2010年置业房产面面观 购买受政策影响小的房

　　置业方向

　　无论时局如何，买房的人总是广泛存在。买什么房，什么房子值得你出手，是买房人应该认真了解的关键内容。

　　2010年肯定有政策调整，因此买那些受政策影响小的房子是首选。受政策影响小的房子一般具有以下特点：

　　1.结构控制在政策范围以内，即90平方米以内

　　这类房子将成为未来一段时间中国楼市最主流的产品，为什么呢，其一，中国为应对金融危机而启动了农村消费，已经为经济注入了活力，因此未来围绕农村生产力与消费力做文章将构成中国政府最关键的决策内容，在此前提下，有理由相信，城镇化将是未来楼市发展的主要背景。我们知道，城镇化产生的购买群体，主要是价格型的，也就是追求一分钱一分货，不会有奢侈性消费，同时这些消费往往对地段的要求弱，对户型的要求高，企望既能够解决居住问题，同时还捎带能够完成一定的置业投资欲望。由此可以推断，未来市场满足中低端消费的主力户型面积将控制在90平方米以内，这些房子同时也是未来二手房交易的主要产品。

　　2.格局保证在舒适两居及以上

　　在二三线城市为两室半，在一线城市及省会城市为小三居，在板楼及小高层中这类产品实际非常好设计，塔楼多户设计也逐渐回归紧凑产品设计，以满足未来主要自住消费为主的市场需求。同时，借鉴于人口生育政策的松动，未来中高端供应与普通供应将产生严格分流，这样态势下，现购入的紧凑小三居与舒适两居将是未来中产置业的主流户型。

　　3.必备的生活配套应是考虑的关键内容之一

　　无论未来市政如何发展，现有生活配套将是这类刚性需求选择买房的主要因素，因此作为一种潜在投资，也作为满足自住需求双重目标置业，在买房时必须考虑足够的生活配套，主要是教育医疗与日常购物。

　　4.二三线城市可以储备紧凑两居三居

　　一些二三线城市正在大量城市化城镇化，过多出让用地使得城市多层住宅与小高层住宅供应非常充足，所以在目前阶段如果有能力，应储备这类房子，任何城市房地产发展，除应付政绩工程的滨河建筑或主要商务街的高层建筑，其他快速城市化区域的多层小高层都是未来土地稀缺市场的紧俏产品，目前持有将获得未来良好的升值。 楚芸

　　住宅投资

　　房产投资 在调控中前行

　　去年12月14日开始，遏制房价的一系列严厉政策出台，在观望情绪中，新一轮博弈开始了。房产投资客们有着什么样的购房诉求和感想呢？

　　■案例1　　半年内不会出手

　　投资客：张小姐 IT业“金领”

　　张小姐是一个月收入过10万的标准IT业“金领”，作为一个资深房产“炒家”，虽然才年满30，但张已有8年的“房龄”。由于眼光独到，张小姐在房市中屡有斩获。在2009年初楼市的小阳春行情端倪初现时，张果断出手，一口气盘下了6套住宅，转手后获利超过百万元。

　　然而新年伊始张小姐却决定“封刀挂剑”。“现在的市场看不清，半年之内我不会出手拿房子。”在接受记者采访时，张小姐表示，由于受新出台的地产新政影响，二手房交易的成本激增。与往常不同，在现今的市场氛围下，这部分增加的成本几乎不可能转嫁给买家。而更为可怕的是，新政最大的影响是增加了市场的观望情绪，在房价高位运行的背景下，观望就意味着有价无市。炒房子其实风险是很大的，讲究的就是一个“快”字，“如果房子两三年都无法出手，到时候我可能真要变成包租婆了。”张小姐笑着说。

　　【购房感想】

　　虽然对政策的调整心有余悸，但是张小姐认为在危机中同样蕴藏着商机。就她看来住宅的价值和消费潜力在去年的楼市反弹中已经被透支，需要一定时间来积蓄能量。在住宅无法走量的情况下，为解决资金缺口，很多开发商会把以前只租不卖的商业地产项目拿出来套现救急，这部分物业的升值能力非常高，特别是一些热点居家区域的社区商业的“底商”，租金回报率都在10%以上，非常有投资价值。

　　■案例2　　去三亚炒房

　　投资客：杨泽林 外企中层管理人员

　　38岁的杨泽林是一知名外企的中层管理人员，今年元旦三天假期，他买了机票飞到三亚，买了一套大东海夏日百货对面的房子，“这套自己度假住，我还想再买一套用来投资。”

　　稀缺的优质度假资源，是杨泽林看好三亚的根本原因。“父母十月中旬就过去，四月再回来。我们可以春节去度个假。”像杨泽林这样飞来三亚的“候鸟族”在全国乃至全世界都有，可“鸟巢”就这么大，供求一紧，价格自然上去了。

　　当杨泽林被问，这段时间意在控制房价的政策密集出台，是否会影响他的后续投资计划时，他摇摇头说：“最近出来的政策对三亚的影响可以说微乎其微。那里的房子本来就很少有人用按揭，即使有也早就是首付一半了。海南岛的房子特别是三亚的，以后肯定走高端路线，资金链不存在断裂的可能，投资的风险极小。”

　　【购房感想】

　　在老杨看来，全国只有一个三亚，那里的度假资源是独一无二的，太多的人想跑去住上两三个月，加上刚出来的国际旅游岛这个超大利好，所以他认为资源稀缺性决定了三亚的房价是刚性的。

　　■深入观察“调控”出来的机会

　　有人说，“如果你不能改变环境，你就适应环境。”这句话套用在楼市就是：“如果你无法改变楼市的涨价趋势，你就利用它赚一把。”

　　从2004年8月以来，楼市每年都有调控政策出台，包括2005年、2006年的“国八条”、“90/70”政策；2007年的二套房贷政策、不断加息；2009年底的“国四条”、提高土地首付“打击囤地”、营业税“2改5”，以及2010年1月10日出台的“国十一条”，细细数来已达数十项之多。

　　几乎无一例外，每一次政策出台，楼市在观望之后，紧接着报复式反弹，涨得更高更快。因此，政策调控一度被戏称为“越调越涨”，调控也似乎陷入一个怪圈。

　　不过，新年伊始，10日国务院出台的“国十一条”，是自2009年12月以来，一个月内第五次调控楼市。这次的政策密集度之高和风声之紧，史无前例，那么，此次出台的系列调控政策，能否终结越调越涨的“惯例”，成为当前楼市最大悬疑，也成为开发商与购房者之间这次博弈的焦点。

　　每一次调控，都是政策管理层面对涨价的有效“刹车”，因此，如果房价果真调下来了，那就给了购房者入市“抄底”的机会。其实，买房应当有正确而健康的心态，不要老是指望“买入最低的价格，卖出最高的价格”。要知道，买房，最重要的是买一个好地段的好房子，让后期保值升值，这才是最根本的目的。

　　从长远来看，“越调越涨”似乎不无道理，正因为涨得太快才会“刹车”，正因为过热才需降温。尤其是在国家宏观经济政策保稳定、信贷政策继续宽松、全球巩固经济复苏成绩、在流动性过剩、在通胀阴影大背景之下的2010年，也许，正是你入市的好年头。据《华西都市报》[!--empirenews.page--]

　　商铺投资

　　投资商铺 注意六大要点好“掘金”

　　“家有万贯，不如有个店面”、“投资商铺是金”、“一铺养三代”……随着手头越来越富裕，投资商铺的人也日益多了起来。2010年初楼市相关政策频出，想在商铺上“掘金”的投资客该如何进行有效的投资呢？

　　无论是选住宅还是买商铺，地理位置都是最重要的，选择时要注意六大要点。

　　■要点1：两心

　　第一，商铺最好要处于核心商圈。怎么讲呢？城市的商业中心是大的核心商圈；社区、居民区的商业中心是小核心商圈，这些区域客流量大、商业气氛浓，生意自然会更好！

　　第二，要关注新商圈。一般新形成的或正在发展中的商圈，其商铺的价格要比成熟市场便宜得多，而且不少商圈还有很大的发展和升值的潜力，在经过认真的考察之后，投资新商圈也是不错的选择。

　　■要点2：实力、规模

　　选择商铺，除了位置和价格，还有很重要的两点，常常容易被大家忽略：就是开发商的实力和商铺规模。

　　开发商的雄厚实力，一方面可以保证商铺的工程质量和交工时间；另一方面，他们的商业眼光和投资选择，也更加可信。同时，商铺的开发规模也是一个重要标准：比较大规模的商铺，更容易吸引客流、聚集人气，而且吃、喝、玩、乐、购物等各项配套设施也更完备。

　　■要点3：主力店效应

　　如果您对自己的投资眼光还不是太自信的话，那还有一个很重要的参考因素，就是做一个参照，看你的商铺周围有没有主力店。什么叫做主力店呢？第一类：大型百货商场、购物中心；第二类，各类品牌店、专卖店；第三类，一些知名的中外品牌餐厅。

　　如果您的商铺，紧邻着这些主力店，那您的成功率就又可以大大地提高几分。为什么呢？理由有两个：第一，这些大型商场或是品牌店，他们选择商铺，通常都由一些专业机构来评估，并且有一套科学严格的评估标准和计算方法，所以他们的选择更可信。第二，这些大型的主力店，本身具有强大的聚客能力，他们能够吸引客流、带旺周边的商铺。

　　■要点4：立地条件

　　商铺的立地条件，主要就是指商铺周围道路的通畅性。第一，商铺周围最好不要有护栏、高速路、电线杆等障碍物，这样会影响客流。另外，商铺周围应当有足够的停车位。

　　立地条件的第二方面，就是顾客来店方便程度。以两幢相距只有20米的楼来举例，分析来客方便程度。

　　■要点5：通用性

　　商铺的外环境我们都选好了，现在来看内部商铺的格局和功能。不论是自己经营还是出租，商铺都有可能不断地变换多种经营项目，因此，商铺的通用性和多功能很重要。

　　比如说，开餐饮店就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施等等。而有些商铺，就没有预留这些设施。如果商铺功能不全，出租经营就会受到很大限制。

　　■要点6：商圈的变动因素

　　选商铺的时候，通常大家都要看看商家的规划图，看一下商铺周边的交通、商业网点、配套设施等等要素，这一点很重要。不过，除此之外，还有第二张大规划图一定要了解，那就是城市规划图。投资之前，最好向城建部门咨询：商铺所处的位置，在近些年是否有拆迁、改建的可能。据《增城日报》

　　地铁沿线投资

　　地铁二号线快开通了 今年要不要先做打算

　　2011年，地铁将从古城西安的地下呼啸而过。地铁的开通除了改变西安人的生活方式之外，也将给这座城市的房地产业带来深远影响。可见的未来，地铁不但能够带动经济和人居的命脉，而且可以为楼盘的整体价值镀金。

　　那么，“地铁时代”的投资者们，是否应该在2010年先动一步呢？

　　■普通阶层 首选小户型

　　作为收入稳定的普通阶层，从理财的角度考虑，会首选小户型。

　　小户型受青睐，主要是总价低，出租率高，地段一般比较好，交通便利等。由于需求量的无限性，小户型只要选择得当，淘金期及淘金率都比较有保障，是目前不动产方面比较稳当的投资品种，而且比较适合于收入稳定阶层理财考虑。

　　当然，并不是所有小户型都有利可图，也不是所有标榜小户型的都名副其实。因此，在选择购买小户型时，就要分清具体两类情形，按自身情况进行投资。

　　■投资型消费四注意

　　投资型消费购买小户型，主要考虑的要点如下：

　　1．尽量购买成品房，也就是装修房。当然，现在一般的小户型都提供了精装修。

　　2．跟着商务环境走。大凡小户型，在定位上主要对地段及商务环境考虑得比较多，所以投资小户型最好研究一下所处的商务环境。商务环境的判断以流动人口、企业往来人员为主要标准。商务环境优，往来企业办事的人员及高级流动性人口比较多。商务接待功能比较完善的地区，小户型可扩张至小两房和小三房，不一定是传统意义上的一居室小户型。为什么呢？因为经济往来频繁了，企业的赢利水平高了，相关的福利条件大为改善，也造就了相当数量的移动办事人员，他们需要精装修的正规居室作为短住或前期办公商住之用。

　　3．套数跟特色资源挂钩。投资型购买小户型的，可多套投资，尤其是有特色资源的地铁沿线，如教育资源丰富、会务与酒店业发达、企业准入与政策沟通频繁之地，这些地方满足了小型服务企业SOHO的需求。另外，由于派发居住类福利的企业越来越多，在特色资源集中区多套投资消费小户型，拥有随时根据市场转手的便利。

　　4．比较单价与总价。投资购买小户型，选择合理的单价与对总价的考虑同样重要。因为，无论多套投资还是单套投资，转手还是出租的用途，计量回报的基本标准还是在单价上面。总价在投资型消费过程中只是决定于你的手头宽裕程度。

　　■买过渡性自住房 要考虑四方面

　　因为房子总在涨，一步到位囿于经济条件，许多人选择了小户型作为过渡，等收入增加条件改善后再换购新房。那么在此种目的下购买小户型，主要从以下几个方面考虑：

　　1．居住功能是第一位的。所以在决定面积大小的时候，功能空间是必须重点考虑的，包括基本的日常生活配套空间都应有所设定。

　　2．地段的考虑侧重生活方便度与出行的交通条件。

　　3．由于兼顾转手风险，所以在出租行情、往来人口密度、周边商业网点疏密、生活资源丰富方面，要求应该如同选择自住舒适房源一样。

　　4．由于兴建环线、地铁等大型交通设施，加之部分旧城区改造，以货币方式补偿的拆迁居民，大部分愿意选择二手房小户型和小两房、小三房。拆迁户家庭的房主大多年龄偏大，希望一次性将房款付清，多数都是在拆迁款限额内选择总价较低的二手房。有中介预测，随着地铁出站口附近发生翻天覆地的变化，将有更多的拆迁户陆续被推向市场，成为二手房市场的主要力量，而房龄稍长、户型较小的二手房将继续“抢手”。