房地产市场岁末回暖 是理性升温还是反弹序曲

　　临近年末，蛰伏数月的楼市又有些“躁动”，“房”和“地”两头出现“翘尾”：住宅方面，许多城市住宅成交显著回升；土地方面，成交十分活跃，杭州、广州、温州等城市又出现“地王”。

　　调控政策未见懈怠，楼市缘何再次“躁动”？

　　房也好，地也好，其供应量、成交量的增加是调控所乐见的，关键是：这其中是什么因素驱动的？个别地块和房源价格的冲高也并不意味市场整体过热，问题是：在眼下调控关键时期，此番“暖意”是否会继续升温？

　　房市局部升温

　　“万科销售破千亿了。”这是近期房地产市场接传甚广的一个消息。万科的公告显示，截止到今年12月1日，累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。其中，11月的销售额呈现大幅增长的势头，实现销售面积97.0万平方米，销售金额128.7亿元，同比增长86.6%和146.3%。

　　万科负责人表示，万科以快速开发为主要经营策略，通过提高周转率来提升净资产收益率。“未来，万科所开发的项目在获取预售资格之后就会立即推盘销售，并采用积极的销售策略，按照购房者愿意接受的价格尽快售出房屋”。

　　不少房企都从近期的良好销售中获利多多。保利地产同期的销售已突破500亿，恒大、复地等知名房企的销售也都有望创下新高。综合来看，今年一线房企的销售规模已达到新高度。

　　从上海来看，中国房产信息集团提供的最新数据显示，11月一手住宅供应量达到96.98万平方米，环比回升了30%。与此相应的是，上海楼市在11月走出了明显的“先抑后扬”轨迹：10月7日包括限购措施在内的调控“12条”出台之后，成交量连续五周下滑；至11月最后两周，周成交大幅反弹至21．2万平方米和32万平方米，分别比最低点高出34%和103%。

　　全国亦然。中国指数研究院的数据显示，11月中旬以来各地楼市总体上也有“暖意”苗头。比如，11月15日－21日这一周，30个被检测城市中有17个城市成交量环比上涨，10个重点城市中有7个上涨。而价格，全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.82%，86个城市出现了上涨。

　　“地王”再度频现

　　土地市场同样在升温。

　　12月16日，超过10家开发商竞逐广州白云新城地块。最终，拿地的保利地产两次刷新广州今年的单价地王，楼面价最高达到20605元/平方米。

　　此前的11月25日，杭州西溪湿地附近的杨家牌楼Ａ地块，起价为92465万元，经过十七轮报价，以180600万元由当地的房企滨江集团摘得，楼板价高达25735元/平方米，刷新今年地价纪录。就在同一天，杭州出让的另两幅住宅地块也竞拍激烈，其中西湖区一幅地块成交楼板价达到17196元/平方米。

　　温州的地市“躁动”也同样激烈。11月29日，温州大学（原温师院操场）地块出让，竞拍人经33轮“拼杀”，以37.02亿元竞得，土地楼面价每平方米达3.7万元。

　　房企为何依然敢于高价竞地？中国指数研究院副院长陈晟认为，今年房地产开发面临较好的形势，就是土地供应明显增加。尤其是三季度以后，为完成年初制订的供地计划，各地推地量明显加大。数据显示，今年1-9月，全国105个城市累计供应住宅用地30928．4万平方米，同比增加59%。除今年7月土地市场供应量略低于2009年7月之外，其余月份供应量均高于去年同期水平。10月总体以来有所下降，但北京等此前供应滞后的城市大幅加快推地。在此过程中，一些热门城市的优质地块依然被看好，报价不低、竞拍激烈，往往高价成交。

　　其次，部分大开发商依然“不差钱”。“慧芝湖花园”开发企业、嘉华（中国）投资有限公司助理总经理谷文胜说：“预计企业今年的销售业绩将和去年持平，手中现金比较充裕，有好的地块还是会出击竞拍。”戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏说，与其说银行信贷总体在收缩，不如说是结构上进行调整：中小开发商资金收紧明显，但是大开发商依然是银行青睐的客户，资金无忧。

　　显然，开发商“押宝”后市：一两年后的“面包”将比现在更贵。对于“此轮调控会持续多久，被压抑的需求将如何释放，一旦调控出现松动，房价将如何变化”等影响房地产走势的因素，高价竞地的开发商无疑打的是“如意算盘”。