西安房贷政策利好的"末班车"还能开多远

　　10月西安住宅成交已经创下历史最高值，这种需求井喷的局面很难长期存在，因此楼市也不可避免的会出现波动。然而从近两周的市场成交趋势来看，市场仍处于供求两旺的态势，造成市场持续火热的因素到底是什么？购房者急于出手主要是出于什么考虑？对今后的市场会有怎么样的影响？带着这些问题，克而瑞西安机构结合近期市场成交表现以及对重点楼盘项目的监控，探讨真正影响购房者行为的因素所在。

　　楼市将延续高位成交态势

　　 从周度住宅成交的走势来看，市场供求两旺的势头并未有明显的变化，上周西安住宅成交量达到3408套，本周房价上涨速度加快，达5183元/平方米。其中销售较好的项目是华宇凤凰城、金源·御景华府、中新产灞半岛、御锦城等，除了中新产灞半岛外，其余均为新近入市的新盘。量价双升的市场局面预计将一直持续到年底。

　　恐慌抢购再现，购房者出现结构性变化

　　 进入四季度，量价持续上升的推力主要来自购房者对通胀预期的担心，而11月份以来，各媒体中充斥的关于购房优惠政策即将到期终止的消息，引起了购房者的心理恐慌，抢购现象频出，很多开发商业趁机加速涨价，于是市场的火爆局面得到持续性延伸。从上周西安住宅成交的房型来看，2房和1房所占的比例明显上升，2房更是占到近50%。这种结构性的变化意味着刚性需求和投资需求对政策优惠终止预期的反应强烈，特别是刚需客群更是提前抢购，以赶上政策红利的“末班车”。作为受益方，开发企业对此乐见其成，毕竟客户购房欲望受到刺激，有利于项目销售，并且可以名正言顺的持续涨价。从政府相关部门的角度来讲，其含糊其辞的表态对稳定市场和稳定房价起到了相反的作用。从银监会、央行到政府相关人士，对政策趋势的公开表态不一，更容易引发市场恐慌的心理。从购房者的角度来看，各方混乱的表态尽管众说纷纭，但预示着购房优惠政策的终止已经提上日程，因此抢购在所难免，造成明显的政策红利“末班车”效应。 

　　政策红利“末班车”效应能持续多久

　　 作为宏观经济好转的重要支柱，2008年下半年以来的救市政策不仅挽救了房地产市场，也快速推高了房价，并成为各界热议的话题，年底之前的“末班车”抢购热潮更是引起争议。这种效应能否持续对市场产生作用，取决于行业政策走势的明确化，深层次来讲，取决于政府对房地产行业发展趋势的判断，以及对明年宏观经济增长的趋势研判，并以此来决定政策的方向和执行力度。

　　 从目前宏观经济持续好转以及房地产市场过热的现状来看，政府相关部门应尽快明确政策方向，并在年底之前将极有可能出台。因此这种恐慌性的抢购将会持续到12月份。

　　行业政策方向及趋势预判--

　　 从宏观经济增长、通胀预期、房价上涨三个角度来预判明年房地产行业政策的趋势。其中有关宏观经济发展的政策以及金融政策对房地产行业调控政策的方向有着决定性的影响。

　　①GDP全年保八基本无忧，但结构性矛盾突出

　　 4万亿元的经济刺激计划逐渐见效，加上极度宽松的金融环境，2009年经济增长达到预定目标已成定局。但投资拉动的作用在经济增长中所占的比例过重，内需增长缓慢，外贸恢复仍需全球经济环境的逐步改善，宏观经济的结构性矛盾很难在短期内实现均衡化，经济增长后劲存在不足，因此宏观经济政策仍将维持现状，近期政府发布的相关文件也明确表示，明年将继续实行积极地财政政策和适度宽松的金融政策。

　　 正是出于对宏观经济后续发展的顾虑，政府面临两难的境地，这也说明了相关政策迟迟不能明确的原因。

　　②通胀预期愈加强烈，金融政策调整不可避免

　　 2009年全年银行放贷量将超过10万亿元，加上美元不可避免的贬值趋势，内外因素决定了通胀到来只是时间问题，并将会对正在复苏中的实体经济造成非常大的冲击，目前各类资产类产品的价格飙升已经凸显通胀的负面效应。因此金融政策的调整势在必行，但并非全方位进行，主要针对房地产等容易形成资产泡沫等相关行业。

　　 控制信贷量首当其冲，四季度金融机构月度放贷规模已经开始连续骤减。随着年底银行回收贷款量猛增，央行在明年初将重启回收流动性措施，很有可能再次提高银行准备金率，但在短期内加息的可能性较小。

　　 对于目前传闻非常多的购房7折利率优惠政策，将会区别对待。考虑到政策调控的主旨在于稳定促进市场发展，因此针对首次购房的利率优惠政策将会至少持续到明年上半年。而对过分推动房价上涨的二套房包括部分投资、投机型需求，将会严格执行现行政策，并可能有相关的限制性政策出台。

　　③抑制房价过快上涨的针对性政策将会出台

　　 房价过快上涨不仅透支了未来房地产市场发展的潜力，也在很大程度上抑制了普通购房者的消费力，对于拉动内需非常不利。因此一方面通过利率政策对炒房行为进行限制，另一方面对于多次改善的相关税费优惠政策将会逐步取消，包括西安政府出台的购房补贴政策，在房地产市场火热的现状下已经不合时宜。同时，近期有关部门频频对开发企业过度的囤地行为进行警告打压，预计明年将会有针对囤地的政策出台，以加快开发速度，增加市场总体供应，缓解供不应求造成的房价过快上涨。

　　 总体来看，行业政策趋紧已经成为必然。刺激性的政策已经到了退出的时机，针对性的限制政策将会逐步出台，以保证房地产行业稳定的发展。

　　购房者量力购房是上策

　　 对普通购房者来说，是否跟风购房主要取决于个人的实际条件，包括购买能力是否达到、是否急需购房、是否有适合自己的房子等等，而楼市整体大势的发展变化，只是作为购房时的参考因素之一，盲目跟风抢购可能会付出更多的成本，也有一定的风险。因此谨慎、量力购房才是上策。周宝全  记者  宋洁