游勇:十年风雨两茫茫，细思量，不能忘!

【致楼市系列报道５】

　　说实话，接到购房情报的约稿心里还是有些忐忑，虽然在这行当里打拼了何止十年，也算亲眼见证了西安房地产市场由无到有的整个过程，也将自己最鲜活的十年青春投入了这个一直在高速轨道上前进的行业，自己也应该有点发言权。但问题是，坐在电脑前十年来无数的回忆纷纷涌上心头，从哪说起呢?

光魔地产总经理：游勇

　　这十年，想来最值得从业者说说的就是那持续十年上涨的房价了。从十年前大概在3000以内均价的住宅商品房市场到现在的7000以上的市场行情，西安的市场仅从价格上看还是比较稳定，上涨幅度不要说与北京上海相比，与周边的成都、兰州、天水等城市也无法相提并论，除07、09年外基本没有大幅上涨的年份，打个形象的比喻就是走一步、看一看、挪一挪，这对西安购房者来说无疑是个理性平稳的市场。西安房价的稳定因素有很多，较大的供应量、地价涨幅不大、城市化发展缓慢等等都是值得一提的原因。但从这十年的角度看，纷至迭来的各种调控政策应该是最值得探讨的因素了。

　　有专家统计，这十年来政府应对房价上涨出台大小政策几十种，各种版本的国十条、国五条层出不穷，效果也大不相同，有些政策甚至成了房价助长剂。那么，在调控政策下，西安市场是如何表现的呢?

　　02年，王石等地产大鳄在西安演讲，笔者也适逢其会，老王在会上就深圳市土地财政的成功进行了分享，其时每年高达数千亿的卖地收入使得与会众人惊叹不已。可怜那时西安在售项目不过数十个，除个别项目外售楼部基本门可罗雀，一天卖一套房是那时从业者们的最高向往了吧?03年政府将房地产行业列入了国民经济支柱之列，全国房地产开始了大发展，西安一如既往的沉默了下来，当时的高新区一到夜里就是黑乎乎的一片，高新四路上8点就没人了，对了，基本就是现在传说中的鬼城模样。04年831大限来临，中国房地产十年来最大的一个增长引擎土地财政悄然启动，当年西安的第一块“天价”地块南二环西段的300万每亩的小地块历经折腾后项目也终于面市。毫不夸张的说，这个项目给了很多西安的地产人一个大大的冲击，从此后这江湖玩法不一样了。

　　05年，政府已经对各地房价的高速上涨产生了警惕，针对税收、利率的调控政策纷纷出台，遏制房价上涨开始上升到政治高度，西安市场上依然波澜不惊，除了绿地、和黄、中海的几个项目外亮点不多，乏善可陈，房价也在平稳中缓步前行。

　　06年，出台了史上第一个国字号的复合型调控政策，史称“国六条”后续的70/90政策更是让所有的从业人士大跌眼镜，原来政府政策可以跨越万水千山，直接控制不同城市不同项目的户型配比!那时，我的小伙伴们都惊呆了。有趣的是，这项政策除了没有控制下房价外，倒是对市场上的户型研发起到了促进作用，为了规避政策，满足改善性大户需求，大量的拼接户型开始在市场上盛行，其后该政策无疾而终。

　　如果说西安房地产市场有过高速发展年的话，笔者的第一个记忆应该就是2007年，这一年在全国房价高速上涨的大背景下，西安市场也终于拉开了高速上涨的大幕。那一年，第一次有了黄金周抢房的盛况，那一年，多少项目纷纷调高了自己的价格目标，那一年，大量的投资需求开始涌向，对房价讲持续上涨的认知、对货币贬值的担忧刺激的购房者纷纷出手。当西安房地产市场刚刚挂上高速档正准备前进的时候，政府已经反应过来，一年内连续多次的加息、上调准备金率、二套房的首付大幅上涨等政策浇灭了上涨的势头，调控政策终于显出了效果。万科的王石首先喊出了拐点论，各个媒体也都在大肆宣传房价下跌、断供潮等新闻。更悲催的是，08年上半年的地震、金融危机加上仍在收紧的政策直接摧毁了人们心中最后的希望，一时间，市场上哀声一片，大量的低价促销项目涌上市场，但一个月20几万的成交量使得各房企纷纷搁置开发计划。

　　08年，下半年，这是一个永远值得记住的年份，在经历了数年的打压下，在金融海啸的威胁下，房地产的支柱效应再一次被承认，被认知。为了挽救经济，一系列的鼓励购房、鼓励投资的政策出台，降息、降准、降首付，甚至直接对购房给予奖励。180度的大转弯使得西安的房企、购房者陷入了迷茫的境界。好在迷茫没有多久，先知先觉者在最短的时间内反应过来，09年开始，以龙湖曲江紫都城的火爆销售为标志，西安房地产市场开始走上了迅速发展的快车道。09年10月，史上第一次单月销售过百万平米，到连续创造新高的销售价格销售量，一场饕餮盛宴拉开了帷幕。购房者、开发商、政府、银行都是赢家，唯一的输家可能就是听信砖家崩盘论迟迟不出手的人们吧。

　　凡事过犹不及。2010年，两会期间多个天价地王拍出，房价是总理说的算还是总经理说的算成了个有趣的话题，两会后，忍无可忍的领导层抛出了国十条。从金融、行政等多个方面重提房价调控，但已经走上高速发展房地产市场对政策的导向性正在逐步降低，房地产市场仍然在市场的需求中上行。于是2011年，继续深化调控的政策陆续出台，大杀器限购、限贷强制执行，每年数千万套的政策安居房计划出台、房产税试点开始运行。结果呢?结果大家都看到了，房地产市场在经历了不到半年的俯卧撑之后又开始了其上行的脚步。

　　纵观这十年的调控政策，不得不说政策的初衷是好的，限购、限贷等政策也确实有着较好的作用。但在市场经济的今天，市场的力量已经越来越强大，逐步主导了一个行业的兴与衰，政策尤其是行政政策的直接干预力量与效果已经越来越弱。

　　愿居者有其屋，将市场的交给市场。城镇化的今天，房地产市场将会以什么样的方式走下去?让我们一起拭目以待。