2004贷款、土地、房价三热点影响二手房

        进入2004年，房地产个人消费贷款、土地、房价，三大热点话题在北京房地产市场突显风头，引起业内外广泛关注和讨论。

　　 个人消费贷款问题。银监会本月内将出台的房贷管理新条款在征求意见稿中规定：贷款个人的房贷月供加上物业费等费用最多不能超过其个人收入的50%。新政策旨在对个贷风险进行有效控制。

　　 土地问题。北京新土地政策?4号令?宣布：从今年1月9日开始，北京将停止经营性项目土地的协议出让。此政策出台旨在使土地交易市场进一步规范化。

　　 房价问题。猴年伊始，北京的房价走势各方意见不一。买房的人盼着跌，开发商盼着涨，房价是涨还是跌的争论也成为了今年房产市场的三大热点话题之一。

　　 业界专家告诉记者，个人消费贷款和土地市场的控制与规范、房价涨落争论，这三者看似影响商品房市场的问题，实质上对2004年的二手房市场造成非常大影响。

　　个人消费贷款政策的背后

　　 房地产经纪专家胡景晖表示，个人消费贷款问题的关键在于银监会将规定：贷款个人的房贷月供加上物业费等费用最多不能超过其个人收入的50%。在此规定指导下，个人购房者获得个人商业贷款无非只有两种途径，要么提高个人收入，要么减少月还款金额。提高收入并非一朝一夕就能马上办到，而减少月供金额却有两种方法可以达成：(1)购买价格更便宜的房屋；(2)增加购房首付比例。

　　 这两种方法都直指房地产二级市场，并最终影响2004年北京市二手房市场的整体活跃程度。首先，增加了二手房市场购买需求。不管在总价还是在均价上，北京的二手房交易量都远远低于北京市场上的大多数新楼盘。2004年1月的成交数据显示，北京市二手房均价3420元人民币／平方米，而同期商品房预售均价6271元／平方米，一、二手房价格落差高达2851元／平方米。二手房价格优势显而易见。并且，二手房在贷款比例、还款年限、还款方式上与一手楼盘没有区别，贷款手续还更简便。因此，购买价格便宜的二手房可以大幅度降低月供额，对于目前收入不高的购房者是个不错的选择。

　　 其次，促进了二手房市场供给。为了提高购买新房的首付比例，很多购房人会选择卖掉原有的旧房套现。这种“卖旧买新”的方式将使得更多的二手房流入到房地产二级市场，大大促进二手房市场的供给量。对于原有旧房尚处在按揭还款中的购房人，可以通过中介机构和银行的“转按揭”业务来出售手中的二手商品房，这将会给北京的房地产二级市场带来新鲜的活力。

　　 最后，促进三级市场房屋出租。据了解，新的个人贷款政策出台后，很多手里有旧房的人会将旧房出租，通过收取房租来增加个人收入，降低新房月供还款压力，这种“租旧买新”的方法将大大活跃房屋的出租市场。

　　土地“新政”的背后

　　 刚刚出台的土地政策即4号令的背后问题是北京可供开发土地资源越来越少，城区可供开发土地越来越稀缺。在这样的大背景之下，若想住在城里，在城区安家，没有能力购买高档住宅或公寓，购买价格较低的二手房就成了可行甚至是必须的手段。特别是对中低收入阶层而言，更是如此。例如，2004年1月的房地产市场成交数据显示，朝阳区预售商品房均价为7745元／平方米，而同期二手房均价仅3402元／平方米。并且随着城区拆迁危改力度逐步加大，如何继续在城里安家也成为拆迁户的首要需求。分析人士认为，随着央产房屋的逐步进入市场，城八区的二手房房源将会大幅扩展，同时交易量也在不断上升。可以预测，在个别地区，二手房将会与一手房平分天下。这其中，土地问题对2004年北京市二手房市场的走势产生了极大影响。

　　房价涨落的背后

　　 北京的房价到底是涨还是跌，一直是大家争论不休的话题。“我爱我家”相关负责人殷丽娟向记者表示，从宏观上来说，今年的总体房价不会上扬，甚至会下跌。

　　 虽然今年1月份二手房均价在去年同期3162元／平方米的基础上增长了258元／平方米，达到3420元／平方米，但这只是一个阶段性的小幅上涨。随着社会经济的快速发展，投资选择的多元化以及“置业升级”观念的形成，手里有房的业主会因投资转向及追求更高居住品质等各种因素将房产出手套现；另外，转按揭业务的落地，将致使更多二手商品房、二手公寓、二手别墅等高端物业进入二级市场；同时，被称为一级半市场的“空置房”市场也将受政策及市场等因素影响而大幅放量，因此，在市场供给增加的情况下，北京的二手房价将会稳中有降。二手房将在一定程度上分流新房的购买人群，同时二手房的价格下降将直接影响到一手房的价格。并且从整体比例来看，二手房成交面积在北京市全部房屋销售面积中所占的比例越来越大，从去年1月的9.6%增长到今年1月的11%。同时经济适用房销售面积在全部房屋销售面积中所占的比例也在增加，从去年1月的6.8%增长到今年同期的8.2%。各类低价房屋的销售成交比例都在增加，因此今年的整体(一手房、二手房)房价不可能上涨。