、休闲居家有机组合，在西安城东形成一道靓丽风景线，其独特的品位可称西部的“东方明珠”。

    “新兴骏景园”二期是继一期之后开发的又一大型居住社区。该项目位于新城区东站路10号，占地103亩，总建筑面积约24万平方米，绿化率高达30%。社区东临东站路，西临东二环，交通便利，配套设施完善，居住环境幽雅，“国家级太阳能节能示范小区”的确立使该项目更加人性化、节能、绿色、环保……。