政府出台政策“组合拳” 2010楼市哥德巴赫猜想

　　2009年，全国楼市销售由回暖向火爆演变，全年量价甚至超越了2007年的“疯狂”。面对高企的房价，政府在2010年伊始，就出台了营业税取消减免、二套房首付比例“一刀切”等一系列政策“组合拳”，那么今年房地产行业的走势又将何去何从呢？

　　■猜想一：调控政策将有多紧？

　　近日，国务院在部署一季度经济工作时，明确强调要抓紧落实已经出台的各项政策，加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展。从政府表态可以看出，相比起2009年政策的扶持，今年房地产政策面将转向中性甚至是偏紧，已经是一个不争的事实。现在市场关注的焦点渐渐变成了今年政府直接调控房地产的政策将会收得多紧？政府手上还有多少牌可以打？

　　首先，从目前已经出台的房地产调控政策来看，信贷政策的变化是让市场感到最为紧张的。一方面，今年的信贷总量将会减少，对于资金密集型的房地产行业而言，这显然是不利的。另一方面，对市场成交量影响很大的二套房政策也开始全面收紧。

　　除了信贷政策之外，目前开发商还比较担心原来暂免征收的房地产税可能会发生变化。目前有关税收方面的大部分优惠仍在执行之中，如果未来印花税和土地增值税优惠取消，则将增加买卖双方的交易成本，将对投资性和投机性的需求形成抑制。

　　此外，目前部分地区已经突破了70/90政策的限制，因此再度要求严格执行70/90政策或许也将成为今年政府调控房地产市场的手段之一。不过对于这一政策，业内的反对声比较强烈。有分析师认为，此举将约束开发商根据市场需求自主进行产品规划和定位，造成开发商产品同质化，且可能造成大户型商品房的稀缺，反而有可能推高大户型商品住宅的价格。

　　另外，关于政府的加息政策，近期政府在货币政策方面紧缩动作不断。首先是一年期央票利率超预期上行，之后于1月12日出人意料地上调了存款准备金率。再加上温总理在国务院第四次全体会议上对货币政策的表述从“保持适度宽松货币政策”微妙地转变成了“保持货币信贷合理充裕”。这些变化都使得市场的加息预期不断升温。

　　■猜想二：保障性住房能否平抑房价？

　　根据国家规划，2009年起三年内，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造。

　　从历史经验看，保障性住房的入市对当地房价的确能够起到一定的抑制作用。2008年下半年北京曾爆发过一波保障性住房的成交高峰，保障性住房的成交比例一度接近50%，当时北京住房成交均价也一度有所走低。因此，随着未来规划中的保障性住房大规模投入市场，房地产市场的结构性调整势在必行，将会起到平抑房价的作用。

　　不过，业内人士同时指出，虽然中央和各地方政府正在花大力气进行保障性住房的建设，但是在短期内，这一政策对商品房市场的冲击更多是停留在心理层面上。以上海为例，虽然上海市政府提出了至2012年建设30万套经适房的目标，但目前能入市的还是少数。而且，由于是首批试点，政府对申请人资格的审核必然从严从紧，在已经提交申请的2000多户家庭之中，真正能够住上经适房的人不会太多，短期对小区周边的房源可能有一些影响，但对上海商品房市场的影响比较有限。

　　■猜想三：物业税能否出台？

　　综合来看，物业税开征可能还需要跨过三个门槛。首先是税收方面的问题，瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇表示，物业税开征之后，收上来的税费有多少比例给中央政府，多少比例留在地方政府就是一个需要协调的地方。而物业税开征之后有哪些税费是需要取消的，也是一个很难协调的问题。其次是技术方面的问题，汉宇地产表示，按照目前房地产评估人员与物业的相对比例来看，政府每年对所在区域的物业进行评估几乎是不可能完成的任务，而且目前我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验也不足。此外，目前试点城市使用的物业税征收模式也不同，哪种模式最有效率仍需要评估。最后是法律方面的问题，物业税的出台还需要经过一个立法的过程，但是现在还没有看到任何立法的草案或者有关这方面的消息。

　　王震宇表示，综合来看，物业税要推出不是短时间内就能完成的，今年出台的可能性非常低，而且未来如果要推出物业税的话，也可能会在对民生影响比较小的商业地产上首先施行，等到整个体系优化之后再推向整个房地产市场。

　　■猜想四：房地产投资势头能否延续？

　　根据国家统计局最新公布的数据，2009年全国完成房地产开发投资3.62万亿，同比增长16.1％；新开工面积11.54亿平方米，同比增长12.5％；完成土地购置面积3.19亿平米，同比下降18.9％；完成土地开发面积2.3亿平方米，同比下降19.9％。综合来看，虽然房地产投资增速为十年以来最低水平，但复苏态势明显。而在2010年，尽管调结构、促消费是政府工作的重点，但投资对GDP的贡献依然不可小视，那么房地产作为民间投资的主力军，今年其复苏势头能否延续呢？

　　从新开工面积来说，今年上半年会有比较惊人的增长，万科预测，今年上半年开工会超过2009年全年的总量，同比增长会达到50%。但业内人士指出，这主要是因为2009年下半年土地购置回升，而按照房地产开发的流程，房地产投资数据一般要滞后3~6个月所造成的。但随着政府对于房地产市场的打压，对于开发商来说新开工面积越大，则企业的现金流趋势越紧张，因此随着库存积压的产生，开发商收缩开工成为必然，房地产新开工面积可能在下半年出现较大幅度的回落。申银万国认为，如果仅考虑商品房，预计2010年新开工将出现零增长甚至负增长，但考虑到政府在2010年会加大保障房的投资力度，因此2010年预期新开工面积12.34亿平方米，同比增长6.9%。而从投资额来说，由于主体工程施工才是房地产投资中造价最大的部分，在滞后效应的作用下，今年投资总额的同比增速有望高于2009年，申银万国预计，今年房地产投资额可达4.496万亿元，同比增长24.1%。

　　不过，在新开工的项目中，住宅地产所占的比例或许会呈现出下降的趋势。中坤集团董事长黄怒波表示，由于住房保障的比例进一步加大，目前住宅地产，特别是中高端住房市场竞争进一步加剧，这些地产项目都在逐步地从普通的地产转向度假地产。

　　■猜想五：市场量价何去何从？

　　随着国家多项房地产调控政策的出台，业内对市场未来的走势变得比较悲观，下调预期已经成为了常态。汉宇地产市场部研展主任邵明浩告诉记者，在去年年底的时候，汉宇地产对今年5月份之前的二手房市场依然比较看好，觉得在3、4月份的时候，市场可能会出现一波小阳春的行情，虽然成交量可能逐级回落，但价格有望出现小幅上涨。但是，从目前政策出台的力度和密度来看，这一判断过于乐观了，房地产调控政策已经让市场“速冻”，而紧缩的货币政策可能会成为压垮楼市的最后一根稻草，今年像上海这样的一线大城市楼市量价齐跌的情况或难以避免。

　　而从部分企业和研究机构提供的销售数据来看，一线城市销售下滑非常明显，在去年年底透支了部分需求的情况下，预计2月份成交情况会变得很差，部分地区的开发商甚至出现了抢盘出售的情况。中信证券认为，如果未来政策手段继续保持强硬，房屋销售的基本面将迎来拐点，春节后的交易量将是一个重要的指标。

　　不过，相比起一线城市的销售萎缩，目前二线城市的销售情况依然保持了一个比较平稳的态势。业内人士认为，从基本面来看，因为二线城市处于新的一轮周期，在物流贸易的转移、内向型经济发展、城市化进程逐渐推进等因素的作用下，二线城市的房地产市场将进一步发展；而从政策面来看，政策调控的重点也是一线城市，二线城市受到的压力相对较少，有些二线城市仍在执行买房落户等刺激成交的政策，因此预计今年二线城市的房地产市场表现会好于一线城市，虽然成交价格会有一定的下降，但即使是二线省会城市，其降幅也要小于一线城市，而成交量则有望维持去年的水平。