郑建西：西安房地产中介市场在不断摸索总前进

--浅谈西安房地产中介业务的现状和对策

　　编者按：目前，权威部门公布房地产业已经成为我国的支柱产业，而伴随着房地产一起同行的西安房地产中介行业也在近二十年走出了一条快速健康发展的路子。那么，西安的房地产中介是怎样走出适合自身发展的一条道路？当前西安的房地产中介市场存在那些问题与挑战？政府主管部门又为房地产中介市场健康发展做了那些努力？为此，三秦房产网再次联合新浪乐居对西安市房地产交易中心中介科郑建西进行了采访。

西安市房地产交易中心中介科科长郑建西

　　西安房地产中介在不断摸索总前进、发展、壮大

　　记者：据了解，经过近20年的发展，西安目前已经有1000多家房地产经纪机构,从事房地产中介服务的已经远远的超过了12000人，那么西安市房地产中介市场是怎样经历一个从无到有、从小到大、发展过程？

　　郑建西：西安市房地产中介服务业务起步于上世纪九十年代初。最初以公有房屋互换为主，兼有少量的私房交易，房地产经纪人并末取得合法地位，且市场缺乏规则。

　　随着城镇国有土地有偿使用和住房制度改革的逐步推进，尤其是1992年邓小平同志南巡讲话，国家改革开放政策提速，党的十二大提出建立社会主义市场经济，允许中介服务机构参与市场交易，极大地推动了我市房地产中介业务的迅猛发展，从业人员由“地下”转到了“地上”。但大多数中介机构办公场所及设备简陋，一间门面、一张桌子、一部电话，外带二块黑板就是一个公司。从业人员素质参差不齐，文化程度普遍较低，专业知识贫乏，经营行为不规范，老百姓对其认知度低。

　　从1993年起，西安市房屋管理局为了加强房地产中介市场的管理，促进行业规范化操作，委托交易中心成立房屋中介管理办公室，对房地产中介机构的从业人员实行岗前培训制度，对中介服务机构实行资质备案管理制度。1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布，确立了房地产中介行业的法律地位；1996年建设部颁发了《城市房地产中介服务管理规定》；1998年我局印发了《西安市房地产中介服务管理办法》，从此，西安市房地产中介市场经历了一个从无到有、从小到大、从无序到有序的发展过程。2000年后，“21世纪不动产”、“玛雅房屋”等品牌公司和沿海一批实力雄厚策划代理公司，逐渐进入西安市场。目前，经工商行政管理部门批准的各类房地产中介公司、个体工商户上千家，累计在备案的房地产经纪机构有1000多家。其中，经西安市房屋管理局房地产中介服务机构网上备案系统备案企业500余家，经培训的房地产中介服务人员6800余人次，培训商品房销售人员920余人次。全市从业人员队伍（包括未备案人员）在12000人以上，他们活跃在我市大街小巷。为推动西安市房地产业的发展贡献了一份力量。[!--empirenews.page--]业务规范不完善等问题影响行业健康发展[/!--empirenews.page--]

　　“市场准入”门坎过低、存在备案“盲区”、 业务规范不完善等问题影响行业健康发展

　　记者：从您对西安房地产中介市场过去20年发展的回顾，我们看到了西安房地产中介市场的一个逐渐发展壮大，逐步完善制度的过程，那么，在我们取得以上成绩的同时，是不是也遇到了这样那样的问题？这些问题是否现在依然存在？

　　郑建西：是的，任何事物的发展不可能都是尽善尽美的，一帆风顺的，特别是向房地产中介这样一个行业，真正的发展也许是从上个世纪90年代初才开始，所以它还需要我们不断探索，不断完善。

　　中介机构和人员“市场准入”门坎过低 品牌化进程受限

　　对中介机构设置的门坎，根据1994年我市人大通过的《西安市经纪人条例》对工商注册之规定，注册资金3万元以上、业务人员3人以上，就可申请设立经纪人企业，而申请注册个体经纪人无需注册资金，只须1名业务人员，且到现在仍执行上述的规定。对从业人员没有户籍、年龄、文化程度的限制。因此，房地产中介行业，实际是一个门坎极低的行业，由此门坎低带来的问题：一是整个行业各机构之间形成巨大差异，既有拥有几十家、上百家门店的全国或地方知名的加盟连锁公司，又有大量的一个门店一部电话的个体工商户，“巨无霸”和 “小山舨”同时并存，同时分享着市场蛋糕，不不利于市场的优胜劣汰和品牌化、专业化的发展；二是从业人员包罗万象，来自四面八方。有城市下岗人员、离退休人员、农转非人员，也有大学毕业生、外来务工人员等，文化程度高低悬殊，素质参差不齐，不利于行业整体形象和服务的提高；三是行业内相当部分从业人员经历了学徒-跳槽-当老板的过程，过度的频繁“跳槽”，“挖墙角”，“飞单”，加剧了各中介机构之间的无序竟争。

　　存在备案“盲区” 给政府的监管带来困难

　　有两种情况，一是“有照无证”。照是指工商营业执照，证是指中介机构资质备案证。由于房地产中介机构工商注册在先，登记备案在后，部分经营者在取得工商营业执照后，法律观念淡漠，从业人员不参加专业培训，机构也长期不做登记备案，被称之为“有照无证”；二是“无照无证”，即既无工商营业执照，又无中介机构资质备案证，甚至烟摊旅馆兼职作中介，由于他们在经营中，只要有利可图，不按法律法规办事，不顾及后果，随意性很大，在行业里“打一枪换个地方”，挣一把就跑，被老百姓称作“黑中介”，对整个中介业务的冲击很大。目前，这部分“黑中介”占有相当大的比重，给政府的监管带来困难。由于执法权的限制，加之人手不够，查处违法经营的中介机构和经纪人员缺乏强有力的手段。

　　业务规范亟待完善

　　目前房地产经纪业没有明确的上位法，也缺乏切实可行的业务规范，政府相对滞后的行政管理导致房地产经纪业务鱼龙混杂，缺乏优胜劣汰；房地产中介本身具有经营的标的物价值高、情况复杂、涉及专业知识、信息不对称等特点，中介机构居于中间地位，应为客户提供市场供需信息以及有关交易的专业化服务，使客户的利益得到保证，在此基础上获得合理报酬。房地产业的发展，对中介服务的行为规范提出了极高的要求。但从了解的情况来看，我市个别房地产中介机构存在违规收费、吃差价、合同欺诈等违法违规行为，与消费者各类中介纠纷中，又以“定（订）金返还”纠纷的比例最高，其次为 “隐瞒重要交易信息”纠纷、“口头承诺” 纠纷等，消费者对中介机构的投诉、法律诉讼呈增长趋势。

　　投诉制度和处罚体系不完善

　　从业务管理上看，目前我国对房地产中介的管理基本上还是以行政管理为主。政府主管部门承担了大部分管理职能，如登记备案、年检、收费标准制定、示范合同推荐、执业资格认证、经营活动的监督和处罚，在这种管理模式下，政府承揽了行业诸多自律管理的事务，这样，政府在行业自律管理上处在时间上（取得的是事后信息）、空间上（不直接接触市场交易活动）和专业上（无法集中很多专业人才）的信息不对称的地位，以致对中介企业和从业人员的管理难以到位；政府对中介行业的实际是多头管理，工商、房产、税务、物价等政府各主管部门分权而治，虽然都有权处理投诉，但往往在时间、空间、信息的不一致，责权分治，形不成监管的合力，实际没有形成有效的处罚制度，无法做到对消费者的及时的保护。[!--empirenews.page--]强化网络备案管理系统 完善执法检查[/!--empirenews.page--]

　　强化网络备案管理系统 完善执法检查

　　记者：问题的出现，其实从另外一个角度来说也是事物发展的一个阶段，存在问题我们才可能进一步解决问题，作为我们的政府主管部门为解决以上问题又做了那些努力呢？

　　郑建西：首先、大力强化我市房地产中介服务机构网络备案管理系统。

　　自去年以来，西安市房屋管理局积极探索中介机构网上备案管理的路子，西安市房地产中介机构初始备案的中介机构已达500余家。但备案管理工作任重道远，建议出台相关文件，明确中介服务机构备案管理之系列办法。

　　对初始备案，明确中介机构准入的“市场门坎”，对策划代理机构和居间服务机构、有限责任公司和个体工商户、单个公司和分支机构，应在公司规模、经纪人员数量要求上有所区别，提出不同的要求，对达不到条件的公司，坚决不允许进入中介行列。

　　对续期备案（即年检），在时间上，由现在的三月份集中年检，改为领证一年后的对应时间，由网络系统到期后的自动提示；在提供的要件上，应尽量简化，主要通过企业年度报表的形式反映机构的运作情况；在方法上，应由中介机构通过网上平台填写年检表，再报送相应要件到中介办备案；明确年检后的公示办法。

　　变更备案，是中介机构在运行过程中，依据变化的客观事实对初始备案内容提出修改初始备案部分内容的行为。提出申请的法律主体必须是中介机构，登记备案机关应根据不同公司类型，在中介机构提供的要件中，需重点把握申请人的法律手续是否完备，企业法定代表人是否授权，股份制企业是否经过股东大会等，以确保申请人的权、责落到实处。

　　对于注销备案，对中介机构来说分主动和被动两种情形：主动情形是因中介机构自身的原因，如歇业、转行、破产等原因而主动提出的备案，这种情形和变更备案一样，要把握申请人的法律手续是否完备；被动情形往往是登记机关对企业作出的行政行为，如企业违反国家的法律、法规和政策，严重违反政府的规定或行业的自律公约，司法部门的裁定，不按时进行年检，资质证过期等情形，由登记机关进行强制注销的行为。需要我们对上述状况，作出比较详细的规定。

　　对遗失补证、破损换证的办理办法，必须坚持“终身一号制”，即一个机构终身只有一个资质证号。但在系统备案中，在新的资质证书上注记上“补证”或“换证”即可。

　　上述工作是基础的工作，做不好上述工作，其它工作无从谈起。

　　其次、完善房地产经纪规范

　　目前，在房地产经纪规范上，建设部已经颁布了《房地产经纪执业规则》，为我市房地产经纪业务的规范奠定了基础。但《执业规则》侧重方向性，需要实施细则以及专门方面的规范辅助。

　　在备案系统中建立“房地产中介服务机构信用挡案系统”，制定我市《房地产经纪纠纷投诉处理管理规定》，详尽列出房地产经纪机构及房地产经纪人员的各类违规行为，处理投诉的权限及办法和记录信用挡案系统的办法；

　　发挥房地产市场整顿办公室的主导作用，配备人员，与房地产中介服务机构信用挡案系统挂钓，实行中介市场定期巡察制度，加大中介市场监察力度；

　　与工商部门一起制定我市规范的“房地产经纪业务合同推荐文本”。包括商品房：“商品房销售代理合同”； 存量房： “房屋购买委托协议书”，“ 房屋出售委托协议书”，“存量房买卖居间合同”，“房屋出租委托协议书”，“房屋出租居间合同”，以期解决中介投诉中大量的合同纠纷问题。

　　再次、完善二手房网上备案平台

　　实行二手房购买合同网上备案，正在全国各地陆续开展，建设部亦对此提出了要求，我局也在紧锣密鼓的筹备。这项工作，时间紧、任务重，对我们来说是一项全新的工作。二手房网上备案的开展，改变了以往二手房交易市场的传统模式，行业管理体制也从结果控制为主转向结果控制和过程控制并重。由于开展二手房网上备案，中介机构的经纪人必须取得全国注册经纪人资格，这一措施将有效防止无证无照经纪机构扰乱二手房交易市场。但我市只有100余人的全国注册经纪人，远远不能满足需求。根据根据西安市中介行业的实际情况，给各房地产中介机构一定时间的过渡期，鼓励经纪机构提升挡次，积极参加全国注册房地产经纪人资格考试，不失为权宜之计。

　　最后、完善房地产经纪机构和经纪人从业行为的执法检查

　　依托市局专业监察力量，集中整治我市中介市场，严厉打击“黑中介”。 前些年，我局联合政府其它部门成立了“房地产市场整顿办公室”，对包括中介行业的房地产市场进行了整治活动，我市中介行业“黑中介”受到了遏制。但近期又有死灰复燃的倾向。因此，抽出专门的时间，集中一定的人力、物力，对我市房地产中介市场进行集中的整治，是一项紧迫工作。

　　房地产中介市场的治理主体，我们是其中的一分子，除房屋管理局外，还需要公检法、工商、物价等国家机关和银行、消协等部门建立密切的联系，以及时掌握经纪机构和从业人员的不良信息。因此，要协调各主执法机关和有关部门，建立一种相互通报的联动机制，实现各尽其能，各司其职，把鱼目混珠者剔出出我市房地产中介市场，把侵占、诈骗客户款项犯罪者绳之以法。

　　采访结束后，我们的脑海里还在不断的回味郑科长那令人信服的谈吐，从谈话中我们似乎看到了西安房地产过去的20年发展历程，同事也感受到了政府主管部门对房地产中介市场不断健康发展给予的信心和信念，以及付出的行动。相信通过主管部门的领导，通过以上网络备案管理等一些列措施的执行，西安的房地产中介市场必将朝着一个健康的发展方向前进！