物业管理发展必须走出混沌

　　物业管理已经成为城市居民生活中的必需品，并成为推动经济发展的又一增长点；2003年深圳物业管理产值预计可达60多亿元。物业管理在推进住房制度改革、经济建设和城市文明化进程的同时，老百姓的生活质量也得到了实实在在的提高。但是，快速发展不可避免地带来一系列问题，在去年上海市民投诉的七大热门行业中，物业管理位列榜首；而深圳
的“业主自治”纠纷也引起了国内的广泛关注。站在人民群众根本利益的立场上，政府、社会和行业都在不断努力，使物业管理逐步走出混沌，迈向有序的轨道。

　　物业管理法制建设取得了突破性进展，并将逐渐完善。在刚刚过去的一年里，与抗击非典、废除收容遣送制度相并列的大事，还有历经4年多终于颁布实施的《物业管理条例》。《条例》及配套法规建设取得的成果令人瞩目，如《条例》明确了物管各主体间的关系，充分尊重和维护业主的财产权，赋予业主选择物管企业等多项权利。在“物业服务收费办法”中，取得了价格形成机制、计费方式、政府管理方式的突破，并首次将公众责任险列为物业服务成本之一。但是，“条例”作为国务院的行政法规，还不能完全解决物业共用部位、共用设施设备等权属的划分问题，而需要“物权法”、“民法”等来规定；包括《条例》在内的有关法规，要组成完善的物业管理法律体系还显得相当单薄，还有许多法律盲区等待填充。

　　物业管理的市场规则向科学和公平的方向持续前进。国家先后出台了《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《业主大会规程》等，使物管市场日趋规范。过去，因市场规则的扭曲导致物管市场一度模糊混乱。在新的法律和市场环境下，规范和整顿物业管理的市场秩序，应密切关注其市场经济特征，对属于民事纠纷的应鼓励走司法程序解决；再就是要培养成熟的业主群体，北京、广州等地业主更换物业公司，往往伴生各种风波，其中就部分存在着业主方面约束与监督机制的不完全因素。业主在维护个人和公共共同利益的同时，也要遵守业主公约，建立自律机制；同时也要树立合同意识，维权也要遵守《合同法》、《招标投标法》等法律规定。

　　物业管理模式尝试打破单一的局面，向多种模式并存的方向发展。物业管理诞生22年来，只有物业管理公司一种模式；2003年关于“业主自治”的讨论，向这种单一局面发起了挑战。多年来，物业管理的分工越来越精细，不仅催生了设备维保、清洁、保安等专业公司，还锻炼了大批专业的物业管理人才，从而为实施其他模式奠定了基础。除现行物管公司模式外，未来可能的模式还有以下几种：一是业主从监督者转变到全面参与，与物管公司一起共同管理小区事务，此谓之改良的物管公司模式。二是职业经理人模式，由业主聘请物业管理经理人全权负责相关事务。三是业主自治模式，由业主直接聘请专业公司管理。四是业主自管模式，以部分业主为主、专业公司为辅共同管理，这种模式在经济欠发达地区个别存在。

　　物业管理的服务手段日益贴近消费者心理。近年来，物业管理全面进入服务时代。2003年，“管家式服务”成为流行一时的酒店式物业管理的升级版本；开元国际物业公司推出了充满中国传统文化色彩的东方文化物业管理；宝安区丽景城物业公司组织业主活动时引入专业广告公司进行全程策划……物业管理已从清洁、保安、维修，延伸到商务、娱乐、教育等居民生活的方方面面。从长远来看，需要及早投入对智能化物业管理的研究和实践，开发电子商务系统等；物业管理行业应与房地产业、商品零售业、信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、家政服务业、教育业等充分交融，构筑合理的多链条式物业管理产业结构，以此产生最大的社会效益和经济效益。