聂海峰：去库存依旧是主旋律 西安楼市未来将适者生存

　　2015年是房地产行业最为纠结的一年，这一年有人唱衰，有人说涨，有人卖房炒股赔的血本无归，有人纠结买不买房结果等来了降息降准。最终一年过去，西安楼市最大的变化是什么?聂海峰给予了我们最现实的回答。

　　以价换量贯穿整年 行业集中度越来越高

　　说到2015年，聂海峰认为，西安楼市最大的变化莫过于贯穿了一整年的以价换量。随着库存量不断的升高，政府在不断加大政策刺激力度的同时，开发商也在进行自我调整，通过一系列的促销手段，创下了西安楼市销量新高。

　　此外，随着西安城市的版图扩大，以及西安土地放量，使得西安市住宅用地距离市区越来越远，许多住宅项目都集中在郊外，这也带来了许多问题，例如生活配套设施的缺乏以及交通、教育等现实问题越发突出。

　　从2015年销售排行榜中，也可以看出西安市场的一些变化。在销售前十的项目中，仅有20%是城改项目，其余项目皆是大品牌项目。销售排行榜中，前十大企业品牌的销售总额已达到40%左右，显示出行业集中度越来越高。另外，在往年的销售排行榜中至少30%以上项目为城改项目，而今年下滑到20%，这说明城改项目也在逐渐的退出西安正规市场。

　　西安楼市的改变也必然影响着西安的地产营销，2015年，地产营销手段更多的集中在线下，例如更多的利用渠道营销和看房团等活动来促进销量，而不会在广告宣传等方面进行投入，毕竟销量才是王道。

　　2016年去库存依旧是主要任务 以价换量是王道

　　至于2016年的西安楼市，聂海峰认为任何人都无法准确预测，只是根据目前实际情况来看，2016年西安楼市会和2015年相似，各项趋势会加剧变化。而且，他认为，在西安楼市天量库存的情况下，2016年西安楼市并不会比2015年情况有所好转，去库存依旧是2016年的主要任务。

　　今年，去库存成为中央关注的重点，而西安正是一个去库存的典型城市。从前几年开始，西安就已经存在着天量库存的情况。

　　聂海峰认为，天量库存的产生有着很多复杂的原因，所以去库存不能简单的一蹴而就，最为立竿见影的办法还是以价换量。在中央以及地方政府的支持下，开发商适当降低房价以换取销量的提升。此外，还有老生常谈的政策放开以及配套工程问题，在户籍、上学、交通等方面更加完善之后，去库存就不再是一个艰难的问题。

　　至于去库存的主力军，聂海峰认为并非网媒所说的农民工进城买房那么简单，所需要解决的包括农民工市民待遇、生活配套、小孩教育等等许多现实问题。在这方面，聂海峰认为可以参考发达国家的做法，在发达国家，移民是个系统工程，国家会安排专业机构从经济到文化进行辅助，以帮助移民者更好的融入城市生活。除此之外，农民工进城也需要一个时期的过度，直接从农村住进高楼大厦并不现实。对于西安而言，去库存的主力将以西安本土区域客户为主，西安城市圈辐射范围客户为辅。

　　对于2016年的房价，聂海峰认为用单纯的涨跌来形容并不准确，西安房价水平处于全国同等城市中下水平，上下浮动3-5%都属于正常现象，不属于涨跌范畴。

　　近几年，西安房价一直都较为平稳，2016年西安房价也不会出现太大波动。2016年西安房价会产生区域上升，整体下降的现象，例如曲江、高新的核心区，区位优势无法取代，房价还会继续上涨，而其他区域，尤其是同质化严重的区域，房价还会继续下降。

　　存在即合理 返乡置业占比较少但仍有市场

　　近两年来，由于西安房价偏低，返乡置业的概念被不断提及，许多楼盘也打出了返乡置业的广告用以吸引外地客户前来购买。对于返乡置业，许多专家也有着不同看法，有人认为这是个伪命题，而聂海峰认为，存在即合理。

　　他说：“返乡置业概念，存在即合理，这是一种实在存在的需求，是基于经济社会发展的一种流动置业，是一种存在。”他分析返乡置业概念时说到，返乡置业是基于地理和空间的缩短、中国经济一体化和投资流动所产生的一种正常现象。而对于西安楼市而言，返乡置业的诱惑力并不是很大。因为西安是属于内陆城市，没有京沪穗等地的经济条件可以吸引众多的投资移民，所以返乡置业在西安市场占比最多10%，相对而言又是春节时期稍多。目前，在西安返乡置业人群大多集中在中高端人群，自住较多，投资很少。

　　不过，即使占比较少，但还是有部分外地市民到西安市购房。聂海峰建议返乡置业的购房者，买之前想清楚自己需要做什么?是给父母还是自己还是投资?若是给父母购房，就要考虑生活方便的楼盘，例如周边要有菜市场、超市等等。自住则选择自己喜欢的，而投资则是选择投资潜力较大的。另外，聂海峰建议中产以下的家庭，进行房地产投资最好稳妥起见，尽量不要跨区域投资。

　　对于西安楼市，聂海峰用了一个成语形容，那就是适者生存。在经济下行的压力下，未来，势必将淘汰一批中小房地产开发商，只有适应时代潮流，才能够更好的生存。