购房者眼低手高:低价房≠卖得好高端房≠不亲民

　　今年以来，各种各样的调查数据几乎都达成共识，“刚需”、“小户型”、“低首付”成为市场的焦点。然而在风云变幻的楼市中，却始终存在着一个不动声色而价格坚挺的群体：豪宅与别墅。在石家庄本地，高高在上的豪宅别墅和打折促销的低端住宅哪个卖得更好?地处西部山前的别墅和身居繁华市区的豪宅分别吸引着哪一类群体?高端与低端将会如何分化?

　　市场 低端住宅需求大但不好卖?

　　4月初，本报发布的《河北刚需购房报告》中显示，52.1%的“刚需族”购房者希望购买80-100平方米左右的二室二厅或小三室，选择购买60平方米以下的“刚需族”占比10.84%。 超五成的被调查者表示价格不能超过5000元/平方米，约26.5%的刚需购房者明确表示只能接受三成首付。几乎每一个受访者在回答最注重的因素时都选择了价格，总价低的小户型住宅赫然成为人心所向。

　　然而刚需的呐喊并没有过多地触动市场。一位与房企高层接触颇多的业内人士告诉记者，低端住宅其实是“叫好不叫座”。许多开发商认为，开发这个版块的住宅，无异于一个鸡肋。目前的石家庄，父母付款一步到位的置业者居多，过渡时期的小户型以及单身公寓的市场尚且很小。

　　市场的供应量和成交数据也没有和刚需意愿完全吻合。尽管成交量最高的户型为60-80平方米与100-120平方米两个阶段，但小户型却并非等同于低端，许多单价较高的优质项目通过推出小户型降低了总价，满足了部分刚需购房群体的需求，促成了成交。

　　分析 低端住宅 单靠降价不解难题

　　在市场上，推出低端项目的正规开发商确实不太多，有限的土地资源大大提高了成本，开发低端住宅会导致利润大幅下降，另一方面由于有这部分需求的群体实际购买力不强，或者说，很多人还没有进入市场的能力，只是购房意愿还不足以促成成交。因此，真正资金不足的“刚需”依然难以寻觅适合自己的房源，开发类似于经济适用房等形式的低端项目还需要政府和市场更多努力和探索。

　　在石家庄，被许多人认定为低端的项目，大多属于五证不全的“小产权房”。4月18日，有媒体报道，国土部没收北京延庆51栋违规“小产权房”。近段时间以来，关于清理“小产权房”的消息不断传出，购买小产权房引发的纠纷也从未间断，“购买有保障的房子”逐渐成为购房者的共识，这导致证件不全的项目并没有因为其非常“接地气”的价位而赢得人心。

　　准备购房的市民王永刚表示，同一地段的市证房比村证房每平方米单价要高出1000-2000元，这让他一度有了“选择困难症”。但目前小产权房风险太大，他决定购买证件齐全的楼盘项目，“在建筑成本没有太大差别的基础上，如果市证房能降低一点价位，那将是皆大欢喜的事情。”

　　观察 高端精品住宅并非“在云端”

　　不管是楼市寒冬还是小阳春，在开发企业降价促销之时，一些高端产品如豪宅和别墅的价格却纹丝未动，且销售量异常惊人。在记者调查中也显示，能接受的总价在100万元以上的购房者位列第三多，占到11%。

　　从销售情况来看，高端住宅的销售情况普遍比普通住宅要好。在石家庄，以原河名墅、西山御园为代表的别墅一直沿袭销售奇迹，而且最先出售的不是价位偏低的项目，而是价位高的项目。

　　今年第一季度，石家庄市住房成交量楼盘中，高端精品住宅如中央悦城、西美·五洲天地、金正君庭、荣盛·阿尔卡迪亚等均价过每平方米万元的改善型刚需项目因其地段、建筑品质、配套等多方面的优势占据了成交量的重要份额，这在观望迟疑的市场中显得十分惹眼。

　　尽管“刚需”人数众多，但高端住宅仍是市场的主流?荣盛·阿尔卡迪亚营销总监张丽霞表示：高端住宅的需求一直都存在。在石家庄，高端住宅虽然品质、地段都很高端，但是价格却并不在人们看不见的云端，高端住宅的定价还是要跟其价值相配才能赢得市场。

　　同样是百万左右的项目，地处郊县的别墅和市区内的豪宅各有风格。张丽霞表示：西部山前区的别墅主要作为第二、三居所，适合以度假、养老等为目的的消费者，而市区内的豪宅则因地段、周边配套、高端物业等优势吸引以居住为目的的消费群体。

　　以尊崇、专属为概念的别墅在石家庄也有不小的市场需求。2009年从深圳回到石家庄的购房者潘先夫妇认为，二三线城市别墅的价位不像一线城市那样遥不可及，而环境和品质却毫不含糊，利用积蓄购买一套舒适宜居的别墅投资是不错的选择。

　　探究 高端住宅为何岿然不动?

　　高端住宅一直是中上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间形式，它的晋级与主流社会的发展是同步的，随着恒大，万达等一线开发公司进入石家庄，激发了石家庄的高端住宅消费潜力，如今，动辄就要上百万甚至千万的房子依然可以激发人们的购买热情。

　　在原本平淡的市场中，高端项目尽管价格高却出现了逆市热销让很多人始料不及。在中原地产河北研究部经理曹海亮看来，高端项目的稀缺性成就了其热销的状况。曹海亮分析，豪宅项目一般会建设在城市的黄金地段，周边完备的生活配套设施和城市资源是其他地段不能比拟的。这样的地段稀缺性明显。而别墅多建设在风景秀美的地区，这些依赖自然风光的地段更是不可复制的稀缺资源。由于国家控制别墅用地的审批，今后别墅产品愈发稀缺。

　　此外，高档住宅成交量增幅明显，成交价格对政策的抗性表现继续良好，其主要原因是高端住宅所针对的目标客户为高收入阶层。作为社会中坚力量，由于有丰厚的收入和对未来良好的预期，使得这部分客户对产品品质、生活环境等有着超过一般标准的要求，对销售价格反而不十分敏感。在国家进行调控的大环境下，针对高档产品调整契税征收房产税，并不能真正打击目标客户，高端产品所占有的稀缺资源反而更能受到吸引。

　　微观点

　　世联地产集团研究部总监吴志辉：

　　国家坚持房地产市场调控不放松的正常基调下，建议放开住宅高端市场，调控低端市场，两手都要抓，做到公平与效率兼顾，满足百姓的购房需求。在高端市场上，可适当放开限购政策，满足高端人群的购房需求;在低端市场上进行限购，保护刚需;同时可鼓励首次置业者，下调银行贷款利率，对首次置业贷款者实行相对优惠;同时，政府应进行土地价格体系的相应改革，鼓励开发商开发90平方米以下的住宅产品，满足普通百姓的住房需求。

　　预测 市场焦点：高端or低端?

　　业内人士认为，中国房地产将进入下半场，其主要特征是高端住宅和低端住宅逐步呈现两极分化格局：改善型需求增长，高端住宅价格看涨;保障房供应增长，中低端市场价格平稳是石家庄市的发展趋势。在目前的调控之下，高端房价格看涨，中低端房价格拐点已至。保障房供给达一定规模后，将挤占中低端房的市场，从而抑制中低端房的价格。而高端房的土地供应进一步减少，高端房价格进一步抬升，商品房价格将更加市场化。

　　国家调控并不能改变目标客户对高端产品的预期。与此同时，市场成交的低迷和普通住宅的看跌预期，使得部分中低端购房者仍然处于观望的状态，再加上保障性住房的建设脚步的加快，将在一定程度上对中低端住宅的需求形成分流，高档产品销售速度好于中低档产品的情况还将持续。

　　通常认为，预测城市的未来就去了解先进城市的过去。在一线城市例如深圳，以万科为代表的中低端住宅市场价格去年已经出现松动，而高端地产销售均价反而逆市大涨，可见高端住宅市场的价格并未受到影响。北京主要开发商首开股份也体现出高端产品和中低端产品打折力度差异很大的特点。其中中端产品打折力度最大。业内分析人士指出，目前购房主力为刚性需求和改善型需求，这两种需求选择房源多集中在单价非常低的楼盘以及品质非常高的楼盘，这导致单价不高不低的中等项目处于尴尬地位，不得不以降价吸引购房者。

　　“在当下，购房者注重的不再是单一的资源占有，开始重视真正的居住价值。”河北忠誉地产开发有限公司销售总监聂坤说，当前楼市不少产品可以逆市热销，正是因为它们把住宅从“炫富”拉回到“生活”，这些产品告诉整个市场，住宅仅有豪气远远不够，还要兼容生活的惬意和居家的温暖。”