房屋租赁需双方当场验收 购房置业从细节入手

　　房屋租赁需双方当场验收

　　在房屋租赁方面，出租人和承租人在租赁房屋时应注意查验：双方的身份或资格证明；房屋所有权证或其他合法证件；如果是共有房屋，需提交其他共有人同意出租的书面证明；如果出租的是委托代管房屋，需提交委托人授权出租的书面证明，委托人在境外的，授权出租的证明必须依法公证；并签订书面租赁合同。

　　有以下情形之一的房屋，最好不要租赁：

　　1．无房屋所有权或房屋所有权人未授予经营管理权的；

　　2．司法机关或行政机关依法裁定、决定查封的；

　　3．共有房屋未取得其他共有人同意的；

　　4．房屋所有权或使用权权属有争议的；

　　5．危险房屋或有其他重大安全隐患的；

　　6．违章建筑及超过期限的临时建筑；

　　7．在依法发布房屋拆迁公告范围内。记者 杨颖

　　丈夫婚前买房被认定夫妻共有

　　丈夫婚前签订购房协议，但交款时间是在婚后，夫妻俩离婚时因为这套房产的归属打起了官司。昨天，记者从法院获悉，该房产为夫妻共同财产。

　　1997年12月，陈先生和售房单位签订了一份购房协议，购买了一套房屋。1998年3月，陈先生和左女士登记结婚，婚后陈先生分两次付清了房款。去年8月，左女士起诉要与陈先生离婚，并要求分割住房。陈先生认为，房子是婚前购买的，应该属于婚前个人财产。

　　法院认为，涉案房屋是在婚前签订的购买协议，但协议的履行时间在婚后，而且陈先生也未提供充分证据证明自己两次交纳的购房款是来自婚前财产。法院推定，该房屋应认定为夫妻共同财产。据此判决房屋归陈先生所有，陈先生给付左女士房屋补偿款15万元。记者 杨颖[!--empirenews.page--]

　　预订协议的效力

　　基本案情：

　　开发公司开发了某小区项目，在未取得《商品房预售许可证》的情况下开始对外预订该项目房产，张某与开发公司签订预订协议，预订该小区1001室房屋，并支付了定金人民币6万元。根据预订协议的约定，开发公司应在取得《商品房预售许可证》后通知张某，然后双方按照预订协议约定的房价等条件签订正式的《商品房预售合同》。开发公司在取得该项目《商品房预售许可证》后并未通知张某，而是与第三人就1001室签订了 《商品房预售合同》，并办理了商品房预告登记手续。张某得知上述情况后，依照预订协议的约定提起仲裁，要求开发公司双倍返还定金，并赔偿1001室房屋现在的价值与预定价格之间的差价10万元。

　　仲裁结果：

　　裁决开发公司向张某双倍返还定金共12万元，驳回申请人的其他请求。

　　案件评析：

　　开发商本应在拿到预售许可证后才能销售房屋，但在实际操作中，许多开发商在楼盘未符合预售条件时，就与购房人签订一种预订协议，这种预订协议的效力如何认定呢？

　　首先，张某与开发公司签订的预订协议属于“预约合同”。预约合同，是指双方当事人为将来订立特定合同而达成的合意，预约合同与其它一般合同最主要区别在于预约合同以将来与相对人签订特定合同为目的。预约合同生效后，双方当事人均应按照约定履行义务，一方当事人未尽义务导致特定合同的不能签订而构成违约的，应承担相应的违约责任。本案中开发公司未取得预售许可证，违反了商品房预售的有关规定，应承担相应的行政法律责任，但开发公司与张某签订的预订协议并未违反法律禁止性规定，且张某实际支付了定金，故预订协议有效，属于签订正式房屋预售合同之前的预约合同。其次，由于开发公司已将该房屋出售给第三人，且办理了预告登记手续，若张某没有证据证明开发公司与第三人之间系恶意串通行为，那么开发公司将房屋出售给第三人的行为有效。但开发商因此不能履行与张某签订房屋预售合同的约定义务，构成对预订协议的违约，应承担约定的违约责任，但张某在预订协议中所预期的利益应是与开发公司签订《房屋预售合同》，而房屋现价与预订价格之间的差价则是房屋预售合同的预期利益，故仅支持张某要求开发公司双倍返还定金的请求。西安仲裁委员会仲裁员 毛璟文

　　小细节避免大纠纷

　　很多购房者在购房过程中，都会和开发商产生种种纠纷，其实若买房人在购房前做足细节上的“功课”，纠纷或能避免。

　　亲自签名确认

　　无论是在涨价还是降价的时候，买房人有一个比较容易犯的错误，就是签合同比较随意。不少人认为很多条款都是固定的，自己也没有办法修改，就没有必要认真看了，一些条款也不一定看得懂，买上房子就行了。如果过于信任销售员，让其在一些重要文件上代签名，就会埋下产生纠纷的隐患。切记，无论签订哪些合同，都要亲自确认后才签名。

　　约定退款期限

　　房价下调时，开发商可能会拖延退还首付款的时间。而房价上涨时，开发商因手持办理贷款的主动权，对部分房子进行“合法”的一房多卖，谁的价格高就优先给谁办贷款，低价者“出局”。购房者要力争在合同中签订补充条款，约定退房退款期限。

　　同时，应该掌握住房按揭产品业务知识，在资金宽裕时可向银行申请提前还款或增加每月还款额度；在资金紧张时，也可申请延长还款期限或减少每月还款额度。记者 杨颖