梁家祥：地产高速发展十年也是房产代理走向成熟十年

        嘉宾介绍：梁家祥 合富辉煌(中国)陕西公司总经理

　　从事房地产行业十年，房地产专业知识全面，熟悉房地产项目从开发选址、土地评估、发展战略定位、产品规划设计到营销策划等工作;项目策划的视野开阔、思路清晰，熟悉现代人居规划设计理念及潮流文化，具备敏锐的市场触觉，信息整合及分析能力强。为全国多家知名地产企业提供过服务，包括万科集团、光大集团、龙湖地产、华发股份、天地源、中体奥林匹克花园集团、高科房产等。

　　房产行业高速发展十年是房产代理行业从起步到成熟的十年

　　“2002年我来到西安，当时参与了一些西安项目的前期策划，我也是从那个时候开始了解西安房地产市场。2002年、2003年这个时期对西安房地产行业来说是一个起步阶段，而在当时几乎很少有真正意义上的销售代理公司或者顾问公司。当时最早引入这种策划、顾问以及代理公司的只有高新地产和紫薇地产。到2004年初步有了一些顾问公司和代理公司进入西安市场，当时也不是成规模的，但也有一些著名公司的进入，做进入前期的一些工作，后期工作大多时候一些国内中小型公司，这段时间也是整个行业刚刚开始形成一段时间。当然，还有一些本土公司也正是在那个时候成立的。

　　西安大发展的时候应该在2006年——2008年之间，这个时期很多代理公司相继进入西安市场，我们比较有名的几家代理公司就是这个时期陆陆续续进来的。那个时候是房地产发展最快的时期，也激励着更多人投身房地产行业。经过2008年、2009年的发展，到2010年之后，房地产代理公司开始慢慢走向成熟。经历过房价的大起和国家宏观政策调控，在这个过程中有很多代理公司不断走向壮大，也有一些公司被淘汰，或被挤出西安市场。所以说，整个行业从2010年开始趋于成熟状态。

　　从2011年开始，房地产行业的竞争显得特别的激烈，客观的说，这个行业过往的竞争也只能算得上是低层面的竞争，属于一些人脉以及创意的比拼。但是从2012年开始实际上是各家代理公司从实力、系统以及人才全方位的竞争，而这种竞争最激烈的体现在“联合代理”这种模式的引入上，“联合代理”模式的引入对于每家公司而言是一种全方位的肯定!所以说房地产发展的十年也是房地产代理行业精彩的10年，同时也是一个从形成到成熟的10年!”这是梁总对其从事代理行业十年的回顾。

　　西安10家成熟性代理公司占据大部分市场 行业竞争还看综合实力

　　说到西安房地产行业的现状，梁总说：“从行业的角度来说还是比较健康的，和过往不同的是以前中小型公司特别多，很多中小代理公司有向三四线城市进军的趋势，现在西安市场成熟性代理公司不超过10家，占据了大部分市场。从趋势来看，目前比拼的是综合实力，各个环节都是一种考验，比如资金、运营能力、人才以及专业程度等等。

　　房产代理行业对西安房产行业起着不可磨灭的推动作用

　　客观的说，西安房地产能迅速发展起来，代理行业起到了不可磨灭的推动作用。首先是人才培养，西安房地产从2002年开始真正起步，整个行业发展历程不是很久，包括开发商在内，在人才储备上都面临很大的问题。比如要培养出一名合格且优秀的职业经理，在我们这里是一个很基础的要求。但如果单纯靠开发商培养的话，他们自身发展也就10来年，虽然有一些公司超过20年历史，但在2000年前客观的说都不是具有现代意义上的房地产市场模式在运转，它更像是一个建筑公司。所以说培养出具有市场意识的职业经理人或是真正意义上的房地产职业经理人，也就是在这10年的时间，在这个过程当中，单靠开发商本身的人力储备是不足以应付市场发展需求的;而正是因为有大量房产代理公司，为开发商以及整个行业及时提供了一个人才输出的平台或者基地。第二，由于代理公司面临的竞争压力较大，各种营销手段或者说销售方法也是不断更新，同时全国性的这种代理公司的进入，把全国一些先进的理念还有一些先进的开发理念及经验都带给了本土的开发商或是说带给了这个行业，所以从这点上说也是从理念的输入或是说经验的引入的角度来说，给整个行业起到了更大的推动作用!第三是对消费者的培育也起到了一个比较大的作用，因为代理公司是开发商和消费者之间架起一座桥梁，同时也培养了更理性的消费者，使得他们有更全面的购房意思以及最基本的购房知识，在整个环节当中不光有房子的购买还有产权的转移以及相关的很多手续，在操作的过程当中也起到了很到的引导和辅助作用!

　　和沿海城市相比 西安房产代理行业还需不断学习

　　很多全国有名的代理机构纷纷进入西安，从服务模式上差距不大，但从人才素质和储备来说和沿海地区还有一定差距。简单来说现在很多西安学生毕业后更愿意到沿海城市去学习和提升一下，沿海城市确实在人力资源上相对西安更有优势一点，这就造成相同服务模式下服务人员素质个案还是有差距的。就激烈程度来说，西安还是要低于沿海城市。在提高方面，需要加大培训和不同区域人员的交流，其次就是面对大型项目，召集全国的这些人才共同参与，通过这个过程也能够感受和学习到沿海地区的一些操作模式和方法，也会有一个对比和自我的提升，这是主动层面;在被动层面来说就是相互竞争，经常学习。

　　西安发展最快的两个板块 一南一北

　　从目前我们自己实际的发展观察来看，我认为西安发展最快的两个板块是就是南北，南面以西高新为主导，因为三星电子的落户以后，对整个城市格局和产业格局改变还是蛮大的，从目前的一些微观已经能观察出来，很多韩国人活跃于西高新做餐饮、酒店或房屋租赁，所以这一块的话将会带动很大的。北面的话是以市委市政府这块，这块的成熟是迅速的，而且“一河两岸”起动，对于城市格局改变也比较大。

　　十年风雨调控 西安楼市波动前行

　　从业十年，梁总队西安的房地产市场应该是最具有发言权的，就过去十年西安楼市发生了那些令人们难忘的事件时，梁总兴致而谈：单从行业本身来说，没有哪个事件改变了整个行业的，但是从宏观调控方面看到了对整个行业的改变，这种宏观面既有自然的灾害也有国家的调控，我印象比较深的就是2007年房价的快速上涨，2008年的地震、金融危机和雪灾对市场造成的冲击，到2009年房价又出现新一轮的快速上涨，而2011年国家强化了对房价的调控，这几个波段对整个行业是一次很重要的洗礼;对于行业的每一个人，在心灵上也是一次洗礼。在2006年之前，基本上出售和成交量是很均衡的，在2007年的时候，房子出现了供不应求的局面，那时候的人基本上都比较浮躁，认为这个行业是无限好的，然而到了2008年的时候，房地产市场进入了低谷的时期，同时有相当多的房地产从业者出现了离开，也有一些公司退出了代理领域，直到年底都是看不到这个行业的前景;到了2009年是房地产行业从业者比较高兴的一年，进入2011年之后国家宏观调控的出现，使得开发商和代理商都清醒的认识到了市场的面貌和格局，也真正的通过这几年无论是自然灾害所带来的市场波动还是宏观调控所带来的市场波动，真正认识到对市场的判断还是要回归到最基本的市场，不能期望于国家的宏观政策给市场带来利好!