房价整体上涨调控步入新阶段 2014年楼市向左走or向右走

　　新春伊始，房价走势牵动着许多人的神经。近日央行发布2013年第四季度货币政策执行报告，在对中国宏观经济进行展望时指出，房价整体仍在上涨，特别是一线城市房地产价格涨幅较高，有可能向其他关联领域传导。

　　进入2月份，随着春节的到来，一线城市楼市成交量却出现了周期性走弱。北京(楼盘)市住建委及相关统计数据显示，1月份北京新建商品住宅(含保障性住房)网签量为6908套，环比下降40%。与此同时，房价也在这“休眠”期内，出现了罕见小幅回调。去年11月，记者曾致电今年2月底即将开盘的位于北京大兴的住总万科橙，售楼人员告诉记者，周边楼盘价格在每平方米2.4万元左右，由于万科橙楼盘建设较为高档，预计售价要高10%，但近日记者再次询问价格时，报价已经在2.5万元左右，价格出现了微跌。

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　　不过业界普遍认为，春节是楼市交易的传统淡季，楼市降温在预期之中，而且也并非低迷到“冰封”状态，反倒是供应量出现了反季节增加，显示出开发商等对后市仍较乐观，因此春节后的成交和价格反弹不可避免。特别是，去年全面房地产贷款增速回升，也成为影响今年房地产市场走势的重要因素之一。统计显示，2013年末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额14.6万亿元，同比增长19.1%，增速比上年末高6.3个百分点。

　　有观点认为，过去几年的调控中，一直把重心着力于单一房价调控上，效果并不稳固。应当看到，房价在上涨周期中有着诸多推动因素，比如大量人口向城市特别是大型城市涌入，公共资源向部分城市集中等，在不改变外部环境的条件下，单纯地调控房价，实际上就是对需求的短期抑制，表现为限购、限贷等大量行政手段的运用，造成了需求经过压抑后会出现集中释放，房价在短暂回调后，就是恢复性甚至是报复性上涨。

　　这与我国房地产市场的特性不无关系，在供给和需求上，房地产市场都是呈分割状态的区域性的市场。以户籍制度为代表的行政制度，实际上体现出公共资源和社会服务在各地区、各城市之间分配的不对等。社会公共服务资源分布不均衡，又导致住房需求不均衡，造成了部分城市房价过快上涨。可以说，一线城市与二三线城市房价的差距，在一定程度上是教育、医疗等公共服务水平差距之体现。

　　由此可见，房地产调控应当走出房价调控范畴，纳入到经济转型的大系统中，以经济转型、资源和要素均衡分配流动，为楼市调控创建出一个良好的外部环境。

　　春节期间，记者在山东省潍坊(楼盘)市采访时了解到，这里的新型城镇化推进迅速，一些基层农村已经转变为社区，不仅医疗、公共交通等条件不断改善，新农合、新农保、就业等社会保障水平也不断提高，分流了中心城区很大一部分居住需求。眼下潍坊城区的房价在每平方米5000元左右，许多新入市的项目也并未出现大幅度涨价。

　　党的十八届三中全会提出，健全城乡发展一体化体制机制，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。这一战略部署，将对我国房地产业产生深远影响。逐渐推进户籍制度改革和土地集约利用，必然会带来产业布局的优化以及城乡基本公共服务均等化，从而引发人口新一轮流动，改善区域间住房需求结构，从而为房地产调控塑造出新的外部环境。

　　可以预见，随着中小城市群和小城镇发展，人口、资源、公共服务等将会在不同区域和城市间自发进行更加有序合理的配置。因此，如何在新型城镇化中统筹好房地产调控，是一道新的课题。从逻辑上看，以“人的城镇化”为核心的新型城镇化与房地产调控相辅相成，相互促进。但在实际操作中，却有可能会走样。在一些城市粗放式土地扩张中，地方政府的财政收入过度依赖土地出让金，往往通过各种手段抬高地价，比如通过给地方融资平台注资形式，让其高价拿地，却是房价上涨的重要原因。

　　另外值得关注的是，我国楼市矛盾的实质，并不在于供给总量的不足，而在于资源分配的结构性失衡。随着时间推移以及人口结构的变化，结构性失衡的状态还有可能会加剧，表现为高收入群体对多套房产的拥有，会形成更多的存量空置房。这一现象，将随着不动产统一登记的推进而有所改观。

　　目前国土资源部已明确表示，将扎实开展不动产统一登记，而住建部也正在推进全国住房信息联网。愈加清晰化的居民房产信息，将成为房地产调控的基本依据和基础条件，不仅能够有效抑制异地炒房，实现精准调控，而且为房产税等市场化调控举措的落地提供了现实条件，破除了技术障碍。从长远来看，完备真实的数据支撑，将是完善我国社会主义市场经济体系和宏观调控的必要前提，作为子系统的房地产市场，必然从中获益。

　　新阶段的房地产调控，是一项与新型城镇化、国土空间开发布局优化以及户籍制度改革等协同推进的过程，必须注意好长短期目标的平衡，既要着眼于市场制度的修复和完善，又要着力于外部环境的塑造，促使楼市改变运行机制。