万达低成本抢地 使用快速复制模式加快拿地开店

　　在万达上市之论愈演愈烈之时,万达近半年来毅然加快了拿地、开店的速度。

　　从8月31日到9月3日,短短的4天内万达接连在武汉和合肥拿下三幅地块,共计796.21亩,投资超过81.1亿元。

　　“现在就是在抢地盘。”一位不愿透露姓名的知情人士一语道破万达现阶段快速扩张战略的商业逻辑,“特别是二三线城市消费力有限,大型商业广场谁先做,谁赚钱的几率就大。

　　况且,万达拿地的楼面地价都不算高。”

　　记者了解到,根据万达的发展规划,今年将有16家万达广场开业,到2012年,将开业80个万达广场,企业资产超过1500亿元,年销售收入超过1000亿元,持有收租物业从目前的700万平方米增长到1200万平方米,年租金收入超过80亿元。

　　循着开店、扩张的号角,万达开始在土地公开市场上频频亮相,启动了近半年的“土地收割机”已加足马力,开始高速驰骋。而作为民营企业的商业航母,它成熟的产业运营模式也为其产品复制增加了筹码。

　　低成本抢地

　　8月31日,万达分别以44亿元、32亿元的价格成功中标武汉市招标方式出让的两幅地块,折合楼面地价依次为3671.99元/平方米和3689.1元/平方米。

　　资料显示,两幅地块占地面积合计46.85万平方米,宗地性质均为商务金融用地和城镇住宅用地相结合。

　　三日后,万达又以5.1亿元的总价将合肥市此前延期出让的ZWQTB-011地块收入囊中。该地块宗地面积为94.21亩,性质为商业、办公用地,折合楼面地价为2047.5元/平方米,溢价率51.67%。

　　将这三宗地块的情况相比较,不难发现它们之间的相同点:二线城市核心区域、地价相对不高但是土地规模较大。

　　纵观万达此前吸纳的地块也均是如此。6月28日,大连万达以9.472亿元的底价将福州金山189亩的江夏地块收入囊中,楼面价1875元/平方米,该地块为商服和住宅用地。

　　7月16日,万达联合上海高境投资有限公司以12.05亿元拿下总建筑面积约21.5万平方米的上海高境镇共和新路东侧商办地块,楼面地价为5612元/平方米。

　　“其实,这就是近期万达拿地的逻辑,去城市副中心、城市的开发区及CBD区域拿40万平方米以上的商业用地。”上述知情人士表示。

　　近期来,万达也与多个城市签订了投资开发协议。6月17日,万达携手中国泛海、联想控股、一方集团等投资联盟与福州马尾区、南平武夷山市分别签署相关协议,计划在琅岐、武夷山投资开发大型综合旅游地产项目。

　　8月24日,大连万达集团、中国泛海集团、联想集团、大连一方集团四家民营企业宣布共同投资500亿元建设打造大连金石国际旅游度假区项目,这是迄今国内投资额最大的文化旅游项目。

　　“从政府的角度出发,为了吸引万达投资,在地价、税收和配套等方面也会为其提供便利。”上述人士表示。

　　快速复制模式

　　显然,在全国范围内复制万达产品的同时,“黄金位置、低地价、地价款分期”是其遵循的基本原则。

　　“这样才能保证其项目前期启动资金压力小,支持连锁扩张以及商铺成本较低,可低租金吸引品牌商家。”上述人士指出,低地价的商业诉求是万达对商铺规划和招租的前置条件。

　　“这是万达项目模式开发的关键链条。低成本、快速销售和创新融资,是万达商业成功进入良性循环的动脉。正因为有这条动脉的支持,万达才能承受大量资金沉淀的压力,以及实现目前的发展速度。”上述人士判断说。

　　在此基础上万达形成了一套土地资源与客户资源结合的“订单模式”,即招商前置,在解决开业压力的同时将招商成效转变为产业链上游竞争的优势。

　　值得注意的是,在万达将此商业模式向全国复制的过程中,其第三代产品的模式起到了催化作用。在第二代产品的基础上,第三代的业态分布实现了商务办公、生活消费和居住结合的模式,而且第三代产品也扩大了地块的规模,尤其是尽量扩大地块中的可售面积。

　　该知情人士指出,万达目前的第三代模式将核心商业部分只租不售,但出售大型综合体中的住宅与小型商业、写字楼,这样有效解决了资金支持问题。“现在拿的地中可售规模都很大,所以资金回笼问题不大。”