西安土拍|西安3宗地终止出让，半月内已有6宗！

在本周四、周五，西安将会迎来大量土地集中成交，包括挂牌出让的土地、拍卖出让的土地。

就在所有人在关心西安是否会出现其他城市的流拍现象之时，继9月27日西安宣布3宗土地终止出让之后，今天（10月12日）西安又宣布了鄠邑区3宗土地终止出让。

加上9月27日，GX3-26-21号宗地、WY8-58-23号宗地、JK1-4-281号宗地共计3宗地终止出让，至此，半个月内西安已经有6宗地宣布终止出让。

9月27日，GX3-26-21号宗地、WY8-58-23号宗地、JK1-4-281号宗地共计3宗地终止出让。

我们来重点看看其中，高铁新城55.856亩商服用地（WY8-58-23号宗地）。

9月4日，西安市公共资源交易中心发布公告，高铁新城北客站附近有55亩的商服用地以网上挂牌的形式出让，按照计划，这宗地于今天摘牌，不过9月27日西安市公共资源交易中心发布公告，该地块因故终止出让。

我们来看看这块地的详情：

具体来看，该宗地地籍编号WY8-58-23，这宗地位于经济技术开发区内，元朔路以南，元鼎路以北、文景路以西，距离北客站很近，属于高铁新城板块。

该宗地净用地面积净用地面积37237.21㎡，折合55.856亩，用地性质为商服，土地年限为40年。根据出让要求，该宗地容积率不大于7.5，建筑密度不大于55%，绿地率不小于25%。

根据规划条件，该宗地未来将建写字楼、商业、酒店等，还包含2栋超高层建筑。

其中宗地地上建筑面积约279300㎡，包含办公面积约140000㎡，商业面积约123000㎡（安排不少于4000㎡文化展示空间，可安排展示、餐饮、特色商店、观景台等功能），酒店面积约16000㎡（不少于250间客房）、配建公建建筑面积300㎡。

规划地下建筑面积约113100㎡，含商业10000㎡，车库及设备用房建筑面积103100㎡。规划机动停车位2109个，含地上车位105个，地下车位2004个。

根据公示，该地块将建两栋超高层，建筑高度分别为250米、150米（最终建筑限高要求以相关空域高度管控部门审批为准）。地块的终止出让意味着这两栋超高层建筑进入停滞状态。

不过，纵观高铁新城，也正在迎来快速发展的新局面。单从这块地所处的位置来看，位于北客站南广场西侧，属于高铁新城站前约1.3平方公里的核心区，区域内规划用地以商业、商务、城市道路、公园、广场及防护绿地为主。

最亮眼的是，宗地所在的这1.3平方公里的核心区域，规划建设多栋超高层，且部分已经成功招商。如去年经开管委会签约绿地、苏宁等，这些项目目前正在逐步推进，如北客站对面的绿地之心项目已经拿地并开工建设。

该区域内草滩板块的发展也如火如荼，如去年复地竞得的92亩住宅用地（案名：绿城复地柳岸晓风）、绿地竞得的233亩住宅用地、经发竞得的121亩居住用地目前在前期的准备当中，预计要不了多久就会面市……

目前该区域还有绿城·桂语澜庭（住宅已售完）、合悦华府（在售），正在建设的还有北客站以北的西安红会医院、白桦林溪等。

高铁新城目前大牌云集、住宅、商业同时起步，发展势头比较猛，该宗地位置优越，本次出让因故终止，颇有几分遗憾。

西安市自然资源和规划局、西安市公共资源交易中心今天（10月12日）发布了3则《终止公告》，宣布原定于2021年9月28日至10月15日以网上挂牌方式出让的HX3-1-298、HY3-1-299、HY1-13-233宗地，因故终止上述宗地国有建设用地使用权的出让，已交纳竞买保证金的单位，可向西安市公共资源交易中心申请办理竞买保证金退款手续。

注意：是“终止”，不是“中止”。

这3宗地均位列9月8日西安发布的第2次集中供地中挂牌出让的17宗土地，3宗土地均位于鄠邑区。其中：

HX3-1-298宗地位于鄠邑区五竹街办方家寨村、鄠邑区土地储备中心以东，规划路以南，土地面积86824.76平方米（折合130.237亩），土地用途为居住用地，容积率不大于2.7，宗地商品住房毛坯销售均价为13036元/㎡。地块挂牌起始价为10.808亿元，最高限价12.42亿元。

照此计算，该地块挂牌起始价为829.87万元/亩，楼面地价4615元/㎡。

HY3-1-299宗地位于鄠邑区五竹街办黄柏路以东、沣二路以南、沣一路以北，土地面积为164.366亩（居住122.422亩、商业41.944亩），土地用途为商住混合，容积率不大于2.8，宗地商品住房毛坯销售均价为13471元/㎡。地块挂牌起始价为12.738亿元，最高限价14.64亿元。

照此计算，该地块挂牌起始价为774.98万元/亩，楼面地价4155元/㎡。

HY1-13-233宗地位于鄠邑区甘亭街办东城路以东、规划路以西，陕西亿丰时代置业有限公司以南，土地面积为109.681亩（居住用地99.707亩、商务用地9.974亩），居住用地容积率不大于2.7、商务用地容积率不大于3.5，宗地商品住房毛坯销售均价为10990元/㎡。地块挂牌起始价为6.7764亿元，最高限价7.79亿元。

照此计算，该地块挂牌起始价为617.83万元/亩，楼面地价3345.67元/㎡。

值得注意的是，土地出让公告中提到，HY1-13-233宗地为鄠邑区商业综合体的配套用地，竞得人须在鄠邑区投资建设总建筑面积不少于10万平方米的集中式大型商业综合体（不含非单一功能的专业家居建材市场、批发市场、会展演艺、游乐场等），须整体经营，不得分割销售，并在集中式大型商业综合体地块交付（或自取得《施工许可证》之日）起30个月内建成并开业运营，竞得人须与西安市鄠邑区西户高新管委会签订履约监管协议。

另外，上述3宗地竞得人须自持住宅建筑面积5%。自持期限为10年，自持期内不得对外销售和转让。

西安第2次集中供地，鄠邑区共计有5宗地挂牌，除了此次宣布终止出让的3宗土地外，另外有1宗地为共有产权房用地。

至此，鄠邑区在第2次集中供地，只剩下1宗地了。

从鄠邑区此次终止出让的3宗地位置来看，HX3-1-298宗地、HX3-1-299宗地均位于沣京工业园板块，HY1-13-233宗地位于鄠邑区县城与沣京工业园之间。

由于HY1-13-233宗地规定为大型商业综合体配套用地，再加上此前鄠邑区已经与万达签约，因此被各界猜疑为鄠邑万达广场的用地。

一般而言，挂牌出让的土地基本都属于定向挂牌，在前期已经有竞得人商量好了，很少有终止或者流拍的情况。除非有的定向挂牌地块，遇到有人抢地，才会宣布中止出让。

因此，此次这几宗土地突然宣布终止出让，让人颇感意外。

实际上，当你仔细分析这几块土地的出让公告，也就不难理解其存在流拍、没人拿的可能性了。

第一，对于竞买者的要求较高。

西安在第2次集中供地之中，对于土地竞买者的要求进一步提高，特别是对于资金的要求：

“参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。”

这直接将大部分企业阻挡在了竞买大门之外！

第二，地价并不便宜。

HX3-1-298宗地、HX3-1-299宗地即使按照挂牌起始价计算，楼面地价也分别达到了4615元/㎡、4155元/㎡，再加上公租房配套费、公办幼儿园建设成本、公共配套建设成本、配套费等，实际土地成本要更高。

同时，地块还要求住宅部分自持5%、自持10年不得对外销售，这进一步增加了开发商的成本。

而这两块地毛坯房给出的销售均价是13036元/㎡、13471元/㎡，仔细算一下，实际上没多少利润可图，开发商会算账的。

第三，郊外围区域市场降温明显，开发商市场信心不足。

从9月份开始，西安外围的沣西、能金区、泾河等区域市场降温非常明显，鄠邑区市场的降温也难免。

这两年房价涨幅非常快的鄠邑区，接下来是否会出现市场降温，降温幅度有多大，估计大多数人心里没底。在年底本来就缺钱的这个档口，用10多亿去拿地，开发商也得算账。

如今，距离西安第2次土地集中挂牌截至时间越来越近、第2次集中拍地的时间也越来越近，在接下来几天西安是否还会出现更多的地块终止出让，这是悬在西安楼市即将揭晓的一个谜底！