京出台细则抑制楼市投资投机 各地政策酝酿出台

        4月的最后一天，北京市政府一系列遏制房价过快上涨的严厉政策浮出水面。在调控力度空前的“国十条”基础上，北京市出台的地方细则在信贷、购买两套以上住房、居民购房数、市场监管等方面的要求更加具体严格，措施细节涉及房地产行业的各个环节。

　　业内人士表示，北京此次出台的政策措辞严厉，尤其对不合理购房需求的抑制措施严厉，对于保障性住房、中小户型住房的供应数量进一步加大，供应形式更加多样。抑制需求、增加供应双管齐下，这种以政策调控力促供需平衡的方式或将使北京楼市的风向发生变化。

　　市场将出现炒作减少情况

　　与其他城市不同，由于地缘位置特殊，在北京置业的外地居民比重很大，来自全国的资金推动直接导致了北京房地产市场“长期向好”的整体发展趋势，从而进一步助长了投资、投机性购房。这使得北京房地产市场调控的难度和必要性都要远远高于全国其他城市。

　　4月30日发布的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》明确要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民发放贷款。

　　北京中原地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，目前市场上有40％的购房者为投资、投机客，而其中有大约90％的投资客选择了贷款方式。停止贷款第三套房将对贷款进行投资、投机产生明显的抑制作用。市场将出现炒作减少、投资锐减的情况，也制止了很多以温州、山西为代表的在京投资、投机客继续投资、投机的可能。

　　张大伟同时也表示，纳税证明和社会保险缴纳证明有一定差距。纳税证明很容易提供出来，但社会保险证明则必须要在北京有一定工作年限才会存在，再加上北京有35％的外地人群购买二手房，此举对二手房交易量中的外地购房人群将会产生不利影响。

　　二套房认定提前实现“认房不认贷”

　　北京市的通知提出，金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。虽然住房城乡建设部、央行、银监会对于二套房认定的正式文件目前尚未下发，但北京市在通知中的要求实际上已经开始执行“认房不认贷”的二套房认定标准。

　　张大伟表示，这一政策一旦执行，对于有改善性需求的住房拥有者而言，只有出售唯一住房，才可以享受首套房的优惠利率。对于已经用全款购买过房产，但还想利用贷款投资另一套住房的小业主，以后无法享受首套房的信贷待遇，必须执行首付50％、利率1．1倍的严格政策。

　　这一举措无疑抑制了一户家庭有多套空置住房的现象。“首次提及金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。以后因为交易系统及金融系统的不联网导致的部分二套房享受一套房优惠的漏洞将很难存在。从信息系统上完善了房屋产权的透明度，为今后房产税的出台奠定了基础。”张大伟说。

　　一个家庭只能新购买一套商品房

　　根据北京市此次通知的要求：“规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。”对此，张大伟表示，不分本地外地，家庭新购限一套，本政策不影响自住，将沉重打击楼市的投资、投机行为。

　　北京我爱我家市场研究中心研究员秦瑞表示，北京楼市细则，强调从新政策发布之日起开始，每个家庭只准许买一套房。在新政策发布之前，不管你持有一套房，还是多套房，都既往不咎。不再翻历史旧账的北京细则，在实施起来显然要更加简单有效。

　　商品房市场有望出现明显的需求减少

　　通知还要求，要加快保障性安居工程建设，确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13．6万套，占全市住宅新开工套数50％以上，竣工政策性住房4．6万套的工作任务。大力发展公共租赁住房，进一步推动住房保障向租售并举转变。鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁住房。

　　张大伟表示，根据北京中原地产的统计，北京平均每年住宅总成交量在25万套左右，而之前有20％到30％的人群是因为难以购买到保障性住房才购买商品房的。这次要求增加13．6万套的政策房供应，同时调整了保障性住房的供给方式，允许集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁住房。这些措施将使得这部分人群脱离商品房市场，使得商品房市场出现明显的需求减少的现象。

　　新政策对自住型购房影响不大

　　除此之外，通知对房地产开发和个人售房的征税管理、市场监管的严格要求同样会对市场造成影响。

　　张大伟表示，提及查实开发商涨价过快的项目税收清算和稽查，对商品房价格提价行为将有很大的抑制。政策从监管的角度多方面出台规范，特别是针对开发商的严格要求将使5月份可能出现非常明显的市场供应增加的现象。

　　秦瑞表示，北京楼市细则，把打击的矛头直指多次购房、以投资投机为目的的炒房客，对首次置业和改善性购房的合理购房行为不仅没有影响，而且是保护和支持的。

　　北京楼市新政策的出台，对遏制高房价、打击投机炒作、保护合理购房需求都将产生积极影响。虽然在短期内会对房屋成交量产生影响，但从长远看，这不仅有利于更好地贯彻落实中央一系列楼市调控政策，而且也有利于北京整个房地产市场的稳定健康发展。

　　据了解，除北京外，深圳、上海等地也正在积极酝酿地方执行细则。