直播现场：2009陕西首届城市综合体发展高峰论坛

    推动城市发展新引擎  改善人居环境生力军

出席领导

　　组织机构：

　　主办单位：西安市人民政府、陕西省商务厅、陕西日报社

　　承办单位：陕西日报房产周刊

　　网络直播：新浪陕西房产

　　媒体支持：新华社陕西分社、陕西电视台、三秦都市报、西安晚报、西安电视台

　　论坛目的：

　　探讨中国城市综合体开发与运营管理成功模式

　　搭建陕西城市综合体开发与投资融资合作平台

    直播实录======================================================================

　　主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们以及媒体朋友们：

　　大家下午好！冬日的寒冷挡不住我们现场的阵阵暖意，来自政府部门、专家学者、房地产界以及媒体的朋友们在这里齐聚，共同见证陕西首届城市综合体发展高峰论坛这一具有纪念意义的论坛活动。我是陕西电视台主持人杨阳！首先我代表主办方对各位光临本次活动的与会代表表示感谢。今天，由西安市人民政府、陕西省商务厅及陕西日报社共同主办的“推动城市发展新引擎  改善人居环境生力军--2009陕西首届城市综合体发展高峰论坛”在这里隆重举行，这是陕西省有史以来首次举办如此高规格、专门针对城市综合体项目的高端论坛。

论坛高端对话

　　在论坛开始之前，请允许我向大家介绍与会领导、专家和和企业嘉宾：

　　参加此次论坛的领导有：陕西日报社总编辑雷一鸣；陕西日报社副社长薛晓燕；西安市人民政府市长助理黄海清；陕西省商务厅副巡视员李若东；中共西安市委副秘书长、市委政策研究室主任李宁君；西安市人民政府副秘书长宫蒲顺；新华社陕西分社编委陈刚；西安市规划局、西安市城市规划设计研究院常务副院长王晓龙；西安市房屋管理局产权市场处副处长段力进；西安曲江大明宫遗址区保护办公室国际交流部部长贯钊一；西安曲江大明宫遗址区保护办公室招商局副局长李静。

　　参与本次论坛的专家学者有：中国商业地产联盟理事长、中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路；全国著名商铺专家、清华大学职业经理人训练中心商业地产主讲教授姜新国；西安建筑科技大学副校长、投资与房地产经济研究所所长刘晓君；陕西省策划协会副主席王治明；西安外国语大学国际旅游研究所所长陈锋仪。

　　本次论坛的企业嘉宾有：西安大唐西市置业有限公司常务副总裁崔留柱；西安大唐西市置业有限公司常务副总裁李伟；万达集团西安分公司营销总监高彬；西安首创新开置业有限公司副总经理金春陕西丹尼尔集团总裁王国庆；中登集团副总裁张河；西安宏府企业集团总经理杨振；陕西南湾房地产有限公司总经理成钢；西安?哄毕憬?置业有限公司总经理助理王?矗换阃ü?基房地产开发有限责任公司西安分公司总经理王兴运；西安万华房地产开发有限公司总经理李然；西安盛恒房地产开发有限公司总经理谢红文；西安富力房地产开发有限公司副总经理岑剑雯；西安华都房地产开发有限公司副总经理路勇；西安复地房地产开发有限公司副总经理王涛；西安雅荷房地开发有限公司总裁助理、集团总裁办主任夏永红；陕西荣大房地产开发有限责任公司总经理王天奇；陕西大德集团副总裁梁晓刚；西安荣兴房地产开发有限公司副总经理李刚；克而瑞信息技术公司西安机构总经理曾启飞；深圳?N昱地产总经理王澎涛。

　　以及到会的180家房地产开发企业和27家营销代理机构，感谢各位的光临。

　　下面有请陕西日报社副社长薛晓燕女士为本次论坛致欢迎辞。

新浪陕西房产直播

　　薛晓燕：尊敬的各位领导、各位专家、房地产业界以及媒体界的同志们、朋友们，大家下午好。

　　首先我代表陕西日报社及报社的全体干部职工向百忙之中莅临出席“2009陕西首届城市综合体发展高峰论坛”的各位领导、各位专家、各位开发企业嘉宾及媒体朋友们表示最热烈的欢迎，并致以最诚挚的感谢，谢谢你们。近年来在省委省政府的正确领导下，我省经济和城乡建设发展取得了巨大的进步，全省人居环境也得以不断的改善和提升，城市综合体作为加快城市现代化建设和房地产业发展不可或缺的一部分，它的开发建设也备受社会各界的关注。众所周知，陕西日报具有近70年的办报历史，近30万的发行量，覆盖全省党政机关等各行各业。为了更有效的引导社会发展潮流，推动城市化的进程，陕西日报社联合西安市人民政府、陕西省商务厅共同举办“2009陕西首届城市综合体发展高峰论坛”，旨在通过共同探讨城市综合体对西安乃至全省二三线城市建设的推动作用，让专家、学者为陕西城市综合体项目运营商现场支招，通过交流互动为政府和城市综合体开发企业提供经验支撑，并通过政府引导，避免开发商少走弯路，推动政府、企业共同搞好城市综合体项目，提升城市档次，最终达到有效促进全省城市建设与人居环境的进一步改善和提升。

　　本次论坛是陕西省首次举行的城市综合体高峰论坛，得到了西安市人民政府和陕西省商务厅的大力支持，活动主办方邀请了全国知名的城市综合体研究专家及西安市城市综合体的人进行交流，三方会聚，共享盛会。本次论坛由陕西日报房地产周刊、陕西地产承办，该周刊自今年5月份成立以来，成为实现改革中的一个亮点，半年来该周刊的发展也得到了相关政府职能部门和诸多开发企业的大力支持，在此表示感谢。

　　本次论坛召开是陕西的一件盛事，在此也衷心的希望各位与会嘉宾积极踊跃的发言，共同为加快陕西城市综合体的发展出谋划策，为共同建设美丽和谐的新城市，做出我们应有的贡献。最后预祝此次论坛取得圆满成功。谢谢大家。

西安市人民政府市长助理 黄海清

　　主持人：下面我们用热烈的掌声有请西安市人民政府市长助理黄海清讲话。

　　黄海清：尊敬的各位领导、各位专家、各位嘉宾，大家下午好。首先我谨代表西安市人民政府祝贺本次“2009陕西首届城市综合体发展高峰论坛”的举办，本次论坛由陕西省住房和城乡建设厅、陕西省商务厅、陕西日报社与西安市人民政府共同举办，举办这样大型论坛，专题研讨城市综合体的开发建设，主要有以下几点考虑：

　　第一、随着全市经济的不断发展，西安市人均GDP已超过380美元，城镇居民收入达到2200美元，在这个过程里面，日益加快的城市综合体具有不可忽视的推动作用，同时已有一大批项目纷纷亮相西安，地处钟楼商圈内的宏府嘉汇广场、万达广场以及首创国际城等项目已经成为我市的重点项目，并有利的推动了周围区域的建设的开发。

　　第二、城市综合体在有限空间内，分布着居住、商务、商业、娱乐等功能，通过各种业态的综合布局，最大限度的利用土地资源，改善区域交通配套，提高城市集聚效应，能够好解决目前城市发展中用地紧张、人口拥挤、布局分散等矛盾和问题，已成为加快城市建设持续健康发展的必然要求。

　　第三、今年6月份国家颁布的关中-天水经济区的规划中，建立国际化大都市和世界旅游目的地的目标，随着我市城中村的力度加大，为加快城市综合体的建设提供了历史的机遇。陕西日报社作为陕西省委的机关报纸，第一时间内主动发起并联合省市主要机构和部门，举办此次论坛，可以说恰逢其时，意义重大。从全国范围看，除了广州、上海等一线城市，城市综合体已在全国二三线城市争相开发，诸多兄弟城市在政策层面上对于城市综合体的扶持优惠，也为西安城市综合体发展提供了良好的作用。

　　今天大家聚会一堂，希望各位与会嘉宾能为及时解决金融国家中的瓶颈问题，进行多角度、全范围的探讨，为加快我市城市综合体的开发建设，积极建言献策，共同探讨西安城市综合体的发展动力和创新思路。

　　最后，预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家。

　　主持人：本次论坛，我们请到了两位国内著名的商业地产专家，为我们的论坛点睛献策。首先请出中国商业地产联盟理事长、中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路先生，荀会长长期在国家商业主管部门从事行政管理工作，在业界率先提出“商业地产”概念，倡导订单式商业地产开发和“城市商业综合体”建设。我听说，荀培路会长这次来西安还为一个大型商业地产项目做前期顾问，想必荀会长对我们西安的城市综合体开发有自己的看法跟建议。

　　下面有请荀培路先生为我们带来精彩的演讲：

　　荀培路：尊敬的各位领导、各位同仁、新闻界的朋友们，下午好。

　　由陕西日报发起，联合西安市人民政府、陕西省商务厅、建设厅共同举办的“2009陕西首届城市综合体发展高峰论坛”今天隆重的召开了，首先我代表中国城市商务网点建设管理委员会表示热烈的祝贺。

　　本次论坛是在我国商业网点建设和商业地产开发的关键时刻召开的，也是在一个时间段的基点上召开的，大型城市综合体的开发，解决了商业地产和可销售的地产，平衡了开发商的资金短缺，走出了一条成功之路。

　　我有几点想法：第一、我国的商业地产和商业形势非常好，开放速度、发展空间很大，先转变形势，在大的形势下、在大的背景下来看待我们的城市综合体。第二、我国商业地产开发中的问题，通过问题看出来城市综合体对我们这次会议为什么那么重要。第三、引申到大型城市综合体的启示。第四、大型城市综合体引起了各方面的注意，上至领导下至开发商。第五、我觉得城市综合体非常重要的是和城市规划、交通规划结合起来，特别是和我们商业网点结合起来。

　　第一、消费始终是支持一个国家的经济发展，面对金融危机，国家提出来扩大内需，也就是要扩大消费，任何一个国家都把消费作为一个支持经济增长的非常关键的工作重点，所以消费始终是一个国家的经济发展的重点。改革开放前1978年我国的社会商业零售总额只有1590亿，现在已经达到了10万亿多元，增长了70倍。08年北京市的社会商业零售总额是4589亿元，也就是整个北京市是改革开放前全国数字的3倍。我们西安市的已经达到1200亿。应对金融危机，扩大内需对我们商业来说是利好，今年1-10月我国社会商业零售总额已达到10万多亿，比1-9月提高了0.2的百分点。

　　消费始终也是决定了商业地产发展的规模，一个消费支撑了一个国家的经济发展，消费也决定了商业地产的发展规模，上海的1978年的人均商业面积只有0.2亿平方米，到了2007年达到2.92平方米，从这里面可以看到它的发展速度，从商业面积已经增长了12倍多，上海的和北京差不多，也就是说我们西安万米以上的商业网点占上海的1/10，应该说我们西安也有很大的发展空间。我们商业地产在开发中还是处在一个恢复性的发展和提前消费的上升通道，什么叫恢复性发展，原来用住房做比例，原来一家三口，祖孙三代，如果祖孙三代住一间房子的话，实际上是非人居性的居住，如果祖孙三代两间房子是正常的，如果在北京祖孙三代一间房，在二环以内能够满足。同时，在这个恢复性发展过程当中，也出现了一个提前消费。商业地产开发还有很长的路要走，我对市场总的判断是，由于我国城市建设与市场规模不断扩大，消费需求恢复性的发展提前扩大，未来前景看好使我国是世界上最具潜力的消费市场。北京的提供一个数据统计，世界上的水泥总产量60%是在中国这块土地上消费的，北京市的房地产开发量是欧洲的总和，其实我讲这些的话，围绕恢复性的发展和提前消费，形成我国房地产爆破性的增长。我讲的这个意思，只想表达几个意思：一是自己和自己比发展确实是很快，包括我们接待了一些外国人、欧洲、美国、日本的，他们反应我们发展很快。二是和国外比我们也非常的落后，尤其是发达国家比，我们也是非常的落后。三是我们要清晰看到我们是在发展阶段的前期。今年我到上海考察的时候，这是上海的一个故镇，这里面新起来了一个景点，我觉得很好，这个照片里面表达的意思是城市使生活更美好，为什么年长在 带着小孩在古戏台上，城市在发展，农民千年发自内心的呼唤，他呼唤什么，为了下一代城市使生活美好。这个城市化的发展是谁都阻挡不了的，是农民老百姓千年的呼唤，在千年呼唤的基点上我们提出城市综合体时间点是非常好的。在城市化建设中，从我国大多数城市发展走势可以看出，先是老城的改造，后是新城区的建设，尤其是北京今年提出来一个城南行动，大家知道，北京的发展，因为奥运会、亚运会以后，大的活动基本上告一段落以后，北京市政府提出一个西城运动，现在开发的话就是城南运动，刘奇书记就提出重点是打造新城，在打造新城上，我们论坛提出来了城市综合体，我非常支持这次论坛。从城市配套的商业网点建设和开发，就形成了城市老商圈，老城的改造，就是老的商圈扩容，其中以打造商业街建设为主要内容，根据我这十几年的跟踪，我体会到以打造商业街为主要内容，所以要求县级以上城市都要搞商业网点规划，每个商业网点规划，每个城市都是以打造商业街为主要内容，现在到了新城和新区建设当中，城市商业综合体开始长主角，我认为城市商业综合体是比较好的。我们的信心建立在什么上面，从经济、从商业形势和商业地产形势来讲，树立了我们的信心，而且这个信心，这一块的开发量要够我们干三十年。

　　第二、商业地产开发和商业网点经营是两回事，商业地产开发里面关键的是要定位，我盖起来要卖钱，我盖起来怎么经营是另外一回事，从学科来说，商业网点经营的话，同样一个柜台卖同样的东西，各个营业员的营业额是不一样的，这是经营的问题。我归纳了一下有两个：一是可控的，就是商业网点开发和商业网点建设这一段是可控的问题，也就是大家常说的在选址、规划、定位、建设、开发、销售等各个环节出现的问题，应该说从十几年的不理性开发到理性开发，商业与地产两张皮的十年发展曲线，我们的开发商从练内功开始逐步得到了解决。二是不可控的，也就是外部因素制约着我们行业的发展，实际上主要就是资金问题，资金是制约我们商业地产开发和商业网点建设的瓶颈，商业地产的发展和住宅地产一样，也是从销售起步的，作为投资品种的商铺可能还要找一些创业市场的摊位销售，应该说当时的投资者多数成为了我国先富起来的人群。92、93年的时候，我挂职在一家企业，当时开发了几个市场，当时一些司机都托我到这个地产买商铺，托人多了以后，我就不好意思和开发商打招呼了，干脆在我办公室，我说你们抓阄处理吧，我当时跟他们说了一条，你们谁抓出来不要告诉我，到现在我都不知道。从这个例子说明，我们的商业地产开发是从卖铺开始的。所以到现在，专业市场、写字楼商业配套，这些商铺可以卖的地产，其余的希望开发商们自己私有，如果出事有人说必死无疑，我认为是九死一生，在先有的政策下面出现这个状况，从一卖了之到几年后无条件的退步，种种的做法，我们行业里，大多数开发商都清楚，这是开发商凭着自己的能耐和这个问题激发出来的问题，引起各政府有关部门的重视，曾经说过要封杀，我们学会呼吁，也希望政府慎重，否则的话对商业地产开发和商业网点建设将是致命的打击。就像住宅取消预售一样是致命的打击，我们协会在上面也做了不少工作，我是这个协会的会长，我特别关注我这个行业有哪些问题，哪些问题是内部解决的，哪些问题不是我们这个行业自身解决的，需要社会力量，政府来解决的，实际上就是资金的问题。现在一方面是老百姓有钱，民间存款是20多万亿，加上投资品种不多，投资欲强：另一方面开发商缺钱，又有销售的欲望，在买卖双方都有需求的商业地产市场上，我们的开发商中的精英们，在痛苦的探索中，找到了开发大型城市商业综合体，来平衡资金的成功之路，走上了一个自我发展的道路。为什么是在关键点上提出来，这个时间点上各方面的角度非常重要。

　　第三、大型城市商业综合体的体制，根据我对这个理解，抛砖引玉。关于城市综合体的定义不一样，主要是有几个，一是城市综合体，还有一种是城市建设综合体，还有是城市商业综合体。一般认为城市综合体是一个多种房地产业态，比如说商业，你不管是搞客户中心、百货也好、零售中心也好等等，还有商业有写字楼、酒店、公寓、住宅等等组成了大型综合性的建筑群体。我是从持有的角度来分析，因为住宅、公寓是可卖的，卖了就是老百姓的了。从持有的角度，我比较倾向于叫城市商业综合体，因为毕竟它是持有的。根据我的初步总结，大型城市商业综合体是成片拿地，综合开发，体量大，十大九不输，其结果：（1）政府满意，支持力度也大了，城市配套好。（2）开发商满意，住宅、写字楼、酒店式公寓等销售，回笼了资金，平衡了财务，商业和酒店的持有，有了不动产和稳定的现金流，提高了银行信誉，有利于企业的今后发展，再说，有实力的开发商，各方面工作都能做到位，项目成功率大。（3）商家满意，开发商和商家互动比较好，特别是定单式的开发强化，解决了商家卖什么能挣钱的“定位”问题，因为“定位”是商业地产开发和商业网点建设的“灵魂”。（4）中小商铺投资者满意，他们的投资不但有消费支撑，而且傍着有实力的开发商，搭上顺风船。（5）当地的老百姓满意，不但方便了生活，宜居指数高，而且提升了本区域，包括住宅在内的各种物业的价位，避免了死城，睡城。（6）有利于城市发展，有利于打造新的商圈，更有利与打造地标性的建筑，美化城市。所以我对这个问题看法就是，有了城市综合体以后，已经走上了自我发展的成功之路，这是一个我所关心的，我所从事这个行业的协会讲都说，这个行业的问题有，但是我们从这个行业内部可以解决，我和负责人说，不要新的政策出台了，不要争取新的政策出台了，当然有了新的政策还是好的，现在就可以缓一步了。所以我总结了六大好处，关键是我们老百姓满意不满意，因为老百姓满意了，政府才满意。我们开始认识了，这个起步是非常关键的。

　　第四、大型城市商业综合体引起了各方面的注意，我想讲几个例子，一是上海新天地，实际上我认为它就是一个城市商业综合体，我记得我们在上海全国各地的开发商，我们协会在上海搞了几次培训班和论坛，其中一个任务就是参观上海新天地，大家自己去了以后，协会通过当地的行业组织支持下去参观了新天地，当时到说还有两个热点，一个是新天地，二是徐家汇商圈，为什么徐家汇起来了，关键是交通改变了，环境、地理位置起来了，引起了徐家汇商圈起来了。第二个例子是北京世纪金源，世纪城是住宅可以卖了，卖了以后它平衡了资金，边上还有金源大酒店等等其他配套的，我认为它就是一个城市综合体，如果他资金平衡不了，如果他开发了，当地政府非常支持，最后搞酒店开发、公寓开发，我认为这是城市综合体对北京西部地区开发的一个贡献。例子很多，我因为时间关系不多说了。在城市综合体的建设上，杭州走在了全国的前列，专门出台了实施意见和行动计划，上个月11号我们在杭州搞了一个商业街的年会上，杭州市书记也特别重视，我们在交流的时候，打造商业街03年我也参加这个会议，那个时候是一个主题，是主要内容，现在城市综合体我认为搞得非常不错，我们协会非常关注你，他知道我们关注他，他也很高兴的。所以我在会上呼吁现在我国城市化发展非常迅速，在那次会议上，我特别加了一段，现在我国城市化发展非常迅速，经过我们协会多年来的调查，在城市化进程当中，我希望大家能像重视商业街区建设那样，重视城市综合体的开发建设。当时商业街我总结了一句话，就是全国因为有了大连、有了杭州、有了北京的宣武区等等区的引领，形成了全国的把商业街作为一个重点进行规划，才出现了全国道路两旁作文章，楼宇里面要效益的科技现象。

　　我认为我们西安也走在了前面，应该说前十年的发展，以老城区改造为重点，就是以商业街为重点，现在粉墨登场的是我们欢迎的城市商业综合体，也就是说，我们在新城建设的过程当中，我们要做45.68%的城市化项目，70%发展几个点当中，我们要唱这台戏。下一步城市综合体怎么走，方法很多，我只取第五点，就是大型城市商业综合体要与商业网点规划和城市建设规划，特别是交通发展相结合，因为交通的例子太多了，我记得小时候我在上海，在市中心骑自行车20分钟，就能找到一个旅游景点，这个旅游景点是原生态，那是退化的老城镇变成的商业景点。

　　城市交通发展形成了我国商业布局的三种类型：一是北京类型。北京由于受中轴线的影响，市级商业中心沿长安街的“品字”性布局的“环线”布点发展，现在又和地铁枢纽结合起来，正在建设和将会形成新的商圈。二是上海类型。中城的“之字带状”商业布局，向“块（圈）”状发展，徐家汇、中山公园和五角场商圈，正是近年来上海商业布局的一个缩影。三是重庆类型。重庆的“多中心、组图式”商业结构，由于特殊的山城地理环境，相继形成了解放碑、观音桥、沙坪坝、杨家坪、南坪，相对应的“五朵金花”的重庆地方特色。

　　今天我们讲的大型城市商业综合体的发展趋势和存在的问题进行研讨，这将会推动我国大型城市商业综合体乃至商业网点和住宅等可售地产的联动开发，所以我们协会和我非常重视这次论坛，为此我预祝“2009陕西首届城市综合体发展高峰论坛”取得圆满成功。谢谢大家。

全国著名商铺专家、清华大学职业经理人训练中心商业地产主讲教授 姜新国

　　主持人：

　　感谢荀培路会长专业独到的演讲！看来荀会长对我们西安的发展充满了很大的期待，我们也希望荀会长能多给我们西安的城市建设和发展提供一些专业的建议和指导，再次感谢荀培路会长的演讲。

　　接下来我们将请出另外一位重量级的专家，他是中国商业地产理论的主要奠基人之一，也是全国著名的商业地产专家、中国第一部商业地产专著作者，曾在清华、北大、交大、人大、复旦、西南交大等名校讲授商业地产，在业界素来有商业地产“教父”之称。我们有请姜新国教授作精彩发言。

　　姜新国：大家下午好，刚才荀从政府的层面和专业的层面上做了一个很精彩的演讲。我想城市综合体在西安还处在一个刚刚起步的阶段，在规划当中有很多的问题要探讨，我想我们探讨一下城市综合体规划以外一些非技术性的因素，是我们开发商、运作方、相关利益方所爱听的探讨。

　　城市综合体不仅仅是规划中的技术问题，也有很多非技术的问题，它有关城市综合体发展前景和命运，我想我就城市综合体一些非技术的因素和大家进行探讨，城市综合体的出台实际上是一个规划理念演化成一个经济范畴的宏观大理念，什么叫城市综合体，实际上是我们城市发展当中土地资源紧张，出现了三高现象，也是城市在集聚和扩散当中长出来的结晶体，它的含义就是一个多重功能在一个空间当中的高度聚集的一个产物，是我们现代城市发展的高科技产物，它是现代科技规划能力、开发能力高度结合的一个复合体，对于城市综合体的建设，各个方面都有很大的期待，所以在沿海城市这一带，各个城市把城市综合体的建设作为城市经济发展的主要动力，所以给予了很大的支持，支持力度很大的，而且详细规则定的比较多的是无锡市。

　　我想有这样一些方面：

　　第一、办手续，不允许有任何理由阻碍办手续。我看了一些政策以后，我觉得西安要做件事情，要和地方财政部门协调，我刚才和李主任在探讨，我们要两个地方加油，不能开发商加油，另外商业运营这方面我们也制定详细的政策优惠，城市综合体你造成各个房子没人用，商业没人去消费，这个商业城市综合体不是一个死的综合体嘛，一定要靠商业的运营，向大家传达经营方面的优惠政策。

　　第二、城市综合体的概念范畴，大家不要迷信城市综合体是什么东西，其实是很简单的事情，就是对开发商的开发要求难度比较大，概念是很简单的，它的来源就是法国拉德方街区的概念，法国是法国的国情，我们的国情是我们的国情，只有扎根到西安的土地上才能做，和城市的经济、城市的消费、产业的发展等等这些问题紧密的结合在一起。应该说，城市综合体往往有这些元素，酒店、写字楼、公园、会议会展中心等等这些内容，就是从这些里面延伸出来的。杭州市政府做了一个规范，下了一个定义，三种以上共复合在一起的叫城市综合体，我认为这个东西不一定，其实在我们中国有中国的特色，法国人不洗脚，我们中国人也洗脚，而且做成了中国的国粹了，也很漂亮，是不是可以作为城市综合体里面，有健康、休闲，为什么不能做呢，法国有法国的文化，中国有中国的文化。按照中国的国情有很多的元素，住宅、商业、办公、酒店、会展、研发、创意、教育，在我们西安做教育，人家提出来，你是不是把教育也纳入进去，教育不是开大学，是职业培训，教育和培训、养生和康复这些要素我认为是可以放进去的。按照城市综合体的定义，它是一个城市建设当中的一个高端项目，不是城市建设的一般项目，不仅仅是开发商要有强大的开发能力，政府也要有强大的配套能力，你想做城市综合体，你还要给人家提供一个平台，城市综合体最关键的大流量的交通在这个方面道路、地铁、停车场这些要素，如果这些要素我们政府再给人配套的话，这个城市没有了，这个综合体到最后做得起来也不知道。这个城市综合体概念的范畴展开了以后，本身它没有很多内涵的东西，城市综合体的技术规范没有，什么叫城市综合体，它的高度应该是多少、宽度是多少、里面有多少功能都没有，都要我们进行专题的研究。只要你有多种功能复合在里面，都可以称为城市综合体。

　　第三、对城市综合体的定位，第一句话叫因地制宜，整合整个区域的有效资源来做，我们在西安有高科技，有大唐文化、有汉文化、三千年看西安，这些地方一定要综合当地的特色经济商业资源、产业资源、市场资源，包括商业和办公的这些需求性来做，城市综合体反对抄袭，谁抄谁死，我想第一个原则因地制宜。第二个原则提高土地开发的综合效益，它不仅仅是政府提高土地出让金的受益，形成优质的资源在某一个区域的高度聚集，成为我们城市发展的动力区，我们开发商有要以这个作为我们自己的定位目标。第三我们做城市综合体你必须成为城市的地标，你要满足高端的商务、商业，有品质的居住的消费，成为金融界、产业界的商务精英引以为荣，他们心心向往的地方。

　　第四、强调综合建设、综合开发、综合配套、综合政策的倾斜，我想既然是一个综合体，综合性很强、规模性很大，要求很高，所以各方面城市的建设要作为一个综合项目，加以配套、加以支持。我想政府要做的事情有几方面：一是自然环境的改善；二是人文环境的创作；三是生活环境的优美的；四是城市道路交通布局方面要考虑城市综合体的需求，市政配套的管网、管线，这写东西给人家做好。

　　第五、城市综合体必须有特色定位，它的核心的产业是什么，以此为定位，找到它内在、有循环、带动各个辅助共发展的、核心的定位。

　　刚才我给大家汇报交流了定位的原则，接下来我给大家汇报城市综合体的非技因素的思考：第一、地标。目标连着地标，我要做就是目标，就是地标，不是地标不做，我想这是我对非技术的因素进行建设，如果你不是以这样一个地标来建设的话，否则谁愿意花很大的时间来这个综合体。第二、你要在营销中的经营市场，形象做得很好，大家脑袋里面都知道城市综合体是很好的东西，好的地方你要做到地上，否则没必要建设。第三、形象产生实效，在创造城市综合体良好形象的同时，要考虑开发商楼板价、房价租金的因素，开发商必须要通过增加附加值的办法使项目具有魅力，今天就是这样，把上海的地域文化和早期的文化结合在一起，形成一个时尚经典的建筑，这样大家才愿意来，这样才能达到降低招商的成本，增加固定的收入，城市综合体不可能亏本经营，一定要以赚钱为目标，如果不赚钱或者盈利模式不清楚，想好再做。第四、内在的共要有互动，在共定位的时候，一定要考虑到内在的联系，努力达到内在的生态、经济的生态平衡，内部的这些功能一定要有互动、互为挣扎这样一个良性的经济生态模式，在里面达到相关行业的平衡互动，相关行业的上下游互动，这种互动关系在于成功的关键、在于城市化。第五、规划融策划，中国的设计公司和外国的设计公司水平差很远，它没有前期研究，前期研究在中国叫策划。我们中国的规划里面融入了大部分的都是市场意志，我认为不行，上海的新天地我很熟，过去我和规划部的科长说，我说你要做一些策划，他说我们做什么策划，我们把地盘卖出去就行了，新天地是上海市现在的市长、重庆现在的市长等他们在一起聊怎么做规划，也有这样一个策划，然后新天地才做得成功，什么叫新天地，新天地就是为了保证共产党发源地的文化特色，所以就起名叫一大天，后来成了新天地。后来我带朋友请教上海新天地成功的经验，那个科长就说没有策划不行，策划是好东西，我想一定要这样去做。前期的策划是为规划落地找到一个长期可持续发展的基础。第六、共性当中要有特性，城市综合体是一个规划理念，按照经济的类型、功能的配置等要素可以形成N种城市综合体，城市综合体也不可能千人一面，只有张杨个性才使城市综合体具有特色，有了特色以后，才有市场性，形成不同的人群、资源、开发模式，这样我们的城市综合体才会有成功的可能。第七、政府在质量和数量方面要控制，谁都可以打一个城市综合体的名字，到最后把城市综合体这样一个金字招牌用烂了，下面一个商贸城，下面是动迁房，在下面搞一些三房一厅，这种东西搞在那边，你说这也是城市综合体吗？所以一定要给它定义数量和质量的规范。第八、城市的城市综合体开发在什么地方，我认为有几个大的特色产业区，里面有一个中心，还有一个区位在什么地方呢，在二环之内的这些地方，土地的容积率特别高，利用性对城市的发展，形成西安一个CBD区域的空间，在这个方面有显现。第九、规模，城市综合体越小可能价格越高，搞得大的城市综合体历史、文化、商业影响率的GPS是不够的，如果真正做到小的城市综合体威力是比较大的。还有配套方面的条件，有的是交通干道型的，有的轨道交通型的，这些地方配套条件要创造，还有总的细分方面，我想按照区域交通，交通型的城市综合体，商业聚集区的商业类型的城市综合体，以办公为主的商务城市综合体，还要树一个标杆，一定要以国内外成功的城市综合体定位目标，要超越这些目标。

　　规划方面的想法和要求：第一、功能要清晰，功能混乱的城市综合体没有办法给城市带来综合效益，只能给城市带来混乱。第二、塑像规划的原则，做城市综合体的设计公司，要出两个图，使土地合理利用的效率体现出来，不同的层段、不同的价值、不同的方案，比如楼上我做酒店、办公、居住区，这样规划比较清晰。第三、立面一定要空间化，住宅的立面不整齐会破坏整个城市综合体的空间效果，避免电梯的公交化。第四、规划的原则，灯光要亮化，这个是城市综合体必备的条件，我是上海世博会主要的参与者，世界各国的建筑引领我们建筑界风尚的潮流的建筑都是亮化的建筑，现在巴黎也好、伦敦也好，定期的城市整体亮化，这是引导今后城市风尚的潮流，但是亮化的过程当中我们还要考虑到环保。第五、广告的整治。第六、物业管理。第七、核心的理念，把管理房产变成管理资产，这样的理念去管，城市综合体才能管得好。

　　经营方式和资金方面的要求：第一、我想政府控制不要控制得太死，做城市综合体就是玩资金、资本的项目，给人家发展的空间，我想在融资方面提供支持。产品销售方面，住宅、部分商业街是允许人家销售的，大型的商场、电影院，还有整体经营的是酒店，在这方面政府也好、开发商也好，你的可效面积和回来的资金能支撑酒店、电影院等。第二、要有区域文化的特色，在老城区做时尚，在新城区做文化、做经典、古典的问题。我看曲江就是有了一个大唐文化，在全国这样一种开发区里面，整体的文化策划、整体理念的考虑做得很好，这是我们西安拿得出的一本考卷。第三、在谈一下城市综合体的内在循环经济，城市综合体只有空间上的规划是不够的，还有时间上的规划，不能互为消极因素，应该互为积极因素，办公房晚上必须要亮化，如果下面有零售业的，办公房晚上灯关掉了，这就是死城，这个城市综合体就做不好了。亮化了以后，高端的白领晚上到商业消费，这就形成了一个互动，比如停车场的运用，我们和居住区停车场的应用，居住区白天停车位多，我们办公的停车位白天很紧张，我到那边可以长期的包下来给办公房，这样我们可以少造车位，我也听说现在西安很多的地方车位很紧张，可不可以到居住区里面借一下。我想城市综合体把这些方面很巧妙的进行构思，成为城市综合体里面的循环经济。

　　对实施能力的要求：第一、对开发商能力的要求。第二、我们要对终端的要求，我们称为城市综合体作用力的主体，开发商只不过是造了一个硬件。第三、政府也是城市综合体的参与方，政府有义务供地、配套、周边环境的改造、给予创造各种各样有利的条件，政府是利益有关方。政府向开发商让利，开发商向终端的运营商让利，这样城市综合体才能做好。

　　再给大家汇报一下在西安怎么样城市综合体，或者是城市综合体在西安有哪些机会。西安的城市定位有几个定位，旅游城市、现代制造业高科技的研究中心、陕西省经济政治中心、城市欧亚大陆桥发展的中心城市等定位，我认为对于城市的发展，这些定位还很少，还有提升的空间，我想有商业发展的机会。从城市的发展规模来看，它有千万人规划的方面，大家想一下，在国际上的规范，大城市100万人就是超大城市，既然有超大城市发展的规模、效益，我想它有必要做一些城市的综合体。

　　在做这样一个城市综合体，我认为有这样几个结合：第一、结合城市现代服务业的发展。第二、结合高科技的发展。第三、结合招商引资。第四、结合旧城改造。第五、城市轨道交通的建设。在二环周边有发展的机遇，结合城中村的改造来做城市综合体，我看过很多城中村改造的合作协议书，我就在想，如果这些城市综合体有轨道交通和大流量交通的位置上，那些城中村的改造，是不是也可以做城市综合体。

　　大家觉得城市综合体做起来比较烦，我想听我一句话，理顺六个关系：第一、理顺城中村变成城市综合体的，你只要有一个合理的安置方案，这些村民不仅仅是一些货币化安置的方案，而是这些城中村人口未来生存和发展的想法。第二、从村民变成居民的关系，对村民来说，城镇居民的身份对他们有吸引力，城市居民的社会保障体系总是比他们更好一点，可以解决他们的后顾之忧。第三、置业和就业的关系，我们采用货币化安置一些资金，再去开发一个地方，让他们作为一个建设里面的亮点，实际上统一资金安排，在降低成本之外，还能给村民带来房地产开发、商业开发的商机，我想动迁赚点钱，给村民带来翻身的机会。第四、生活和生产的关系，他有生活了，还要解决他生产的关系，他也要配合我们城市的转型，找到自己的角色，我们把这些村民培训为绿化工人、物业管理者。第五、注意形象和成本的关系，村镇城市经济体和城市综合体沾边了以后，它的层级就高了。

　　总之，城市综合体是一项综合工程，只有政府、开发商、经营者三环，环环相扣才能成功，从运营角度来讲，选址、移民才能成功，在规划上，把非技的因素全部处于控制状态，我们西安专注这三条九点来做城市综合体，西安的城市综合体肯定会发展得更好。

论坛议题一：城市综合体开发如何让区域商业发挥最大潜力

    主持人：谢谢姜新国教授的精彩演讲！姜教授不仅风度翩翩，同时还是满腹经纶，我想姜教授的这些观点和意见一定能给我们在座的开发商提供一些很好的启发。再次感谢姜新国教授。

　　下面进入我们论坛的对话环节，在这一环节我们将邀请政府相关领导、专家学者以及部分主要城市综合体开发的企业领导们一起进行对话和交流，进行多方的思想大碰撞。这一环节分为两部分进行，第一部分的议题是：城市综合体开发如何让区域商业发挥最大潜力？

　　有请第一环节的讨论嘉宾：中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路；陕西省策划协会副主席王治明；陕西省商务厅副巡视员李若东；西安市规划局、西安市城市规划设计研究院常务副院长王晓龙；西安宏府企业集团总经理杨振；西安首创新开置业有限公司副总经理金春；万达集团西安分公司营销总监高彬；西安产灞香江置业有限公司总经理助理

　　荀培路：对话来我强调一下，还是要规划先行，城市综合体是城建开发，往往城市的外围，城市开发多是区与区之间怎么错位，区域之间怎么发展，从政府的角度，尤其是一个城市要有自己比较好的规划，原来以为规划要有最好的修订，从商业角度的话，商业网点规划要符合城市的规划，规划先行以后，一个规划指导项目，商业做到适当的超前，如果太超前了也不好，按照现在这个状况来进行开发的话，可能过几年要落后了，适当的超前一点，我们认为是必须的，总体来说，我们还是认为规划先行，这样更有利与商业地产开发和商业网点建设能够发挥作用。

　　王晓龙：从城市规划的层面上来讲，我们理解城市综合体主要是在三个层面：一是建筑的城市综合体，二是街区型的城市综合体，三是区域性的城市综合体。区域性的城市综合体，像高新区整体的话有80平方公里，因为这个城市综合体，从城市角度来讲，我们理解是一个多功能、多效率的综合体，不能局限在商业建筑内，从总体规划角度来讲，我们一般从研究和规划的方式上都是支持城市按照多功能的方式进行混合，城市综合体如何和西安的特色结合在一起，对西安有四区一港两基地特色片区，结合这个怎么样按照经营增长，可持续发展的多功能混合区域概念、理念打造我们这样一个城市的大的综合体。

　　希望通过我们的总体规划，来拉动旧城区的改造，把街区一直到建筑综合体的效应发挥到最大，把原有旧城的活力充分的发挥到极至。

　　我们如何结合关中-天水经济区大的规划，我们现在这个规划城市要打造1000万人的城市，我们城市规模是西安、咸阳不到600平方公里，现在已经按照国务院的批复是做到800平方公里之内，这样整个城市向北部发展，最近我们在报纸上一直在说，打造两个大的片区，城市综合体首先应该跟着城市本身未来的发展事态，应该跟在一起，同步协调，或者是把工作做到更前面，这样拉动整个片区城市结构形态的变化。

　　金春：谢谢各位专家、谢谢陕西日报社和西安市人民政府给我们这么一个好的交流平台，刚才专家都谈得很好，城市综合体放在什么位置、有什么规模，城市综合体有什么概念性的东西，我觉得说得都很好。作为首创置业在整个城区开发新的项目来说，根据刚才各位专家所提的建议、概念，我们首创国际城基本路子是按照这个路子在开发，我们的开发面积是超过120万平方米，有各种的业态面积整合，地域来说，要达到效益的最大化，结合开发的经验，我们在北京有成功的项目，开发面积是100万平方米，整个业态也有超五星级的建筑在里面。我们现在感觉，要想达到最大化，感受最深的一点就是要有准确的定位，规划上面要有一个精确的定位，同时，开发这个项目运营商要有自己综合运用能力，我除了能够筑巢，还要具备引凤的能力，这个需要大量的支持，除了各种优惠的政策出台，我引进500强，这边过来的时候，政府会有一些什么样的优惠政策，因为你要巢建得漂亮，凤要有生存条件才会来的。所以我们这里面讲，要有一个精确的定位，我这个建巢建完了，究竟是为哪些人服务的，让他们达到一个什么样的生活水平，我让他们体验到国际的生活水平、生活方式，让他们在思路上有所开阔，我觉得这些方面不光是开发商要考虑的，政府是后面的推手，政府推手做好，大家就会形成合力，达到共赢。我们现在讲作为一个综合体的开发，目前在西安来说，条件是有，但是也有政策，风险和条件是共存的，就要靠政府怎么样把这些风险化解到最小，企业把这些风险发展得最小，要求我们拿出一个很好的产品出来，这样可能是对城市综合体的发展提出比较深的一点。其他的方面，我想大家要怎么样去维护这个城市的形象，就像王局长提到的，大的东西发展好了，可能会带动小的，因为小区域的城市综合体才能形成特色，你只有特色出来了，百花齐放的时候，这个大的城市综合体才能有比较好的发展。大家都有所为、都有所体会、有所感受的时候，才是城市综合体当中的一员。我们现在正在努力为西安创造一个城市综合体出来，这个城市综合体去创造，也是借助原有的成功经验，结合当地的实际情况，我们是刚刚才起步。谢谢。

　　刘晓君：我们学校是一个以土木建筑为特色的学校，当然培养的人才也主要是土木建筑方面的专业人才，城市综合体的开发建设策划是很重要的，刚才两位主旨演讲的专家也谈到了，而我感觉到这方面的专家是比较缺乏的，我们学校在培养这方面的人才是重任在肩的，我自己根据教学研究多年的体会，在城市综合体策划人才开发方面。

　　作为消费者来说，第一、便捷性。人们的生活节奏都很快，就近就便也可以减少交通的压力，也给快节奏的市民提供方便。第二、开放性。城市综合体现在是由于三高的问题引发的，想办法给居民有活动、交流、娱乐的场所。第三，服务性。城市综合体建立以后，不是东西贵了，而是服务质量要上去了，这个我是有很深的体会。

　　企业的需要，我觉得也有三个方面：第一、盈利性。第二、战略性。第三、可持续性。

　　从政府方面来讲，也是三方面：第一、传承性。在综合体当中还是要体现城市的人脉、风貌、历史的记忆。第二、包容性。在建设城市综合体的时候，刚才我们第二个专家也谈到了，可以借助城中村开发，在土地部门一定要给城市综合体的建设留有空间。第三、创新性。在整个开发，因为是提升城市的档次，通过这样一个城市综合体要体现出来水平的上升，所以这个创新是非常重要的。

　　西安产灞香江置业有限公司总经理助理：从我个人来讲，并没有太多的成功经验，我想这个成功经验更多的是企业界、政府、投资者、客户一起分享的成功经验，从香江国际来讲进入中国内地市场已经有十多年的历史了，在北京我们开发了好多高端商务办公的楼宇，从城市综合体的角度来讲，我们最早开发的中关村数码科技大厦，是我们城市综合体的雏形，是在1997年开始筹备的，开发至今。在2002年的时候，我们在北京开发的财富中心作为目前来讲香江国际在城市综合体的运营上面，作为一个最为成功的案例，北京财富中心是由五栋超高层的建筑组成的，有商务办公、两幢写字楼、一幢五星级酒店。从城市综合体的一些发展来讲，刚才好多领导和专家已经提到了，这一块单作为企业来讲，可以说企业很想做好这方面的事情，但是单靠企业一方面的力量是很难去做的，这个后面要有好多因素，包括政府的支持，包括政府从规划方面的配套，这些都是非常重要的，再一点同开发商的角度来讲，开发商运营的理念也是非常重要的。香江国际秉承的是一种创造地段的价值，把这个项目从地段、前期的策划做好，然后做出高品质的物业，能够作为一个载体来承载。我们财富中心现在在运营的写字楼里面也是集中了世界500强的客户比较多，所以说，一个非常好的城市综合体，它要有这么几个功能，这些功能能够让商务人士在这里面实现十五分钟的生活圈，从香江国际在运营商务类的城市综合体角度，我们也把北京财富中心的经验成功复制到重庆财富中心、青岛财富中心，这一次香江国际进驻西安，也是希望能够借助于本身西安经济发展在中国西部地区作为一个龙头有一个很好的经济基础，外资企业也是非常多，包括香港地区的投资企业非常多。有这么好的经济基础，我们省政府也是特别重视这方面的工作，所以我们在西安建设一个高标准的城市综合体，也就是我们在产灞开发的经济商务中心。

陕西省策划协会副主席王治明

　　王治明：如果要发挥区域商业的潜力，我觉得第一作为城市综合体来讲，首先我们先要认识这个城市的商业历史，如果我们不认识这个城市的商业历史和传承，我们可能会在发挥它的潜力过程中会走偏路，比如说去年的这个时候，曲江召开全国13个省市参加大型的文化产业论坛，在这个论坛上，我们陕西省的一位厅级领导在论坛上发言，说我们陕西是一个有悠久文化传统和悠久历史文化的城市，但是我们没有商业基础、没有商业文化，我认为这样的就是他不认识我们这个城市的商业文化，如果我们要想让一个城市的商业文化潜力聚集爆发出来，首先要认识我们这个城市的商业文化历史，我们都知道中华文明是陕西黄河流域流向全国的，我们是重大的文化基地，我们更多的忽视了陕西的商业文化，我们更多说的是我们黄土埋的是皇上，但是我们没有商业文化，其实这是巨大的误区。陕西的商业文化，中国全民族的商业文明是在陕西发源，在周礼最早的大型著作里面，已经有了非常完善的所谓市场管理制度，这个规划已经有了非常完整的模式，而且也有了专门的市场管理官员。到了秦，我们说秦始皇统一中国其中巨大的功绩，不仅仅是车同轨、文同行，最大的功绩是统一了货币，这个功绩可以到2000年以后，欧元才完成了秦始皇统一战国的货币。我们所说的商业，商是交易，交易的最基本前提是货币，如果货币不统一就没办法交易，到了汉代已经有了非常成熟的，就是我们现在所说的东式和西式，汉代是有君子走的一条路，东边有三式，西边是有六式，到唐代的时候东式、西式更为发达，其实中国主流的文化就在我们陕西。我们现在所谓的外贸是丝绸之路最先做的，所以我们要想在城市综合体开发过程中，聚集和引爆它的商业潜力，我们第一是要认识这个城市的商业历史，其实在明代的时候，陕商已经成为天下第一商家，晋商都是排在陕商之后，现在全国有274个陕商会所的遗址，去年这个时候也开了陕商大会，这个月9日也开了秦商大会。我们说这些话是为什么呢，我们要认识一个城市的商业历史，如果不认识这个城市商业历史，那么在引发商业潜力的时候会走偏路。我作为策划人，我觉得我们更需要说一个话题，所谓的策划说得好听一点是要包装一个概念，说得难听一点就是要讲一个故事。丹麦的未来学家有一个著名的学者，他说在未来25年内，真正消费的群体消费的是故事，而真正的有钱人是靠讲故事发财的。这个话听起来有点虚，但是他实际上是在讲概念。我们说一到十的数字我们谁能卖掉，但是我们说一个电话号码，带“888”也同样是一个数字，但是他讲一个很好的概念，就能卖，在北京拍卖了38万。作为城市综合体的商业综合开发要讲好一个故事，比如说我们陕西就有一个非常好的故事，这个故事就是大唐西市，它讲了我们商业的历史传承，也有一个很好的故事是大明宫，大明宫的开发规模要比大唐芙蓉园大100倍，像大明宫的遗址西安非常多，为什么大明宫做到了呢，因为大明宫讲了很好的故事。西安也有讲不好的故事，比如骡马市，骡马市是清代以来陕西最最著名的商业品牌，可以说在清的中期和晚期，一直到民国的前半叶，骡马市是商业的聚集地，但是我们把它的商业文明历史传承全部割断，这样的故事是不是一个好故事呢，不是一个好故事。

　　我认为我们要在城市综合体开发过程中，要引爆它的商业潜力，我认为：第一、认识这个城市的商业历史。第二、讲好城市综合体的商业故事。谢谢大家。

中共西安市委副秘书长、市委政策研究室主任李宁君

　　主持人：感谢第一环节嘉宾们的精彩对话，听到了这么多嘉宾的精彩对话，接下来第二环节我们将讨论：政府如何引导城市综合体健康有序发展，如何进行政策支持？有请对话嘉宾：全国著名商铺专家、清华大学商业地产主讲教授姜新国；西安建筑科技大学副校长刘晓君；中共西安市委副秘书长、市委政策研究室主任李宁君；西安市房屋管理局产权市场处副处长段力进；陕西丹尼尔集团总裁王国庆；中登集团副总裁张河；陕西南湾房地产有限公司总经理成钢；克而瑞西安机构总经理曾启飞。

　　李宁君：我非常高兴参加这个活动，讲三个观点：第一、陕西日报作为党报，可以说是我们陕西的主流媒体，关注西安的发展，今天做这样非常有意义的事，作为西安市政府来说表示感谢。第二、作为西安发展城市综合体，我想讲三句话，一是有市场有需求，多元化的要求，改善生活，提升品味；二是有基础，西安这么多年的城市发展，西安作为特大城市，省委省政府特别重视城市的发展，为城市发展奠定了非常好的平台；三是在西安建设城市综合体有机遇，这个大家都知道，西安的定位有城中村改造、棚户村的改造等，都为西安发展城市综合体提供了非常好的平台。在这里我诚邀有识之士到西安置业发展。第三、作为市委政研室参与这项活动我们想干什么，城市综合体的提出，在全国各地响应非常迅猛，行动也很快，西安这块不能说没有发展，但是提升到城市综合体的概念，在政府的主导方面，我们感觉到做的工作还不够，好多东西我们还做得不到位，基于这样的考虑，我们市委政研室在前期做了大量的课题调研，目的就是发挥我们参谋和智囊的作用，为市委市政府的科学决策提供依据，助推西安城市综合体的快速发展。

　　今天这个活动更加坚定了我们这方面的研究，也更加开阔了我们研究的思路，上面几位专家、学者对于西安城市综合体的准确定位、科学把脉，集思广益都对我们非常有参考借鉴的作用，我们集中大家的智慧，为西安城市综合体的发展做出我们应有的贡献。谢谢大家。

中登集团副总裁张河

　　张河：谢谢西安市政府、陕西日报社房地产周刊，城市综合体这个课题，我们实际上前一段时间已经跟李主任在一块谈过一次了，那是个小范围的，今天又请来了这方面的专家、学者，确确实实我们在城市综合体有关项目和内容上长了很多见识，特别是姜教授讲了好多的内容，好多是我们今天准备发言的内容，确确实实说明他们在这方面的研究比较深入的，尽管他们讲到了，我们还是得说一下，因为我们谈不上是做城市综合体有什么经验，我们不过是开发了两个城中村改造项目，正是因为开发这两个城中村改造项目，而且刚好这两个项目又是西安市政府北迁以后的行政中心，这两个城中村改造项目，就代表着西安市城中村改造和棚户区的一些需求，刚才有的专家说到，希望我们的住宅区不要成为睡城和死城。其实在整个城市的规划当中，估计有一些规划方面没有考虑这些问题，往往仅仅考虑到比如现在解决城市居民的住宅问题，或者是改造城市新的面貌问题，因为原来经常把一些城市上的功能，在城市管理中认为是毒瘤。其实一个小的城中村就是一个小的综合体，它里面包含的内容是我们城市综合体的都有，它可能是黑的，几乎是无执照的，但是它所提供的服务，应该来讲给城市流动人口、民工提供非常方便的居住环境，我们进到城中村里面什么事情都没办到，但是那个城市综合体的档次比较低，它是需要我们去改造的，正是因为要改造这样的城中村，我们就需要建立一种新型的或者说是档次相对来讲更高级别的城市综合体。在上一次论坛当中，我就提到了在城市整体规划当中，政府就应该考虑到，比如现在这次我们北郊一次性拆10几个村子，这么大量的城中村改造，就应该考虑到村民将来的生活，我们现在是给每个村民20平方米的商业回迁，但是每个村子相对比较小，能不能把他们集中起来，提供一个整体的，由政府主导的城市综合体项目，然后村民把他们的产业入股，这样首先能够形成规模，第二使农民将来的生活有出路，有利于我们城中村的改造，也有利于整体村民利益的保障，所以我觉得这个应该是由政府来做的，现在看来是有点迟了。我们现在做的工作有很多是被动的在进行工作，最近这两次城市综合体的论坛，我们都非常积极的参加，我们正是想从这里面得到如何把我们现在改造的城中村项目做得能够使将来周边的住宅不会是死城、睡城。上次我说到，我们在政府旁边改造的村子，本来在规划当中全部以住宅项目规划的，我们在整体设计和规划当中，就给政府提出了希望在这个周边整个人口20万人口的区域内，增加一个城市配套，我们在住宅项目里面批出来了很大一块地，来做商业配套，比如有超市、菜场、酒店、办公楼，实际上对于开发商来讲，在住宅修商业配套设施的话，有很大的压力，一个城市综合体要做好，其中有一个很重要的问题是资金要平衡，就是说对于一个开发商来讲做住宅是容易开发的，而要做城市综合体商业配套的话，银行是不给贷款、不给支持的，我们就等于说要承担着商业这么大块面积的投资，我们还要维持它，这个资金的平衡要从住宅匀过来，一般的开发商企业并不愿意在自己的住宅项目里面使用一定的土地做城市配套，这个就需要政府统筹考虑，比如这几个项目周边没有商业配套，我就要规划，你这个住宅项目里面多增加综合配套，然后给政策支持。

　　下面我再说一点更具体的，第一、车库。现在西安市很多住宅小区车库贫乏，汽车晚上都停在马路上，出现这种情况的原因是两个，一是原来政府的政策力度不够，对住宅小区车位的要求提得很低，那么很多开发商不去修车库，为什么呢，因为它要花大量的钱把车库修好了，但是未必能卖出去，再加上现在没有很好政策上的引导，大家有车停在马路上，为什么花十几万买车位呢，马路上停满了车，车库