西安楼市供大于求 高库存下住宅产品难言优势

　　今年以来，楼市政策大招不断。3月30日，楼市新政出台，二套房贷最低首付比例降至四成。同一天，财政部发布通知，明确两年普通住房售出免征营业税。与此同时，两次降息、两次降准，各地继续响应中央落实公积金新政，加之货币政策进一步放宽的预期影响，回暖已成为楼市的主旋律。

　　从5月西安楼市成交情况来看，尽管开发商不遗余力的大搞营销推量，却并未出现“红五月”的盛况。而5月的土地市场成交情况也较为冷淡。究其原因，高库存当居首，而购房者的不买账也是重要原因。

　　纵观以往楼市，拥有一个大众的市场空间。那时的开发商，只需推出产品便有人捧场。但对于如今供大于求的西安楼市来说，面临着的确是越来越小的大众市场，人们更多地是追求与众不同的产品。

　　以5月西安楼市第三周供应情况为例，该周商品房批售超过了8000套，其中住宅超过5000套，占比60%。按区域来看，批售主要集中在城东、经开和曲江，三个区合计占比接近70%。而商品房成交仅为3500套左右。

　　而在西安一些的热门区域内拥有众多体量的项目，区位、价格、户型均无明显差异，且项目大多没有自己的特色。造成了同化严重、竞争激烈、市场狭小的现状。以小见大，整个西安住宅同质化问题已经非常严重，开发商正面临巨大的挑战。

　　在房地产市场已由卖方市场转为买方市场的背景下，房企竞争日趋激烈，购房者对生活品质的要求也在不断提高，现有的住宅产品已经很难适应市场的需求。楼盘品质、配套服务、区域的城市化进程、商业设施的齐全、公交系统的开辟等都是购房者买房的重要因素，然而在巨大的库存面前难以展现独特优势，也就很难引起购房者的关注。由此可见，只有朝住宅“精细化”方向发展，才能在如今的市场中脱颖而出。

　　目前西安已有品牌房企在尝试让精细化的住宅产品真正落地。该项目还在前期请专家学者做调查问卷，或将开启订单化生产模式。也许不久以后，房地产市场也能实现“私人定制”。

　　从刚发布的百城房价指数来看，分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和部分二线城市。