各地尝试土地拍卖新措施 期待土地市场能破冰

　　成都探路“双竞制” 拿地模式生变

　　沉寂了数月的成都土地拍卖市场在5月9日开始了“低调”的破冰之旅。前来竞拍的20余家开发商在没有“外界”现场关注下完成了2011年成都土地市场的首次拍卖。

　　成都市国土局此次竞拍出让5宗主城区内国有土地使用权，净用地面积共计196.02亩。由于此次土地拍卖实行土地价格和公租房配建面积的“双竞制”及“持证准用”，被业界视为楼市宏观调控深入形势下，地方政府为土地竞拍制度的“调控”尝试。

　　然而，随着各地楼市量跌价滞的延续，土地市场的冷热也成为未来地方土地财政的考量。中原地产预测，随着四五月份各地对土地市场的试探性拍卖，下半年土地市场将迎来放量。而随着各地对拍卖规则的探索，土地市场的变革也将成为2011年房地产调控的重要组成部分。

　　试水“双竞制”

　　此次成都2011年土地第一拍虽然规模和火热程度并不高，但其背后的故事还是引发了公众对土地市场变化更多的关注。

　　此前的4月中旬，成都市国土资源局发布《关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见》(成国土资发〔2011〕80号)，规定了开发商在签订《国有建设用地使用权出让合同》及《出让合同补充协议》前，需要提交建设用地指标证书或缴纳相应面积的建设用地指标价款。在新文件中，明确指出2011年建设用地指标的最低保护价为每亩18万元，而此前是每亩15万元。2010年底，成都地票因交易火爆、价格不断被推高，从而成为引发推高地价、房价的推手，地票交易一度叫停。

　　这份简称为80号的文件也被视为成都地票重启的标志。就在这份文件宣布的第二天，成都市公布了上述5宗土地的拍卖公告，“持证准用”开始与国有土地拍卖挂钩。

　　4月22日，成都市国土局发布5宗地的拍卖公告称，1、3、4号地都明确要求配建公租房，而在5月5日，成都市国土局又发布补充公告：“根据国务院宏观调控房地产市场相关要求”，对2、5号两宗地实行“双竞制”——“限地价、竞公租房面积”，即当竞买报价达到土地上限价后继续竞价时，转为在此价格基础上对公租房配建面积竞建，竞建面积最大的为竞得人。

　　最终，在入场的20余家开发商的争夺中，这5宗地的溢价率达到30%~60%不等。“在公租房被强行植入的情况下，这样的成交还是出乎了我们的意料。”在当日拍卖场外的一位成都本土开发商负责人表示，不少开发商担忧公租房的植入影响这些地块楼盘的整体形象的同时，更多的是关注在政府大举保障房建设旗帜下，土地市场的变化趋势。“这种溢价幅度虽然超过了如今楼市低迷下大家的预期，但对后市的信心仍感不足。”他说。

　　土地价格和公租房配建面积的“双竞制”首次现身成都土地拍卖市场，也被视作保障房建设任务进入“市场”与“计划”共融的双轨时代。

　　据成都市房管部门的公开消息，2011年成都将新建、改建、采购、租赁、配套保障性住房和改造棚户区住房达到400万平方米，这一数字是2010年成都市房管局年初公布的73万平方米计划建设量的近6倍。而2011年全国1000万套保障房计划，也意味着各级地方政府承担着比往年更多的保障房承建任务。要完成这一目标，显然需要更多以及更实际的做法。

　　来自成都市国土局的信息显示，从2月23日到4月6日仅仅一个半月的时间，通过行政划拨等协议方式出让土地的公示已经出到了第38号，其中，保障房用地的出让达到了11宗。而5月20日，成都国土局将又一次公开拍卖市区3宗土地。

　　土地供应“双难”

　　楼市成交下滑对开发商资金造成的重压和大规模保障房建设计划对地方政府财政的考量还是直接反映到土地市场上。

　　在中原地产看来，成都市此次推出的土地拍卖，其试水意味更浓。房地产市场虽然经过两到三个月的调整，但全国土地市场依然低迷。“各地方政府在双重压力下进行了土地拍卖制度的多种尝试，除了成都推出的土地价格和公租房配套双竞制之外，北京等地还尝试了限房价、竞地价等措施，不管这些措施能否成为今后土地市场的主流模式，都可以看出地方政府在土地财政、保障房压力、调控房价之间试图寻找一种平衡。”

　　然而，土地市场的普遍趋冷还是出乎地方调控的预料之外。

　　四川省统计局的数据显示，2011年1~3月，四川省房地产新开工面积为1838.01万平方米，比2010年同期净减少638.4万平方米，下降25.8%。3月当月新开工面积仅有944.4万平方米，比2010年3月净减少407.3万平方米。

　　“开工面积的下滑并未因保障房计划的大幅增加而改变，这预示着土地市场还将迎来不短的平稳期。”在四川倍瑞地产总经理闵红松看来，大部分城市整个一季度完全没有商品房用地推出，这是比较罕见的，如果现在再不推出土地供应，将会影响到后续的产品供应和地方政府的财政收入，这也将影响到整个保障房计划的完成。

　　在此形势下，土地市场的破冰也有所期待。

　　中国指数研究院发布了5月第一周的土地市场监测报告显示，20个主要城市土地市场共推出31宗，比前一周增加15宗，推出土地面积142万平方米，一线城市仅北京无住宅用地推出，其余一线城市均有住宅用地供应，二线城市住宅用地推出量约是前一周的两倍。

　　不过，20个主要城市5月份第一周的土地成交却有所下跌，成交住宅用地7宗，较前一周减少4宗，成交土地面积25万平方米，环比下跌46%。

　　中国指数研究院对全国120个城市土地市场的交易监测显示，4月，全国120个城市平均楼面地价867元/平方米，环比下跌25%;其中住宅用地平均楼面地价997元/平方米，环比下跌33%。

　　“土地市场供应上涨、成交量价双跌的局面可能会影响到地方政府对调控执行的落实力度有所动摇。”在闵红松看来，如今，2011年的土地市场已经走完了三分之一的路程，如果这一趋势延续下去，2011年各地方政府的财政将受影响。