时政经济评论家魏雅华把脉西安楼市调控政策

时政经济评论家魏雅华(魏雅华博客)

　　一房一价：与模糊的楼市调控手段时代say goodbye

　　背景：据中国经济导报报道，早在2005年8月，西安市就开始实施《规范商品房销售价格行为暂行规定》，要求商品房销(预)售实行“一房一价”、明码标价。在这个《暂行规定》的基础上，西安市物价局2007年又下发通知，要求从2007年12月1日起，实行商品房销售价格备案制度和“一价清”制度，即开发商要将商品房建设过程中相关的各项基础配套工程设施建设费用、代收代缴费用等一次性计入商品房销售价格，除此之外，不得再收任何费用。（专题：商品房明码标价能否成为西安楼市分水岭）

　　三秦房产网：在6年之前，西安已经提到了一房一价的概念，6年之后重提“一房一价”，魏老师是怎么看待这个政策的？一房一价的现实性意义表现在哪里？

　　魏雅华：政府重新明确提出“一房一价”概念，表现了政府调控房地产市场的决心和力度。一房一价是房价调控手段从模糊概念到清晰概念定位的表述。以前所言的概念重在平均房价，这其中包括了高档别墅、普通商品房和廉租住房价格的平均值，是一个模糊的概念。它在房地产调控过程中仅仅具有一个理论意义。

　　而今年5月份开始实施的一房一价政策，这里的一房一价概念则是清楚的，较之前平均房价概念所形成的理论意义，更加具有实践指导的意义，一房一价能够真正落实到现实操作层面。

　　一房一价的调控手段，实现了楼市调控从理论意义到指导意义的飞跃。

　　另外，政府对不按政策规定未能实现一房一价的企业进行行政处罚，房企未实现一房一价不仅具有罚款的经济损失，更重要的是存在具有被工商行政管理机关吊销营业执照的风险。2011年温家宝首次明确提出降房价，这在以前是没有过的，这充分表现出了政府调控房价的信心和决心。

　　描述：魏雅华老师用“指导意义”作为一房一价政策的作用概括，这个概括是精简的，而在简洁文字表述所进行的精简概括背后，是对一房一价政策的真实深入概括。仅仅停留在理论层面的政策实际上是没有作用可言的。一房一价把政策调控措施从理论向现实指导意义中卖出了实质性的一大步。一房一价政策将会在楼市调控中继续发挥务实作用与影响。[!--empirenews.page--]限购令等政策形成叠加效应 调控作用不可忽视[/!--empirenews.page--]

　　限购令等政策形成叠加效应 调控作用不可忽视

　　背景：限购令、限价令、一房一价、商品房反暴利等楼市调控政策层出不穷。但是对楼市调控力度的怀疑之声依旧充斥在媒体中。国家的调控政策要发挥作用，需要众多政策调节楼市，更需要每个政策力度能够落实到位，但是如此频繁的楼市调控政策变化，引起了笔者对楼市调控手段实效的质疑。

　　三秦房产网：限购令与一房一价等楼市调控政策是否能够真正发挥作用，让百姓如愿以偿，实现房价调控目标？调控政策会不会昙花一现？

　　魏雅华：政府出台一环又一环的楼市调控政策，从限购令到现在正在酝酿中的反暴利税，实则是调控政策正在房地产市场发展过程中发挥着叠加效应。

　　西安版限购令阻止外地炒房客的热钱进入西安本地房地产市场，抑制楼市中的投资需求，抑制房地产市场过热发展以合理调控楼市。限价令则是抑制西安楼市房价涨幅过快，挤掉房地产市场发展中产生的泡沫，同样是为促进西安楼市平稳健康的发展。

　　现在西安已经开始实施的一房一价政策，是政府通过宏观调控政策，摸清房价真是情况而进行的铺垫。联系目前发改委已经着手在做的反商品房暴利这项工作，需要明确房地产市场中的人工成本、材料费等房价成本，从而达到对房地产利润合理征税的目的，通过反商品房暴利最终达到使商品房价格能够保持在合理水平的目标。

　　反商品房暴利只有在清楚了解并掌握房价的基础上才可能真正实现，而这便是一房一价的功效了。在这个角度看来，一房一价实则是反商品房暴利的基础，这些政策之间并非毫无联系、独立发挥作用，而是相互影响具有一脉相承性，通过政策承前启后的作用力，发挥政策的叠加效应，真正达到楼市调控目的，使房价保持在合理水平。

　　政府出台限购令、一房一价等政策其实是在通过这些政策发挥叠加效应，以此实现合理调控楼市的目标。

　　描述：面对笔者对叠加效应的不解，魏雅华老师用“五个烧饼”的故事打比方，浅显易懂，大有醍醐灌顶的醒悟。一个饥饿的人，吃到第五个烧饼的时候，完全饱了，因为意识不到烧饼所形成的叠加效应，他会觉得“既是如此，只吃第五个烧饼便是了”。

　　政府楼市调控政策也是如此，如果没有政策之间的叠加效应，怎么可能一下子达成楼市调控目标？从限购令到一房一价，再联想正在酝酿的反商品房暴利手段，它们所形成的调控结果，实则是一个使得楼市调控从量变走向质变的过程。这些政策是一个量变的阶段，而房地产市场调控目标的实现，则是这些量变阶段的政策下达到的一个质变的结果。[!--empirenews.page--]楼市调控：保障民生 防患于未然之举[/!--empirenews.page--]

　　楼市调控：保障民生 防患于未然之举

　　背景：2008年美国两房危机最终愈演愈烈，酿成了美国经济危机并最终带给全球经济沉重的打击。而近几年随着中国房地产市场发展步伐的不断加快，为平衡和更完善楼市成熟发展，遏制投机需求，中国政府也在不断的加大了房地产市场的调控力度。

　　房地产与金融之间似乎是孪生兄弟，银行与楼市之间的紧密程度由此可见一斑。用“合则两利 败则两伤”形容一点也不为过。在此次对魏雅华先生的采访中，魏老师通过经济学的角度对楼市调控的必要性进行了整体的表达。

　　三秦房产网：从整个经济层面看，中国房地产市场的确存在投资过热发展过快的情况，但是从政策力度来看，国家对房地产市场进行的宏观调控是不是超过了市场经济下由市场主导经济发展的合理状态？

　　魏雅华：国家调控房地产市场，是处于防患于未然的必要性。而这种调控作用的积极意义非常重要，通过宏观调控，阻止热钱流入，减少银行负债额，实现金融市场的良性发展，促进中国房地产市场正规完善发展。

　　目前越来越多的热钱开始离开一线城市，向二三线城市流入。热钱具有对楼市的投机动机，由于人民币贬值，货币持有人持有货币的成本增加，转向房地产投资进行炒房，可以实现货币的增值。而在国际市场上，房地产是不允许作为投资品种的，这样形成的中国的房地产市场势必是一个不完善的市场。

　　中国房地产市场的过快过热发展，带来了这个领域中的泡沫，等到泡沫自动破裂，随之而来的是房地产市场的萧条，进而打击中国整个经济的发展。

　　因此，国家出台调控政策调控房地产市场，防患于未然才不会使得房地产泡沫自发的破裂带给经济沉重的打击。十二五规划确定经济发展速度为7%，国家放慢经济发展速度，更好的实现保障民生的愿望，这甚至是一个说明：国家在拿经济发展速度放缓的代价保障促进民生，更好的规范房地产市场的发展。

　　现在出现了部分银行提高首套房房贷的现象，这从另外一个角度看，其实是有积极意义的。银行提高买房者的首付房贷比例，对一部分置业者的确会产生打压作用，但是这样的行为措施，可以降低银行资产的负债额，对银行的稳定发展会有好处，银行的良性发展反过来也会促进房地产行业的规范运作，减少暴力行业中的腐败。另外促使部分置业者由买房意愿转向租房意愿，也是一个积极作用。

　　描述：有媒体报道称，中国房价下跌30%，银行资产质量不会出现什么问题，坏账规模完全可以控制。总之，正像是魏老师所言，国家对房地产市场的宏观调控其实是一个防患于未然的举措，通过国家的宏观调控手段，让中国的楼市真正的正规完善起来。

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　　编后语：

　　在这次独家采访中，魏雅华先生针对笔者的疑问，有针对性的围绕房地产市场调控政策的作用以及中国整个楼市的发展现状给予了真实的评述和解读，还原了一个真正的中国房地产现状。对西安限购令以及一房一价等政策，进行了较为准确客观的还原。

　　魏雅华先生现已出版30多部著作，直至现在房地产行业依旧是先生关注的重点。自房地产市场在中国透露出发展前景之际，先生便开始介入这个领域并在一直关注着，他的观点当之无愧的“最早与中国房地产行业相伴而行”，并且许多先见之明在楼市的发展之中也得到了印证，其首创的“居民住房幸福指数”已经成为整个行业参考房价与民生的重要参考之一。

　　在魏雅华先生的著作《中国十大暴利行业》中，中国的房地产业连续多年蝉联《中国十大暴利行业》之首，至今这本与房地产市场前沿密切相关的著作已经出至第五版。

　　在访谈过程中，魏雅华先生犀利的风格总是能够一针见血的指出房地产领域的漏洞之所在。记得他的博客这样写道过“我的舌头是用来说真话的”，也许这就是对先生读到见解的最好的阐释。