楼市胶着催生土地变革 箭在弦上如何"拉弓射箭"

　　业界对于土地问题的争论一直没有停止过，从供应量、出让金到招拍挂，每个环节都与目前的房地产市场息息相关。据了解，2011年虽然经历了一系列楼市政策调控，但并没有影响到西安土地市场的供应量和成交量。相关统计中心数据显示，2011年，西安市共成交土地225宗，成交面积891.85万平方米，同比上升了19.8%。供应方面，住宅用地和商业用地双双出现增加，住宅用地同比增长了5.7%，商业用地同比增长17.9%。

　　面对当前不断博弈的市场，一方面政策还在延续，另一方面，土地价格成为当前开发商申诉房价降不下来的主要原因。这就牵扯出有关土地的种种现实局面，诸如土地资源紧缺，储备如何与供给兼顾，改革从何入手的问题。对此，记者就目前西安的情况进行了深入采访。

　　土地现状

　　增加土地储备 合理加大供给

　　日前，在西安市国土资源工作会议上，市国土资源局局长、党委书记田党生表示，西安市土地局多措并举保发展，坚定不移保红线，连续7年完成了省政府下达的耕地和基本农田保护任务。2011年全市新增耕地2730亩，超额36.5%完成年度任务。从省上争取回新增建设用地指标5.04万亩，同比增长17.26%，占全省总量的33.7%。累计从国务院和省政府批回建设用地10.73万亩，同比增长29.9%，居全省之首。

　　对于2011年全年西安市土地供应和出让情况，田党生讲到，2011年，经市国土局批准供应各类建设用地840宗、4.97万亩，分别同比增长70%、38.4%;确保了全市339个重点项目完成投资2000多亿元，其中新开工83个项目。供应保障性住房用地3999.79亩，同比增长70.1%。2011年，市本级出让土地65宗、4150.34亩。

　　田党生表示，土地储备和节约用地一直是国土局努力的方向。2011年，新增储备土地6524亩，同比增长22.1%，超额117.5%完成市政府下达的3000亩储备任务。

　　对于业界最为关注的话题是2012年西安市土地供应情况，田党生表示，2012年，全市新增耕地将努力实现1500亩，市本级新增储备土地达到2000亩。通过招牌挂制度，在择优竞选的基础上实现土地的利用。

　　症结所在

　　土地改革势在必行 招拍挂应真正走向市场

　　要积极发挥招拍挂在配置土地资源中的作用，通过优质条件调查，最终选出符合条件的优质竞选者，近日，记者在省国土资源厅全年工作会议相关资料上发现了这样的信息，这和一直以来“价高者得”的方式相比，市场配置土地的作用是否很难实现?

　　长征地产张诚认为，土地招拍挂，应该真正地走向市场。择优录选很难真正地评估出土地的真正价格及价值。招拍挂要透明，不仅能规范土地市场，还能抑制房价，能确保房地产市场的健康发展。招拍挂是源头，源头清，市场才能更加健康合理。

　　大道致远总经理赵杨指出，政府是游戏规则的制定者，如果是“质优者得”，那么，这个评估标准是什么?谁来评估?这些都很难实现。而“价高者得”，则会一味使土地价格不断提高，开发商建设成本增加，政府通过土地控制房价的目的还是难以实现，因此，如果要彻底解决问题，政府应该把一部分利益拿出来，减少土地划拨，目前土地本来就供不应求，应该公平竞争，不实现真正的土地改革，一切都是空谈。

　　解决之道

　　提倡住小房 减少土地占用

　　有观点认为，国家规定禁建高尔夫球场、严格审批或者不批别墅用地，但西安高尔夫和别墅都是国际化大都市和市场需求的一部分，也是跟国际接轨的需要，二者明显有矛盾，对此，记者采访了部分业内人士。

　　光魔机构总经理游勇认为，市场需求限制不住。政府要做的是在规划上控制好，而不是一刀切限制所有地区!西安万人购房团团长李连源表示，未来高尔夫必须向深山进军，别墅之类建筑也应该向秦岭深处，市区之外，比如环境好，生活舒适的地方拓展。

　　省社科院经济研究会会长张宝通：要鼓励人们住小面积的房子，不鼓励住大房子，房子实用够住就行。目前土地非常紧缺，高尔夫球场和别墅都属于奢侈品，是少数人使用的，而现在的问题是要解决大部分人的居住问题，所以严禁浪费土地。

　　专家支招

　　严格控制土地闲置 增加利用率

　　西安交大房地产研究所所长杨东朗：政府在土地方面，不光是要进行土地储备，还应该对进行过招拍挂出让的土地进行定期核查，现在政策规定开发商拿到的土地在2年内不动工的必须责令其动工，严重的要将土地强制收回，应督促开发商加快建设，一方面是增加土地的利用率，另一方面对购房者也是个增加信心的有效方式。

　　省社科院经济研究会会长张宝通：有观点认为房价高主要原因是因为土地价格高，价格不进行合理回归，房价不可能降下来。还有一点是开发商各种税费名目繁多，成本就很高。目前在售的商品房的土地是前几年拿的地，价格挺高，加上其他建筑材料等等，开发商建设成本非常高，使高房价存在是很严重的问题，所以必须进行变革。