房贷压力大苦不堪言 绝密三招教你新政下也省钱

　　周先生去年年初贷款百万在城西买了一套三居室住房，选择等额还款方式，按揭期限30年；最近房贷市场发生变化，周先生担心原先享受的7折利率被上调到8.5折，“如果利率上浮15%，30年利息将超过94万。”

　　随着房贷新政的执行和加息的临近，如何节省贷款利息成了目前房贷族最关心的问题，在此，银行相关理财师提醒，在现有财务许可的条件下，尽量利用银行的相关房贷产品，可以实实在在地减少支出。

　　省钱招术一：等额还款变等本还款

　　上述周先生在专业人士建议下，向银行申请变更还款方式，将原有的等额本息还款方式(即等额还款)变更为等额本金还款(即等本还款)。这样一来，即使利率上调到8.5折，30年利息不到76万元，比等额本息还款省息近20万元。

　　“贷款期限剩余越长，省下的钱就越多，转换还款方式也就更划算。”民生银行杭州分行相关人士表示，如果目前收入有保障，还款压力不大，转换还款方式可以节省不少房息，目前我省大多银行都可以转换还贷方式。

　　据悉，等额本息还款法是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力；等额本金还款法是在你还贷期限内，以并不固定的数目每月还贷。也就是说，虽然每年每月本金保持不变，但每年每月利息则会由多到少不断变化。

　　两者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，但所需偿还总利息相对较多；后者又叫“递减还款法”，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，所需偿还总利息相对较少。

　　省钱招术二：“存抵贷”以息养息

　　房贷在中长期内影响一个家庭的财务结构，算好房贷理财这笔账，意味着实实在在可以“开源节流”。比如客户如果能利用银行的“存抵贷”产品，就能把暂时不用的余钱充分利用起来，达到以息养息的方式省钱。

　　存抵贷产品目前市面上很普遍，工行、建行、光大、深发展、广发等多家银行都有类似产品。广发的“家多好”理财账户产品就是这类产品，凡是在该行办理房屋按揭贷款的客户均可申请办理此业务。客户在银行开通此业务后，随时都可将闲置的资金存入按揭供款账户，该账户余额只要超过5万元，银行将按照比例计算理财收益。这样，客户不仅可以随时有一笔家庭备用金，也不会损失该笔资金的收益，一举两得。

　　深发展杭州分行相关理财师介绍，“存抵贷”本质上是一个理财产品，是指对客户存入还款账户中超过一定金额的资金部分(大多数银行设定为5万)，按照一定比例视为提前还贷；换言之，该部分资金可以获得相当于贷款利率的收益。比如某客户的住房按揭贷款利率七折后为4.158%，相当于超过5万元这部分资金可以获得4.158%的收益。操作中，客户只需将闲散资金存放在个人按揭贷款扣款账户即可。其收益是存一天算一天，按日计付，客户如果需要用钱，可以随时提取。

　　支招三：尽量利用公积金贷款

　　对于首套房使用商业贷款，想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑可省下不少利息。

　　“房贷新政实施后，二套房首付必须五成，利率最低上浮10%。”招行个贷人士介绍，如果使用公积金贷款，不仅仍可首付三成，更可享受3.87%的公积金利率，比7折利率还低。

　　该人士同时提醒，公积金贷款上限为每笔60万元，且放贷时间较长，如果房价过高，购房者可使用公积金和商贷的组合贷款方式。（来源：钱江晚报）

　　【延伸阅读】银行开展房贷压力测试 房价跌40%会有断供潮

　　国务院房贷新政出台后，各地的房价已经事实上停涨，而部分区域甚至出现了小幅度的下跌。

　　如果房价出现大幅下跌，贷出大量房贷的银行资产将会受到怎样的影响？根据银监会日前的新要求，各银行要按季度开展房地产贷款压力测试工作，而记者也从各银行了解到，目前新一轮的房贷压力测试正在进行中，结果暂时没有。不过，从之前的压力测试结果来看，房价下跌30%以上将会影响银行房贷资产，如果房价下跌40%以上，将会出现大规模的断供现象。

　　近两三年内，银监会曾要求各商业银行做过不止一次的银行压力测试，但压力测试的结果却从未对外公布过。

　　价格和利率为主要风险

　　据了解，在国外(地区)，风险压力测试是很普遍的风险管理方法。2005年年底，香港“金管局”担心本港某些银行可能未必承受得起息率大幅飙升而遭到重创，曾进行一套压力测试，评估在大幅加息的环境下各家银行面对的影响。但在中国内地，金融机构压力测试起步较晚，由于人才匮乏、经验不足等原因，目前还处于尝试和探索阶段。

　　自2007年起，银监会要求各国有商业银行、股份制商业银行、资产规模在500亿元以上的城市商业银行以及在华外资法人银行，对自身房地产贷款情况展开“风险自查”。“之后就开始不定期地进行压力测试，监管部门还进行过培训，有一套专门的系统，但是没有按季自查这么频繁。”某股份制银行个贷部门人员说。但一季度房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。央行日前发布的最新数据显示，一季度个人购房贷款新增了5227亿元。此举也造成了监管层加强了房贷压力测试的要求。

　　业内人士介绍，压力情景假设为辖内房地产价格及利率水平发生高、中、低不同程度变动的情况，重点测算在压力情景下银行房地产贷款质量变化可能对银行带来的损失，并进一步评估其对银行体系稳健性的影响。考虑房地产贷款的风险特征，压力测试设定房地产价格和利率为主要风险因素，还考虑到了借款人收入的下降。

　　上海银监局2009年设定的压力情境分别是：轻度压力是房价下跌10%、利率上升54个基点、借款人收入不增长；中度压力是房价下跌20%、利率上升108个基点、借款人收入下降5%；严重压力是房价下跌30%、利率上升162个基点、借款人收入下降10%。

 　　房价跌40%以上会大规模断供

　　兴业银行广州分行表示，总行4月21日已经下文，要求各分行配合总行进行房贷压力测试，仍在进行之中。记者采访的另一股份制银行也表示正在进行测试，7月初应有结果。

　　上海某大银行的高管曾表示，压力情景设置不容乐观，该行按照严重压力房价暴跌三成进行初步测试，测试结果让整个分行“胆战心惊”———几乎所有的首付为两成的首套房贷将发生大面积的断供潮，另外首付为四成的二套房贷中将有至少三分之一的客户也很可能断供。如果再考虑利率上升和收入下降两项因素，那么该行的房贷将因为遭受断供冲击而“全面瘫痪”。

　　而记者向多家股份制银行采访了解到，这些银行以前做过的压力测试结果是，房价下跌30%以上将影响银行房贷资产，如果房价下跌40%以上，将会出现大规模的断供现象。

　　一家股份制银行首席经济学家称，房价下跌不仅会对银行信贷资产造成影响，还会对银行利润影响到当期利润；如果拨备够，则对当期盈利没有影响，但未来还要再提拨备，对后续利润有影响。另一业内人士表示，如果房价出现下行，引发的风险将包括借款人“断供”、购房者负资产、开发商资金链断裂、相关行业调整、以房产作为抵押的贷款风险等。