王圣学：开发区带动板块楼市发展 未来十年西安东西城区发展迅猛

“致楼市-西安地产十年”系列报道之8：

　　编者按：自2003年以来，西安房地产行业高速增长，这十年，是城市化加速推进的时期，由此带来的巨大推动力，实现了房地产业的黄金时期。为了促进房地产的健康稳定发展，西安也相继出台了一系列政策制度，其中涉及法律法规、金融、土地、税费等。十年地产的发展可谓波澜壮阔，其中更是热点不断，杰出房企众多。三秦房产网特意对陕西省房地产研究会会长王圣学进行了采访，听专家解读西安地产十年风云变幻。

　　房地产的调控“头疼医头脚疼医脚” 限房保房左右不定

　　最近十年，我国房地产市场快速发展，对促进经济社会发展、改善居民居住条件发挥了重要作用。同时，住房需求与资源环境约束之间的矛盾突出，房价上涨的压力持续存在，加强和改善房地产市场调控，促进房地产市场稳定健康发展，是一项长期任务。

　　对于目前政府对房地产的调控，王圣学认为很不成熟，更多的表现为“头疼医头脚疼医脚”。

　　回顾过去房地产调控存在的问题，王圣学称，这十年来，政府对房地产行业的调控一直没有断，也出台了很多的调控政策。我国的房地产，包括西安的房地产还是政策市的，主要还是政府在控制引导市场，总体来看，目前政府对房地产的调控还是不很成熟，主要是以沿海一线城市作为主要参照来调控全国市场。虽然西安属于所谓的二线城市，不在风口浪尖，但是也受到了很大的影响。

　　王圣学特意提出，08年是一个重要的分界线：在08年以前，我们一直在遏制房地产的发展，包括国八条、国六条、九部委十五条等，一直到08年上半年以前，我们对房地产都采取一个遏制的态度，一直认为房地产发展过快过热，并没有看到房地产的需求也很旺盛，不是单纯的遏制就能解决的。从08年底到09年初，在汶川地震以及世界金融危机爆发的背景下，中央出台了4万亿救市举措，全国以救房地产为主导，全国举债投资，此时房地产调控就进入了保房阶段。而西安更是在全国一马当先，09年初，西安在全国率先救市：主要政策有：买房买车优惠，开发商减免配套费，缓交出让金等，没有原则的保房政策，导致09年、10年房价持续上升。

　　概括来说，前五年多主要是遏制房地产的过快增长，这个时期的调控主要是无视市场的旺盛需求，造成08年经济危机来临时，政府惊慌失措。除过中央4万亿救市，各地方举债15万亿左右出台一系列包括房地产行业在内的救市政策，导致房地产在经济危机时期不但没有受到丝毫损害，反而一路飘红，开发项目如雨后春笋，房价也节节攀高，所以西安的房价从08年到10年每年增长1000元.

　　回顾最近几年出台的一些大的房地产政策，王会长提出，2010年4月17日出台的国十条过于温和，没有引起重视。2011年出台的国八条主要是限购、限贷、限价三限，全国范围都很严厉的实施，但是总的来说，西安市场较为平稳，因此受到的伤害不大。另外，今年出台的国五条也让人印象深刻，尤其是其中20%个税，虽然没有实行，但是对市场也造成了很大影响，西安二手房过户排队人众多，把交易大厅的门都挤破了。

　　开发区带动板块楼市发展 未来十年西安东西城区发展迅猛

　　除过以上谈到的房地产调控政策，王圣学认为关天经济区规划、推进西咸一体化、建设大西安、建设西安国际化大都市这些政策规划都对西安城市拓展以及房地产开发都影响很大。

　　西安这几年的城市发展主要是以开发区为主导的发展模式，除过市政府直属的八大开发区(高新区，经开区，曲江新区，浐灞生态区，国际港务区，航天基地，航空基地，沣东新城)，其他大大小小的共有30多个开发区，各个开发区圈地总量超过两千多平方公里，这些都对西安的开发影响很大。西安房价之所以没有破万，除过人均收入因素外，一个重要原因就是土地市场并不是某一个政府垄断的，省政府、市政府、各个开发区等都有权批地，导致西安土地价格在竞争中保持一个较为稳定的状态，因此房价也能保持一个较为平稳的态势。

　　说到西安当前快速发展的板块开发区，王会长认为从城市建设和房地产开发角度来说，90年代到21世纪前十年主要是南北发展最快，北郊的经开区，南郊的高新及曲江。未来十年，西安的东西则会赶上发展速度，东郊的浐灞港务区及纺织城新区，西边的沣东和大兴新区，发展甚至会快于南北。

　　而西安未来经济增长最快的或将是渭北工业区(高陵、阎良、临潼、航空工业园)，从工业发展来说，这一区域将是西安未来发展的火车头，其目标是2020年工业总产值达到7千亿，2030年达到1万亿。

　　外来房地产大鳄入驻西安 竞争加速本土房企提升

　　伴随着西部大开发，这十年来，西安发展迅速除了利好的政策因素外，各个房企的贡献也是不容忽视的。

　　在92年以前，西安只有25个开发商，且全是国有的，经过十年的筛选，当年那25个国企基本已经无影无踪了。发展到现在，西安注册房企大概有三千多家，六百多个项目。十年前主要以本土的房企为主，除以高科、紫薇、高新等为代表的国企，民营的也有一批。自2004年实施土地交易招拍挂的改革以来，越来越多的全国性地产品牌进入西安。外来房企在资金实力、土地储备、设计规划和品牌号召力等方面凸显出强劲的竞争力，现在引领西安市场的主要还是一些沿海地区过来的大房企。本土成长起来最快的是作为民营企业代表的天朗，目前在西安开发的有近两千亩地。

　　万科、保利、龙湖、华润等响当当的房地产大鳄扎根西安，接二连三的开发项目，足以见得对西安市场的青睐以及信心。在这个竞争激烈的环境下，本土房企的光环反倒略显黯淡。

　　外来房企由于资金雄厚，拓展力度较快，以绿地、中海等为代表大部分操作的都是大盘，并且热衷于在新兴区域拿地并带动区域发展。但不可否认的是，这些沿海一线城市过来的房企多带来了一些新理念以及先进的管理模式，他们的出现带动了西安房地产市场的快速发展，产品的层次更加分明，也在一定程度上推动了西安房价的上升，当然最主要的还是推动西安房地产行业理念及开发品质的提升。

　　西安维权纠纷较少 监管部门责任重大

　　房企的纷纷涌入，项目多了，自然会有一定的纠纷。全国层出不穷的业主维权事件，严重的甚至出现一些诸如堵路等过激反应。王圣学表示，这几年很多的房产纠纷大都集中在本土中小开发商身上，他们开发的规模有限，专业程度受限，设计、施工、管理都存在诸多问题。

　　在王圣学看来，群众堵路维权一般都是万般无奈之下的，西安这种情况并不多，这种情况的出现，一般主要原因是政府的主管部门不作为。政府作为社会的管理者，在出现这种事件时，相关部门理应及时出面解决问题。从业主角度说，也不提倡采取这种极端措施，出现无法解决的问题时，应该主动的找政府相关部门协调裁决，实在不行也可以诉诸法律。

　　下半年房价稳中小升 西安未来发展态势良好

　　过去十年是西安房地产改革开放30年来发展最快的十年

　　回顾西安房地产发展历程，王圣学感慨，作为一个最近20年以来发展最快的产业，虽然一直在受政府的干预，但是由于需求旺盛，过去十年，房地产无论从规模、开发企业数量、投资规模、销售规模等各方面，都成长了近十倍，因此，过去十年，在多项政策利好的背景下，也是西安房地产改革开放30年来发展最快的十年。

　　以今年来说，整体的宏观经济形势不太好，中央采取了更加稳健的发展模式。王圣学预测，在新型城镇化规划的政策引导下，今年最后的几个月和明年的房地产将会有一个积极稳妥发展态势，房价稳中有升，但是由于调控政策没有变化，房源充足，房价也不会有大的起伏，市场总体来说比较健康。

　　随着新十年的开始，国家对西部大开发的战略投入和政策支持力度持续加大，以及城市化、城镇化迅猛发展、人口增长和人口红利等利好将推动西安房地产业持续保持一个良好的发展态势。