朱林：十年，楼市攀登望顶 房价涨中有停

西安地产十年系列之致楼市6：

陕西经典派地产商业运营管理有限公司总经理：朱林

　　房地产调控的十年，正是房地产高速发展的十年。

　　回顾历史，1978年实行改革开发，摸着石头过河，在深圳首先引进香港资金，合作试点开发，逐步推开试行房地产改革。1988年，房地产开始了第一次的启动，是以酒店度假与商务办公为主的投资拉动型的富人模式，以海南与北海为典范案例，最终以烂尾楼结束。1998年的房地产第二次启动，是以取消福利分房与实行银行按揭为前提的需求推动型的国民模式。

　　第二次的房地产启动，顺应了社会需求与市场规律，房地产市场在短期内迅速串红，房价快速上涨，并逐渐与人们的普遍收入水平相违背，终究在南京铁本土地事件的宏观背景下，中央政府在2003年，开始出台了房地产市场的宏观调控。从此，通过宏观调控却出现了房价不断高涨的奇怪现象。

　　美国房地产“两利美”的次贷危机，引发了世界的金融危机。全国房地产市场，2007年底出现了整体低迷与局部房价下浮。这种完全符合市场经济规律的现象，普遍被认为是可怕的“天塌下来了”的洪水猛兽，各地出现了房地产价量齐跌导致GDP下滑的现象，从而引起了政府的高度关注与忧虑。

　　各地方政府在焦虑与匆忙的形势下，迅速出台了各种版本扶持购房的救市政策，房地产迅速跨越了2008上半年的楼市低谷。从2009年在“限大、限贷、限价、限购”严厉的“四限政策”伴随下，楼市一路高歌，房价高涨不停。

　　房地产曾经两次被领导称誉为“国民经济的支柱产业”与“国民经济的重要产业”，从2003至2013的十年实践中，每次楼市宏观调控政策的出台，仅在半年的短时间内产生微弱的滞销与观望，经过稍长十个月各方势力的鼓噪下，房价即开始恢复性的上涨。至今已成房地产市场发展的固定模式“涨价-调控-再涨价-再调控”依次螺旋式循环往复，形成了“九次调控十次涨价”的怪形象。

　　究其房地产“涨价-调控-再涨价-再调控”的原因，我们从房地产涨价的收益比对解析得出，房价涨必然引领土地价上涨、房价上涨导致政府的各项税收增加、房价上涨推动银行贷款利息收入。在房价上涨中政府、银行、开发商、相关机构、渠道中介、前期购房者、炒房投机者等的受益方众多。房地产最终绑架国民经济成为了一花独秀，全国出现了“楼市旺则GDP高，楼市衰则GDP降”的经济连锁的怪形象，房地产成为了中国社会最热的话题。楼市的宏观调控也就自然而然的成为了房价的推手，楼市调控政策亦引起了广泛的诟病。

　　楼市的九次调控十次涨价，使国民经济隐藏了巨大的风险。一线城市的房价持续暴涨，二线城市房价阶段快涨与滞销缓涨的交着进行。与此同时，在三四线城市频繁出现的“鬼城”现象，呈现有蔓延扩张的迹象。

　　综上所述，经过二十多年的快速发展，房地产已隐隐约约看见珠峰顶了，房价即将到了拼质量的“性价比”时代了。全国一刀切简单的宏观调控政策，亦行将寿终正寝，楼市调控亦到了自身全面调整的阶段了。

　　随着房地产税的试点城市增加、2014年7月份的房地产信息联网公开期限临近、城市房地产保有量的饱和、市民居住的刚性需求萎缩、房叔与房婶新闻的不断爆料、贪官公审判刑、三四线“城鬼”的增多、房地产投资增值功能的击鼓传花现象隐现，地方政府亦将从土地财政转向房地产增量税收。

　　房地产到变革与洗牌的新时期，楼市开发建设将从数量转向品质，房价在整体上保持上涨的同时，局部地区还将出现房价下降，由于楼盘品质与包装推广及营销策略所致，有可能在局部时间的个别楼盘扎到手里卖不出去。

　　房地产25年的历程，10年的高速发展，由于房地产投资功能所致，各地楼市不同程度的呈现泡沫蔓延与扩展，今后房地产发展速度将放缓。

　　根据各城市定位与功能及人口的吸附力的不同，结合各城市的经济结构与人均收入的差异，一线城市属于人口强劲流入城市，楼市泡沫较少，房价上涨后劲十足，较长时间内房价快速上涨的局面难以变化;二线城市的人口流入与流出相抵属于净流入城市，楼市泡沫较多，但内部的需求转换化解了风险，房价整体缓慢上涨，个别时段的品质楼盘的房价可能快速上涨;三四线城市属于人口缓慢流入或人口净流出城市，楼市泡沫集聚增加，房价上涨乏力。

　　房地产市场竞争将更加的激烈，适应市场需求的变化，以楼盘的品质论英雄将是常态，楼市竞争有利于提高楼盘品质，楼市竞争有利于房价稳定。

　　政府的房地产宏观调控政策，亦将从行政手段向税收的法律手段转变，并从土地财政的环节中解放出来，担负起中低收入人群的保障性住房需求，将房地产交给市场按供需调节，从而实现房地产市场的长期稳定与繁荣。

　　综上所述，根据国际化大都市的城市定位，结合城市的区域战略规划，西安楼市还将持续数年的快速发展，房价还将保持稳定上涨的局面。