为何严厉国十条只维持一个季度西安房价便反弹

　　今年中央出台了号称“史上最严厉调控政策”的楼市新政。受新政影响，近期国内一线城市房地产市场持续低迷，无论是购房者还是开发商均陷入观望状态，商品房成交量降至冰点。当业界普遍认为2010年将是中国房地产市场的转折之年时，未来的陕西楼市将向何处发展?房企应该如何应对?记者从近日在宝鸡举行的房地产高峰论坛上找到了答案？

陕西省房地产研究会会长王圣学

　　三秦房产网：楼市健康不仅事关经济运行，更是关乎民生的大问题。面临各方角力的博弈，近期房产税等二次调控话题再次引起高度关注。新添政策利器，巩固既有调控成果，反映了市场对楼市调控的更多期待。对于新一轮的宏观调控，有人认为，政府有着充分的政策储备。从近期的房产税、物业税、加息、加强住房保障、限制购房套数和异地购房等等，那么未来的房地产政策变化将会沿着什么样的方向发展？

　　经济危机时期地方政府过度的救市　造成房地产不但没有受到影响反而发展很快

　　王圣学：首先，我想就这次房地产的宏观调控政策的出台背景说点看法，大家知道这次政策实际上是从国十条开始，实际上这次宏观调控政策出台主要就是在经济危机之后，房地产没有受到打击反而持续走高的形式下出台的，本来我们在02年、03年、04年，政策对房地产一直是紧缩的，例如，国六条、国八条等等的一系列政策。

　　上个世纪30年代大危机之后，出现了全世界最为严重的金融危机，过去历次的世界经济危机对中国影响不大，但是改革开放以来，特别是90年代，我们搞市场经济以来，中国经济和世界经济日益密切，特别是外贸和外汇量很大。所以这次经济危机也波及到了中国。2007年的下半年特别是9月之后，我在芝加哥做了一些座谈，美国的房价已经大幅度下降，朋友05年买了一套两居室，28亿美元，但是我们回国以后，2007年11月底，国内房价还是一路走高，我记忆最深的是在曲江宾馆，中海的一位经理讲，开盘是5000左右，过了春节，涨到7000左右。在全国万科首先出台的降价措施，到08年一季度还好，到二季度以后，全国房价就受到影响。经济危机已经迅速在中国蔓延，我们当时全国的财政、税收、外贸大幅度下降，工业生产有些都是副增长，在这样情况下，楼市也受到影响，很多楼盘都是无人问津，首先是一些城市出台了一些救市计划，这个政策出台，特别是地方政府出台的一些政策是引起争论的。在这样情况下，我当时是反对的，西安出台救市政策的这件事情也遭到了很多媒体的非议。

　　所以本来在经济危机条件下，楼市应该是走低的，但是由于政府的强力救市，减免开发商的税务等等一系列措施。到了2009年，当时陕西日报提醒我，2009年变成房地产非常火爆的一年，楼市一路飘红，尤其中国。在这样情况下，由于政府的强烈救市，造成房地产不但没有受到影响，发展很快，市场火爆，而且价格持续走高，西安在经济危机期间不但没降反而增了1000元。提出了要调控房地产政策问题，当时比较温和，大家没有引起注意，一直到春节期间一下出了八条政策，还是都比较温和市场没有任何反应，房地产市场还是持续走高。两会期间，两会代表提出了异议，意见很大，当时报纸都在讲这些事情。两会刚结束的第二天，北京就报出了3大楼王，在这种情况下，全国各地一样，深圳从08年底迅速上窜。当时，最大的几个笑话就是，有一个人第一天说房价是2万4，犹豫了一下，后来售楼小姐说涨2万5了，就是在这样的情况下出台了“国十条”。全国所有大中型城市一季度的房价都有所上涨，在这种情况下，出台了“国十条”。在5月、6月分全国在“国十条”的强有力的严厉的政策出台后，市场出现了博弈，开发商和购房者出现了博弈。6月分全国的房价没有一季度火爆，无论北京、上海、深圳等一线城市房价有所下降，5月、6月份下降到5500左右，到了第三季度又开始反弹，西安的房价从5600上升到6000，9月份均价上到7000。

　　严厉国十条 为什么只维持了一个季度房价又开始反弹

    　三秦房产网：今年的“国十条”被业内成为有史以来最严的楼市调控政策，为什么还是没有控制房价的反弹？

　　王圣学：一线一些城市，又出现了抢购房子的问题。在这样情况下，中央政府又出台了5条调控政策，大家就在问了，这次“国十条”，政策这么严厉，决心这么大，为什么只维持了一个季度又开始反弹，他的原因是什么呢？我感觉到一个是，整个需求还是上升的，从全国来讲，我们大概有1000万农村人口进入城市，有这么大规模的人口进城，刚性需求在中国来说，很长时间内，达到70%以前，大概还是十几年，我们的城市化，伴随着城市化的发展，我们国家的房地产会持续增长15—20年左右，这个刚性需求是在全国形成的。

　　第二个原因，原材料、人力资本的成本也在上升，包括政府的配套费也在增加，第三个土地价格，土地价格是房地产价格上升的主要因素，实际上这个计价对房地产的影响是很大的。从西安来讲，在07年以前，还有70、80万亩地，那个地方什么都没有，要价是390万。曲江大道，前几年我去看100万左右，地价的迅速上涨.还有导致今年以来，调控政策力度减弱，一个很重要的原因是CPI的持续增高，金融资产的缩水，大家都为存钱等于负增长，1万块钱缩100多元，广大老百姓不懂得经济，但是从日常生活中可以感觉到。效应搞了一个季度不到又开始反弹，这次很重要的原因，是大家对通货膨胀有关等等原因，大家对黄金和楼市是比较看好的。在这个情况下原因很复杂，金融资产在缩水等等跟这些都有关系，我反复想过这个问题，中央政府这么有利的调控下，第三季度开始反弹，跟这几个原因有直接关系，需求、原材料、人力资本的价格上涨，土地资本上涨这几个原因是直接导致楼市重新火爆的一个很重要的原因。

        中央二次调控决心很大　没有改变

　　最近出台的“五条政策”说明，中央政府对楼市的宏观调控决心很大，没有改变。我觉得我们从02年以后，从九部委、国八条等等一系列政策等等。这次强调除了贷款以外，还要一些实实在在的力度比较大的政策。据说上海、重庆的房产税政策已经报告给国务院。所以建议，一个是希望各级政府加强宏观调控，不能把房地产完全交给市场，第二个开发商要合理控制自己的利润空间，3、4月份的时候甚至一星期涨1000元，你把市场搞乱了，指挥招致政府更严厉的制裁，还有一个我们购房者要理性购房，不要看风。实际上我们各个城市，土地的储备量还是很大的，保障房力度也在增长。

　　我觉得现在有些问题，咱们新出台的政策，能不能很好的起到作用，比如如何遏制地方政府和开发商的利益共同体，把土地价格控制合理，因为在94年朱熔基总理之后，地方政府手里没钱，要办民生工程，必然要向土地财产这块，有的城市规模很大，这个深层次问题不解决，地方政府土地财政问题就难以解决。

　　第二个是开征房产税问题，西安市房产局要开租房税，要面临信息不对称、资料收集的问题，你要开征房产税，你要对每个人，每个家庭的房产信息清楚，这个目前远远没有达到这个程度，也不是一两年能办成的，中国的房子很复杂，租赁房、上品房等等很多。有的房子，每套房子50—60平方，有的一套200—300平方，估计段时间内很难拿出很成熟的办法。比如西安市房地局开征租房子的税，开通这个税。房东不会出钱，而会把费用转嫁给租房的。

　　三秦房产网：这轮的宏观调控这套政策到底效果如何，你能预测下吗？

　　王圣学：这轮的宏观调控这套政策到底效果如何，对市场的影响有多大还有待观察，媒体讲楼市的又有所下降，我认为这可能是暂时的，房价并没有下降，从西安的房价来看还是持续走高的态势，西安的房价高于全国。宏观调控的力度、难度都在加大，如何维护市场的平稳健康发展，是政府、开发商、购房者包括房地产业界的的人物共同面对的问题，只有市场平稳健康发展，地产才会越做越大。出台的政策要真正实施困难很多，所以下半年，今年最后几个月的走势，明年的走势我们觉得还需要考虑，需要观察。这是我对目前，今年以来、“国十条”以来、包括这次宏观调控政策谈点看法。

   　西安政府没有出台限制购房的措施

　　三秦房产网：目前滚广州、上海等地不同程度的出台了“限购令”，西安最为西部房地产发展相对活跃的城市是否也会出台限制购房的举措？

　　王圣学：我们西安、宝鸡等城市还没有向上海等一线城市出现限制购房的举措，政府也没有这个意思。土地供应也罢，开发规模，买房子没有问题，不要人为制造紧张空气。很多市民对调控政策一出现就希望能降价，无论是西安还是宝鸡，商品房很难降价，控制房价使房价平稳健康发展才是我们要努力的方向，在整个经济平稳上升的情况下，大幅度的降价很难。北郊有个公司刚开上销售就准备20000。周围的房子都是5000—6000块钱，西安市均价5、6千左右，再降到4—5千是不可能的。希望房价是伴随经济增长逐步增长，走势走高是个趋势，你要想降下来很难，但是我们不能涨的过快，差的房子涨了1500，好点的涨了2000，西安比重庆低、比其他一些一线城市低。但是增长幅度已经不低了，实际上在曲江高新区、浐灞这块是很难买到房子的。房价问题我还是强调开发商要自立。