金地“鸡肋”换粮票 被套地王巧解套

　　曾经拿地激进的金地如今成了亟待盘活“地王”的开发商榜样。11月底，金地广州番禺“地王”以“政府未能按时交地”顺利“退婚”，政府一并退回金地已缴纳的3亿元地价款。12月，金地则成功与深圳政府默契配合，通过项目间的产权置换，使得一度成为“负资产”的上塘道“地王”项目成功解套。

　　金地的地王腾挪术可谓高明。

　　“鸡肋”换粮票

　　12月4日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局发出一则事前公示称，深圳市政府已经同意金地将其深圳香蜜山项目1、2号楼24712.93平方米的自用配套用房与金地上塘道项目21836平方米经济适用房进行产权置换。

　　记者了解到，金地上塘道项目曾经是深圳龙华片区的“地王”，2007年3月30日金地以总价8.61亿元拍得，楼面地价高达6847元/平方米，合同约定金地还要配建21836平方米经济适用房无偿提供给政府。

　　然而，2007年底开始的房地产市场急冻使得金地在该项目的高地价和严苛出让条件之下无法抽身。

　　“2008年上塘道项目开建时，金地临近的梅陇镇项目越卖越低，最低时售价不足9000元/平方米，”深圳星彦地产一位负责人分析称，6847元/平方米的地价，再加上3000元/平方米以上的各项建安成本，上塘道“地王”无奈成为2008年金地计提资产减值准备的三个项目之一。

　　不过，2009年住宅销售市场的水涨船高成为众多2007年“地王”解套的最大背景，记者从金地方面了解到，上塘道项目2009年8月8日开盘时均价为13500元/平方米，而12月5日加推5栋1单元时，均价已拉升到15000元/平方米。

　　据金地披露的资料显示，截至10月底上塘道项目已经完成销售金额约2亿元，销售面积1.5万平方米左右。

　　顺风顺水之下，政府突然同意金地项目置换，无疑更是送上“大礼”。“经评估，金地香蜜山项目24712.93平方米自用配套用房的权益价值比金地上塘道项目21836平方米经济适用房的权益价值高。”政府公示称，项目置换的目的在于缓解深圳市人才住房房源不足的矛盾。

　　从地理位置来说，上塘道位于龙华片区，属于关外，而金地香蜜山位于福田区香蜜湖，属于关内的核心区。从面积上来说，用24712.93平方米置换21836平方米，面积就相差2876.93平方米。这是“亏本买卖”吗？其实不然。经济适用房如今已是地方政府口中鸡肋，以较小面积的经济适用房换来面积更大、价格更高的人才公寓，政府似乎“赚得”不少。

　　然而，记者查阅资料获悉，金地用于置换的香蜜山项目自用配套用房，性质是酒店式公寓，属非市场商品房，剩余使用年限57年。

　　“双簧戏”的最大获益者，显然还是金地。用无法上市交易的自用配套用房，换来21836平方米的可销售商品房面积，如按当前该项目的15000元/平方米均价，金地凭空多收3.28亿元销售额。

　　金地腾挪术

　　先是以政府未交地为由，退掉广州番禺“地王”，然后通过项目置换，赢得深圳上塘道项目解套，金地集团董事长凌克可谓煞费苦心。

　　熟识深圳房地产的资深人士半求指出，在2007年激进拿“地王”之后，金地在深圳龙华拓展区已占地18.9万平方米、建筑面积57.3万平方米，建筑规模超出第二名22万平方米，成为该区域不折不扣的“霸盘”者。

　　而记者从深圳市房地产信息网统计得知，11月份，金地在深圳销售排行榜中，唯一上榜的上塘道项目列入龙华区域第七位，几乎是金地在售项目的销售冠军，通过置换得来的329套小户型，将成为金地后续销售的有力支撑。两幅“地王”成功盘活，使得金地对高溢价土地底气十足。

　　广发证券房地产分析师花长劲指出，金地2009年增加的11个项目合计建筑面积262万平方米，低于2007全年449万平方米的新增量。但当前平均楼面地价达到5031元/平方米，远高于2007年的2611元/平方米。显然，这又将是烫手的“地王”。

　　不过，政府公关相当出色的金地，应该正在盘算如何盘活这些高价“地王”。