新政出台西安楼市处变不惊 政策显效值得期待

　　新政出台楼市处变不惊

　　土地政策 金融政策税收政策 ……

　　从2009年年底开始，国内楼市似乎已预感到某种紧张气氛，来年楼市或将面临巨变的传言在业内此起彼伏。果不其然，从2009年12月到2010年1月上旬，中央针对国内楼市出台密集调控政策，在2009年一路疯狂的楼市终于紧急刹车。

　　密集调控显示政府决心

　　实际上，在2009年国内楼市价格疯涨，成交量一路飞扬的情形下，业内专家已经预见到房产泡沫的存在，高呼“房价虚火旺盛”。像西安这样的二三线城市，房价上涨幅度在全国排名第五位，本地专家表示“房价虚高”，购房者的怨声载道和专家的大声疾呼引起了中央重视，这些都为楼市新一轮调控政策出台埋下了伏笔。

　　自2009年12月到今年初，短短一个月时间内，国务院和国家部委出台了5次相关政策，从土地、金融、税收、市场供应、产品结构等方面重拳出击，严格规范，监管力度之大为近年少有。

　　2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；14日，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；同日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管和推进保障房建设等四大举措；12月17日，国家五部委通知，对开发商拿地首付至少50%的限制；2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》提出了包括加大保障性住房供应、抑制投资投机性购房等十一条措施，被称为“国十一条”。

　　政府严厉制裁措施密集出台，市场收到了立竿见影的效果。媒体报道，国内多个主要城市二手房交易“全线崩溃，市场陷入僵局”。针对此次密集调控，西安交通大学房地产研究所所长杨东朗教授认为“国家出台严厉调控政策，很显然这一次并不是‘敲山震虎’，其力度之大，心情之急迫，都表明了政府要从根本上规范房地产市场的坚定态度”。

　　开发商平和对待房产新政

　　尽管岁末年初的楼市调控政策已经在市场上大显其威，国内多个城市房产销售急剧下滑，西安同样出现了新年元旦期间楼市冷清的局面，但记者在采访中发现，西安大部分开发商对此次政府大力调控态度平和，并没有出现记者预料中的焦急和慌张。

　　每一次国家针对房地产行业的调控政策，开发商总有不同反应，这一次也不例外。高新区某高档楼盘营销策划经理张先生表示，首先支持中央决策，在以后的开发中认真贯彻执行中央政策；其次，作为企业来说，出于自身发展需要，也会采取相应的策略来规避政策带来的不利因素。

　　张经理告诉记者，从宏观层面分析，中央的调控有他科学的一面，促使开发商不要为了短期利益疯狂涨价，竭泽而渔，而应该制定有利长远发展的营销战略，定价考虑长期发展，确定合理利润空间，准确把握产品市场定位，营造平稳健康的市场环境。

　　另一方面，针对此次新政提出的一次性公布房源，张经理认为，一次性公布全部房源没有问题，但会在销售中面临新的问题，例如不同楼栋的入住率难以保证，业主生活成本增加，会给以后的物业服务带来难题。

　　此外，开发商会延长工程进度，原本两年开发的进度延长到三年，原来计划两期开发的楼盘增加到三期，这样反而减轻了开发商的资金压力。

　　针对房价备案制度，北郊某大型楼盘营销总监王先生则表示，这样会促使开发商将未来两到三年的预期增长也计算在内，备案时候价格标准提高，以后根据销售情况下调，还不会违背政府的意愿。王总监说道，以前也实行过房价备案制度，但是实践证明在具体操作中难以达到预期效果，既然是市场行为，开发商针对行情变化进行价格调整也是在所难免的，所以要严格限定价格是一件出力不讨好的事情，有时候甚至会产生适得其反的作用。

　　“在经历过2004年和2007年的宏观调整之后，西安开发商已经适应了这种政策变化，尤其是在2007年与2008年巨大落差之中挺过来的开发商，对现在的调整多了几分平淡与从容，并学会了在危机中寻找新的发展机会”，合富辉煌陕西公司总经理梁家祥如此看待西安开发商对此次调整的反应。[!--empirenews.page--]

　　政策显效值得期待

　　新近出台的多项调控政策尽管已经显现出明显效应，但大多数业内人士表示“是否能收到预期效果还有待进一步观望”。与此形成鲜明对比的是老百姓掩饰不住的高兴表情。记者采访的多名购房者均表示了对国家调控政策的强烈支持，大多数购房者认为“今年房价会下跌”。

　　调控政策显效，再次引起了专家学者对楼市“拐点”的期待，有国内专家预言，中央政府此次新政落实到每一个具体部门，与前几次调控相比更具可操作性，因而其将对未来楼市走向产生实质性影响。      记者 苗雨

　　陈国强：调高准备金率重在心理影响

　　中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。北京大学房地产研究所所长陈国强对媒体表示，人民币存款准备金率0.5个百分点属于温和微调，其意义更主要在于释放出可能进一步金融调控的信号，因此对楼市的影响并不大，其作用更大的是对整个市场以及购房者心理预期的影响，而不是对楼市的直接影响。

　　黄兴文：准备金率上调预示楼市再缩紧

　　北京师范大学不动产研究所副所长黄兴文在接受媒体采访时表示，调高存款准备金率会对房地产市场有一定影响。

　　虽然央行这次出台的《准备上调人民币存款准备金率》为增强支农资金实力，支持春耕备耕，没有特意针对房地产业，但这肯定会对房地产业有一定影响。存款准备金率上调，势必引入部分富裕资金流向银行，增强银行的储备资金，而暂缓让大量资金再次流入楼市。同时结合近期中央政府频繁出台的新政，更让人不容置疑这是楼市再次缩紧的一大信号。

　　潘石屹：

　　房地产有关税收，应一揽子调整

　　针对国务院再提研究开征物业税，SOHO中国董事长潘石屹表示，与房地产有关的税收，已经到了应该一揽子调整和改革的时点。

　　潘石屹认为，我国物业税问题研究近十年尚未推出，只有把物业税和其他所有与房地产有关的税种一揽子考虑才有意义，否则只是“瞎子摸象”。房地产税收调整的大方向，应该是增加一些持有物业税，减少流通环节的税，让房子充分地流通和利用起来。