政策组合重拳调控下 西安楼市将会转向何方

         4月15日，国务院下发通知：首套90平方米以上自住房，首付不得低于30％；二套房首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。

        仅仅过了2天，国务院再出重拳：房价过高地区可暂停发放三套房贷；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放住房贷款。

        随后，陕西省政府办公厅出台意见，要求房地产开发企业在取得预售许可10日内，须一次性公开全部房源，明码标价对外销售。

        从上月开始，从中央到地方密集出台的一系列宏观调控政策，无疑给“涨”声一片的楼市注入了一剂“猛药”。连日来，无论是沪深两市地产股票的深幅调整，还是北京、深圳等一线城市投资客大量抛售楼盘的传闻，都显示本次调控力度空前。

        然而，与一线城市的激烈反应相比，西安楼市却在平静中，为什么呢？

        市场反应平静

        背后似乎暗流涌动

        “新政出台一周以来，西安市房管局经过核档的二手房交易量，每天维持在50单左右，成交价也没有出现明显变化。”西安房地产信息网二手房频道物代部经理张娟说。

        北京、深圳等地出现大单抛售房源的现象，被视为房价逆转的风向标。张娟说，西安目前还没有出现类似抛售的现象，但值得注意的一个动向是，部分大户型房源已经在暗暗降价。

        张娟所说的一个典型的案例就是，2007年交付的曲江翠竹园复式的大户型房源，已有房主报价6500元准备出手，而目前周边的均价在7500元左右。这一楼盘2004年就开始建设了，房主的成本在2000多元，即使现在低于市价出手也有不菲收益。“这说明房价上涨到一定程度后，一旦有政策的风吹草动，部分获利丰厚的投资者就会择机卖出房产，以求落袋为安。”

        张娟表示，对于拥有大量房源，被业界认为能够“呼风唤雨”的陕北购房群体来说，目前还比较稳定，没有明显的举动。

        与此同时，记者咨询了华远·君城、御锦城等几个楼盘，新房均价从5000到6500元不等，没有价格松动的迹象，但也暂缓了前期一路上涨的脚步。

        新政剑指投机

        影响可能滞后显现

        虽然眼下西安房价还未现波澜，但是不少购房者，尤其是中低收入群体兴奋不已，表示从中央到地方，终于出手遏制高房价了。

        西安交通大学公共政策与管理学院教授、房地产研究所所长杨东朗说：“这次房地产政策释放出了很强的政策信号，政府运用经济的手段、法律的手段和行政的手段，对房地产市场进行管理和规范，事实上是个组合拳。目标是促进房地产市场健康发展，使中低收入者能够租得起房、买得起房。”

        他说，具体来看，经济手段方面，一是调整首付的比例和贷款利率，重点针对购买第二套、第三套房的投机问题，而对于自住型的90平米以下的住房，仍继续执行优惠政策；二是发挥税收政策的作用，加大了对相关税种的征收力度；三是对土地增值税加强稽查，还有增加土地供应和保障性住房供应。

        在法律手段方面，依法打击囤地、捂盘等投机行为，加强了市场监管。

        在行政手段方面，强化了政府问责制度，明确提出政府要切实承担起房地产市场价格稳定和房地产市场健康发展稳定的责任。对此，杨东朗认为，我们过去很多政策执行不力，主要是因为中央政策到了地方就打了折扣。“提高二套房的首付比例，增加了购房的成本，能够抑制部分需求。但是，这些政策对西安的影响有滞后性。”杨东朗分析，这是因为西安炒房的程度没有沿海大，外地人购房还不到50％。西安人买二套、三套房的人不少，但很多不是投机，而是为了实现资产保值而进行的投资。同时，由于政策的细则还存在一些未知数，这无形中又加剧了人们的观望情绪。

        陕西省房地产研究会会长、长安大学城市研究所所长王圣学教授预计，上半年西安楼市是观望期，下半年要看市场的反应。如果市场无动于衷，房价继续上涨，政府肯定还会出台更加严厉的措施。