政策调控楼市喜忧参半 期盼西安房价回归理性

　　2009年终于画上了一个句号，情节跌宕起伏犹如悬疑片的楼市也悄然落下帷幕。2010年，楼市将走向何方？陕西房地产市场又有何变化？基于2009年的楼市行情及汹涌的房价，政策收紧已是不争的事实。

　　调控拿房价开刀

　　2009年，房价、地价及房屋销量破纪录地狂飙，引发了全国性空前的焦虑和担忧，财经作家吴晓波在他的微博上感叹：“最近参加几场论坛，人人所谈几乎都是楼市股市，投机气氛之浓，历年罕见。财富向流通、向上游、向少数人集中的趋势越来越快，竟有末世之象。”在2009复旦大学EMBA同学会年会上，万科董事长王石再次表达其对于中国房地产市场的忧虑：目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂……于是，楼市在岁末迎来了调控密集期。

　　2009年12月9日，“个人住房转让营业税免征期限从2年恢复至5年”政策出台；12月14日，国务院出台“国四条”以“遏制房价过快上涨”；12月17日，“土地出让金首付不得低于五成”政策出台。业内多位专家均认为2010年楼市调控的大幕已经拉开，高房价将是调控重点。

　　在房价的成本中，地价和各种税费的比例较高，如果这部分成本无法降低，再提高交易成本，房地产商并不会以降低价格的方式来应对。此前，地方政府是按照首次缴清20%的地价款，即可以拥有该土地开发所有权，而现在则需缴清50%土地出让款才可以。如果拖欠价款，则不得拍卖新土地。对一些资金雄厚的房企来说，这根本没有影响，而一些资质相对低的房企来说，则又是一个新的门槛。

　　此前，购房者总抱怨房价高，但对高房价的源头——土地没有足够的重视，而囤地一直以来都是地方政府最难以打击的，一些房企更是借此机会延期开发，或靠倒地创造公司利润，而地方政府仅仅是一纸处罚通知书，根本无法制约到房企高利润的滋长。

　　1月初，广州5宗涉及国内几大开发巨头的高价土地，大部分都重新回到政府储备当中，这可能就是新政“立竿见影”的效果吧，另一方面，此举会加速行业的洗牌，那些弱小的、实力太差的开发商，最终会被淘汰。

　　购房成本会增加

　　“个人住房转让营业税免征期限从2年恢复至5年”，购房“补贴”2009年12月31日截止，买房人对房屋的年限变得敏感起来。

　　按照新的税费标准计算，一套房龄（房产证时间）3年80平方米的房子，假设市场评估价为36万元，如去年买，无营业税，契税和个税加一起只需一万出头就能办下来。

　　现在，营业税优惠政策已取消，36万元的房子按5.5%缴纳营业税要1.98万元，契税和个税不变，房屋过户手续办下来要3万元，相当于购房成本增加了2万元。“羊毛出在羊身上，这些钱表面上是卖房人出，但实际上最终还是买房人买单，对他们来说，购房成本是要增加的！”高新一房屋中介店长张明告诉记者，考虑成本问题，最近二手房市场一下子冷淡了很多。

　　按照2008年西安出台的房补标准，按照购房面积的不同，可享受总房款0.5%-1.5%的补贴。这项优惠取消，对符合条件的购房者是一个不小的打击。

　　1月5日，又有消息称：今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国，这将大大加快物业税开征步伐。业界认为，物业税有可能会使房价降低，但最终会增加购房者的成本。

　　期盼房价回归理性

　　2010年，房价是不是会降？开发商和购房者各执一词，开发商当然希望房价继续上扬，而购房者则希望用有限的资金买到性价比更高的房子。

　　据某网站近日的一项“如何看待西安的房价”调查显示，56.84%的网友选择了“房价高，购房困难较大”，25.42%认为“房价过高，但还可以承受”。

　　尽管2009年11月西安房屋销售量一举创下历史单月新高；12月西安商品房销量破200万平方米，但2010年1月份，楼市开端不好，无论是人气还是销量都有大幅下滑。业界认为在国家遏制房价的大环境之下，2010年西安房屋价格将呈现逐渐趋稳的走势，届时或将出现“阶段性的买房市场”。

　　陕西建祥置业总经理李连源称，仔细分析“国四条”，可以看出国家的政策主要是指导性的、粗放型的，而具体的遏制房价过快上涨的政策需要国家相关部委和地方政府进行制定。需要注意的是，国家针对房地产市场的调控目的是让房地产市场平稳发展，并不是让房地产市场冷下来，结合西安的现状来看，2010年西安房价将逐渐趋于稳定。

　　西安评论人士也同意这个观点，他认为，西安是个大都市，住房消费比较旺，但是从房地产市场来讲，一直都是个二线城市，房价也没有北京、上海、广州等一线城市波动得那么惊心动魄。这么多年一直都是慢慢悠悠以每年10%左右的涨幅一路走来。“在经过了2009年一年的放量后，即使2010年国家没有大的政策调整，相信西安房价也会回归到它原来稳稳当当的样子，这也是我们最期望的，毕竟那种蹦极式的价格波动，不是我等普通人能够淡定应对的。”

　　2009年12月，国家密集打出了调控三枪，业界认为会遏制房价的疯长，对房价理性回归起到关键的作用。