李连源：全面松绑限购难以逆转楼市现状

    8月28日下午3点半，西安市房管局宣布，自9月1日起，西安市将停止执行住房限购措施。届时，无论是本地户籍或外地户籍，在西安购房都将不再受房屋套数的限制，也不再需提供房屋套数证明和纳税证明等文件。自此，西安楼市长达三年半的限购政策宣布终结。限购全面放开的消息一经发布，三秦房产网等多家知名媒体在第一时间连线或现场采访了独立地产评论人李连源，摘要内容如下：

　　一、从7月28日“西三条”局部松绑，到8月28日的全部松绑，短短一月内西安两度出台松绑限购政策，这是为什么?

　　李连源：从客观来讲，西安楼市已经到了非常危急的时刻。西安商品住宅库存量已达历史天量。据不完全统计，仅“五证”齐全项目的存量就高达1700余万平方米，按正常销售需要16个月以上的时间才能消化完。上月“西三条”局部松绑仅仅对60平方米以下、砖混结构等有所松动，不能对存量产品进行有效去化，加之西安楼市住宅连续三个月出现价量双跌的态势，这样是政府、开发商所不愿意看到的。

　　二、从两个月前就不断有城市陆续全面松绑，西安从9月1日起也将全面松绑，此举是否在跟风，或者说明了什么?

　　李连源：对于西安，我有切身体会，就楼市政策而言每次都是“一慢、二看、三通过”，西安让“别人”通过，在“别人”身体力行且安全后才会通过，单从这一步来讲，“慢半拍”是其特色，西安已经失去了放量、去化的先机。

　　从市场角度讲，全面松绑是去“行政化”让市场自我回归的有效之举，无可厚非。市场早已达成“早该松绑”的共识。但此时松绑却让这个去化手段趋于复杂化，给人“救市”或“托市”的嫌疑。

　　此时松绑还向世人表示出近期市场不好、交易低下、观望浓重、市场疲软以及部分开发商已难以为继的态势，同时宣告了为时三年半的史上最严厉限购政策的失败，它并没有限制住房价上涨的“笼头”，还制约了楼市自我发展，让市场进一步扭曲，房价超出百姓承受能力。

　　三、目前全国公开全部松绑限购的城市已有十个，不少购房者担心西安放开限购后房价会不会上涨，李老师您怎么看?

　　李连源：肯定地说，松绑将会使楼市产品分化加速。西安是一个以刚需为主导的城市，在迈向国际化大都市、棚户区改造和城中村改造以及新型城镇化建设过程中，有许多积极因素对楼市产品的去化有帮助。但由于同质化产品较多，且相互间差异不大，这类产品一定会在价格上做出让步，从近来楼市促销情况看，降价已是常态，在天量库存面前，楼市没有涨价基础，以价换量仍是开发商去化的有效手段。

　　但对于热点区域如曲江、高新等区域项目，针对改善性设计的产品，由于小宗且差异化销售并未受到多大影响，其价格自然稳定或慢步小涨。而近期某知名品牌在设计、建设前进行问卷调研，或将开启订单式生产模式，这些用心之作是不会轻易降价的。总之，好产品、好价格，市场自然认可。

　　四、西安限购已经松绑，您认为还有什么制约楼市去化需要进一步工作或松绑的?

　　李连源：我认为有三点：一是房贷松绑;二是要给购房者吃“定心丸”;三是开发商应顾全大局，切实做好“以价换量”。

　　首先，众所周知，如今超过五成以上的购房者采用按揭购房方式置业，目前在限购政策松绑后房贷方面没有松动迹象，这将直接制约去化存量。同时，还应分别对一套、二套乃至三套的房贷政策进行配合跟进和细化，要让有购房需求的人和金融部门都满意才便于实施。

　　其次，政府应总结限购多年以来的得失，应对患得患失的限购进行反思，同时应用“定心瓦”打消百姓心里的疑虑。老百姓普遍认为：我想买的时候你不想让我买，房价高了又放开限购，况且2017年全面征收房产税，如果现在买了房，到时候岂不是“自投罗网”。所以，几套征、多大面积整征、对存量征或对增量征，这些都需要明示。

　　再次、如果仅靠一个举措就能反转楼市局面的话，那就想的太简单了。此轮全面松绑的主要目的是加速去化，所以，开发商不能“给点阳光就灿烂”，更不能将楼市变赌市，随意涨价博预期，目前仍是需要“以价换量”来完成去化。价格的主动权虽然在开发商手里，但此时买房的决定权在购房者手里，“以价换量”的诚意是决定去化的关键，抓住抓不住就看你自己。