限贷不放开 西安限购全面放开效果有限
8月28日,西安市住房保障与房屋管理局发布《关于促进房地产市场持续健康发展有关问题的通知》,根据文件显示,自2014年9月1日起,凡在本市区域内购买商品住房和二手住房的,不再申报户籍和原有住房情况。
这意味着,在7月25日取消60㎡以下住房限购之后,西安楼市松绑力度再度升级,同时在西安执行三年多的限购政策全面取消。
不在限制户籍和套数 楼市限购全面放开
今天(8月28日)下午西安市房管局发布《关于促进房地产市场持续健康发展有关问题的通知》显示,楼市要充分发挥市场对资源配置的决定性作用。坚持市场需求为导向,积极满足多方面的住房需求。自2014年9月1日起,凡在本市区域内购买商品住房和二手住房的,不再申报户籍和原有住房情况。
“也就是说,不再限制户籍,也不限制住房套数。”西安市交通大学房地产研究所所长杨东朗说。这就意味着从2011年开始实施的楼市限购政策将全面放开。
限购全面放开是意料之中 治标不治本
西安独立地产评论人李连源认为,西安全面放开限购是意料之中的事情。“6、7、8三个月西安楼市的交易量一直是下降趋势,这意味着楼市的颓势已经进入到政府不愿意看到的状态,所以才出手去救援。”
全面松绑本是去行政化、回归市场之举措无可厚非,李连源认为但此次政策发布时机有救市、托市的嫌疑。在房贷配套政策还未跟上,百姓人心不稳的情况下仓促发布,对去化形势帮助不大,也从侧面说明了10年限购的政策失败,百姓更会失去对政府的信任,持观望态度。
李连源认为,政策发布后房地产产业发展有三个要素,一是开放商要把握好“以价换量”,二是政府部门需要进一步完善房贷等配套政策,三是2017年房产税正式实施,百姓对房产税征收范围仍存疑虑。
从市场角度看,李连源认为限购的全面放开是去行政化的有效举措,“原来行政化的手段对楼市干预太多,现在完全走市场化的路线,这也是楼市发展的必由之路”。
而从政策角度看,李连源认为限购的全面放开契合了住建部去库存的要求,也显示出地方政府依然摆脱不了对土地财政的依赖。
如果不放开限贷 放开限购效果有限
此次西安全面开放限购会不会使楼市回暖?李连源认为,从其他城市来看,取消限购的作用对市场的短期影响可能是有限的。据调查80%西安常住人口都有住房,首套房购买者减少,此次政策受益人群将在改善性住房的购买者。
“市场的完全放开不仅要看政策的导向,还要看与买房相关联的房贷的放开,如果房贷放不开,以西安楼市50%以上靠房贷来买房的普通消费者来说,这依然是一个坎。同时西安的住房市场是以自住即刚需为主的,这跟很多城市也不一样。”
李连源认为想要楼市回暖,最好能制定一个,消费者和金融机构利益兼顾的,并且有梯度的房贷政策。“比如,一套房首付30%,利率9折;二套房首付40%,采用基本利率;三套房首付60%以上等。”
陕西经典派商业运营管理有限公司总经理朱林认为, 之前出台的放松60平米以下住房限购更多的是试水,这从政府没有出台正式公文就能开出一二。朱林更是进一步指出,不仅是限购,限贷、限价、限利、限大这五限政策都将全面取消,实际上其中的四限已经取消了,只剩下限贷了。朱老师大胆预测,限贷取消也是指日可待,只要明确了房产税实施的准确时间,限贷就有可能被取消。
房价上涨可能性不大 西安楼市趋于稳定
西安市交通大学房地产研究所所长杨东朗也认为,限购对房价的影响有限。除了房源充足外,杨东朗认为,西安人均收入格相对较低,导致了房价涨幅在可控范围内;同时,10年来西安房价基本稳定的历史证明,顶住了“温州炒房团”和“陕北炒房团”的侵袭。
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