房产中介市场隐忧丛生的背后

　　近年来我市房产中介公司数量猛增，从业人员素质不断提升，相关管理也正在逐步规范化，但仍有大量不规范的中介机构为了自己利益采取不正当竞争手段，对房屋交易行业发展造成了不良影响——

　　“居者有其屋，耕者有其田。”一套房子对于一个家庭或者一个人有着怎样重要的意义?或许只有经历了租房、购买二手房、挑选商品房等一连串的折腾后才能深切体会。在这中间，若碰到一些不规范的黑房产中介公司，还会让自己的生活凭空添上一场“灾难”。目前，在经历了几年的发展后，我市的房产中介公司数量迅猛增加，从业人员的素质不断提升，相关部门的管理也正在逐步规范化。但不可否认的是，仍有大量不规范的中介机构在谋求自己利益的时候采取了许多不正规的手段，让消费者蒙受损失，为整个行业的发展埋下了隐忧。

　　市场现状

　　目前正规房产中介公司约700家

　　一部电话，一张桌子，一个小黑板……在不少人印象中，房产中介人就是靠着掌握到的房源信息和一张能说会道的嘴，轻而易举将买卖双方的钱赚到了自己的腰包里。记者在采访中发现，在我市一些居民小区里，没有任何营业执照的房屋中介公司正是如此地在经营着。一些小区甚至是看门人当起中介人或是居民在自家阳台外挂起一张小黑板，就变成了中介公司老板。有的甚至“一专多能”，还分别干起了婚介、出国留学等中介。

　　记者从西安市房产交易管理中心中介机构管理科获悉，正规的房产中介公司必须首先在工商部门办理经营许可证，然后再到房管部门备案，同时还要在税务部门办理登记证。目前，我市三证齐全的中介机构约有700家，还有100到150家中介机构属于证照不齐全的中介公司。但另据从事了十多年房产中介的陕西建祥物业代理有限公司经理李连源介绍，在他看来，西安市场上不规范的房产中介公司数量和正规的中介机构数量应该是一比一。这一说法如果是事实，那么，我市房产中介的现状就实在令人堪忧了。

　　门槛较低

　　不正当竞争手段频出

　　在不少人看来，房产中介市场是个准入门槛相对比较低且收入可观的行业。因此，在行业急剧膨胀的情况下，一些业务素质不高，专业知识不足的经纪人也相继进入了这个行业，他们采取了一些急功近利的手段，企图让自己的利益最大化，在经营状况不佳，竞争加剧的情况下，一些不正当的经营方式便开始频频出现。

　　陕西建祥物业代理有限公司李连源经理多年研究二手房市场，目前还担任着多个房产网络论坛的版主和管理员，在行业内颇有影响力。谈起目前我市房产中介市场的问题，他总有说不完的话。据他介绍，以前中介会通过专业网站、平面媒体、广播等方式收集房源信息。现在由于市场原因，许多信息闭塞导致供需双方脱节，本应起到承上启下作用的部分中介公司为独享房源、实现利益最大化，不惜在接受委托时先行支付给产权人定金以拿下独家委托权。在交易时将本应两方承担的中介费强加给购买方，而且部分交易房屋还含有营业税。这样无形中抬高了房价，加重了购房者的负担。给其他产权人则造成了“不需交纳费用”的误导，对房屋交易行业发展造成了不良影响。

　　同时，有些公司为争夺客户，擅自压降中介收费，强行将客户从他人那里拉走，严重破坏了行业规定。中介公司对二手房卖主竞相允诺，即卖出最好的房价回报提供房源者，从而将二手房卖主的心理价位提得很高，远远超出其实际的价值。更有“手法高明”的中介公司采用种种手段从其他公司夺取房源。

　　另据李连源介绍，有些房产中介公司为争夺好的房源还直接到居民小区中找寻，在租赁时硬性向双方各收取一个月的房租。还有一些房屋中介公司为了多挣钱，不按规定在产权人约定的价钱基础上随意涨价出售后吃差价；而为了逃税，一些中介公司在二手房过户登记时采用种种手段作假等，这些都扰乱了中介市场的正常秩序。

　　法规滞后

　　相关管理部门左右为难

　　记者在采访中获悉，因为房地产中介行业投资小，风险低等因素决定这个行业入门较容易，导致房屋中介公司遍地开花。在行业不断膨胀的同时，一些管理法规的滞后却让相关职能部门陷入了左右为难的境地。

　　据西安市房产交易管理中心中介机构管理科科长糜新锋介绍，近几年，管理部门在不断加强中介备案和人员培训，努力让整个行业朝着健康有序的方向发展。目前，房管部门每年受理的市民房产中介投诉量比较少，约在10多个，几乎都是涉及房屋定金退还的纠纷。

　　但同时，相关法律、法规的滞后影响了房屋中介市场的健康发展。现行的建设部《城市房地产中介服务管理规定》和《西安市房地产中介服务管理办法》等法律、法规和规范性文件出台已近十年，许多概念的表述和操作办法已不适应房屋中介市场飞速发展的新形势要求。尤其在处罚条款中没有具体处罚措施，常常会使房管部门处于执法无据，力不从心的尴尬境地。

　　另据陕西建祥物业代理有限公司的李连源介绍，随着城市建设的快速发展，房屋中介市场涉及面越来越宽。政府一些其他部门也先后介入了房屋中介管理，而且相互间缺少必要的协调与配合，政出多门。往往造成“谁都可以管理，最终又没有人管”的局面。加上监管手段单一被动，人员编制不能满足管理强度的要求，至今也没能形成一整套行之有效的适合我市市场情况的管理体制和监管手段。这种局面不仅加重了当事人的经济负担，而且还造成了管理体制和市场秩序的混乱，不利于房屋中介市场的持续、快速、健康发展。

　　加强监管

　　多部门联合执法是正途

　　针对目前行业中存在的问题，如何才能有效地解决呢？李连源建议说，众所周知，工商管理部门有行政执法权，行业管理部门没有，而要解决这个问题，必须几部门联合起来执法。2005年我市工商局、房管局、物价局三部门联合执法，取缔了70多家问题中介公司和黑中介公司，净化了市场。但是这两年中介市场发展过快，管理力度相对薄弱了一些。因此建议相关部门联起手来，首先建立一个长效的市场监管机制，定期对市场进行联合检查，取缔无照经营，保护合法经营，创造公平竞争的市场氛围，为中介机构诚信经营、做大做强创造有利条件。采访中，市房产交易管理中心中介科的糜新锋科长也一再表示，希望能和工商、物价、税务等部门加强合作，为进一步规范我市房产中介市场而努力。

　　同时，李连源还建议主管部门应提高中介行业的准入门槛，建立起中介机构保证金制度。想要开中介公司必须向相关部门缴纳一定的保证金，一旦和消费者产生经济纠纷或是由违规经营产生罚款，都可以从保证金中扣除。另外，管理部门还可给中介机构划分等级，让中介机构根据自己的服务进行登记收费。最后，消协等相关部门可每年对我市的中介服务进行评比，对好的中介公司予以表扬，树立行业典范；对不规范的中介公司定期予以曝光，维护消费者的利益。

　　李连源说，地产经纪行业的成熟态势应该在一个充满阳光的天空下“天高任鸟飞”，也就是各个环节操作透明化，买卖、中介、交易部门各方充分信任互相协作，并在诚信的前提下水到渠成。只要能够充分体现“公正、公平、诚实、信用”的原则、客户能够认可中介公司的服务，并且愿意到中介公司买卖租赁房屋，那么中介行业就真正达到了成熟。

　　桥边人语

　　多一份阳光和诚信

　　□王昕

　　生活在这个城市里的人，房子的确是个让人幸福也让人感到些许沉重的话题。特别是在租房或者购买二手房时，和房产中介公司“过招”似乎是绕不过去的弯。但是，对于处于信息弱势地位的消费者来说，这个交道可真不怎么好打。

　　屡屡见诸报端的房产中介公司卷钱事件、租房时随意收取看房费问题、以及一些房产中介机构两头吃差价的潜规则等等，让消费者在选择中介公司时举步维艰。加之大多数人对房产交易中的门门道道了解得并不十分清楚，也给一些中介机构留下了可钻的空子。对于普通百姓来说，这个“空子”还要多久才能填平呢?

　　诚然，在西安的房屋中介市场上，也有很多诚信经营的公司，他们为规范西安的中介市场起着带头作用。但总有一些中介公司用一些不正当的手段，甚至是威逼利诱的方式侵害消费者的权益。一旦消费者上当受骗，产生的结果是对整个西安房产中介行业信心的丧失，这样的事情若层出不穷，西安的房产中介市场将会沦落到一个什么样的程度，我们可想而知。

　　靠所有中介机构的诚信经营似乎只能是个理想，而市场监管又经常陷入“谁都管谁又都不管”的局面。因此，只有相关职能部门都能真正负起自己的责任，同时加强多部门之间的联合执法，才能让整个市场朝着健康的方向发展。近期，由市物价局和市房管局联合拟定的中介服务收费标准将于明年1月1日起实施，这对于规范中介市场或许是一个好的开端。有了这样一个好的开端，希望未来西安房产中介市场会有更多的阳光与诚信。