物业税出台欲化解金融风险 房价不会因此走低

 　　和大多数人的期待相反，物业税开征并不必然导致房价走低。其最主要的目的在于化解金融风险，同时如果设置得当，亦能解决地方财政吃紧难题

　　从去年10月官方文件首次提及物业税概念，到今年1月广东省表示可能在今年试点，短短数月之间，“物业税”就从一个陌生的术语变成了街谈巷议的热点话题。

　　所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。

　　物业税之所以还未开征就备受瞩目，一个主要的原因是，现行的土地税收政策存在明显弊端――

　　政府目前在出让土地时，各种税收一次性缴纳(开发商垫付，进而转嫁给购房者)，后续不再增收。政府转而把这笔出让费用投资于城市基础设施以及公用设施建设。

　　但由于周边基础设施条件的逐步改善，客观上使得土地不断升值，真正获取到土地增值收益的房产所有人没有缴税，这些成本实际上被后进入的购房者在日益抬高的房价中承担掉。

　　尽管有人认为，购房者在支付房价时，已经承担了使用期限内(50年或者70年)房产增值的税额，但事实上，政府在批地时几乎不可能正确估算未来数十年内土地的价值增减，因此在客观上造成了土地乃至房价的失真，同时也就容易造成泡沫的产生。

　　中国人民大学法学系教授周珂是国内最早撰文对土地批租制度提出质疑的学者之一。他认为，土地批租制度是一种短期行为，香港就是一个典型案例，“英国人发明了土地批租制度，但不在本土采用而用于香港，本身就说明了这种制度的局限性，英国人把香港的地卖得差不多后一走了之，我们的政府不能干这种事。”

　　据了解，世界上绝大多数国家财政来源主要是通过不动产税，美国的不动产税大体上占全国财政收入的一半，而且非常稳定，但反观香港，政府卖地收益多的时候占当年财政三分之一，少的时候只占百分之零点几。

　　1990年代初，我国内地之所以实行土地批租和土地增值税等政策，主要是受港台地区的影响。另外一个原因还与计划经济下社会财富集中于企业有关，导致我国长期以来征税对象主要是从生产经营环节征收，而对财产特别是个人财产的征税较少。

　　“但当今社会财富―――包括物业财富―――的分布相当部分是在民间，”周珂说，“且我国企业已不堪重负，国家需要在财政来源上重新定位。”

　　现在，绝大部分学者均认为物业税是大势所趋，其理论上可以改变不合理的游戏规则，让所有的参与者更合理地受益。但为什么物业税开征仍然未能广泛推行？

　　地方政府的担心

　　根据媒体报道，财政部税务司一位负责人透露说，物业税改革的基本框架，是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，基本原则是，科学测算现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。

　　业界普遍的解读是，将过去一次性征收的包括土地出让金在内的税费，在房产保有期间分批缴纳。

　　对于这一点，业内存在较大的争议。支持者认为，此举能够让政府化一次性财政收入为今后数十年的稳定收入，还可分享房地产的增值保值；而购房者则能降低资金成本――因为理论上看能降低首付，贷款随之减少，利息也就随之下降；而对于房产商来说则可令资金链宽松不少。

　　对此，浙江大学经济学院张旭昆教授则认为，此举的问题在于，对于地方政府来讲，为了完成GDP考核，促进经济发展，必须倚靠强大的财力支持，而批地收入是一次性的大笔收入，物业税则是稳定的收入流。因此对于注重在任政绩的地方官员来讲，前者更可取。考虑到国内地方官员的任期一般都比较短，所以除非物业税贴现总值大于批地收入到一定程度，地方政府将不会有积极性把批地制度改变为物业税制度。

　　另一个问题是地方政府确实普遍存在财政吃紧局面。众所周知，如今很多地方政府都是吃饭财政，这就意味着必须找到一个预算外资金来源，而现在除了国有资产之外，最大的一块金矿就是不动产。所以政府的眼睛就盯着地，地批得越快，地方经济就发展得越快。所以大家往往把土地称为地方政府的“二财政”。

　　而开征物业税对房地产市场可能带来的冲击也令地方政府担心。台湾房地产政策研究学会秘书长、《上海楼市海外版》发行人暨总主笔蔡为民认为：“一旦打击目前活络的买气，进而使开发商不再勇于出高价标地，甚至出现类似台湾的土地频频流标现象，纵然有税收进账，但与土地标售动辄十多亿数十亿的金额相比，物业税的收入便成得不偿失的小利。”

　　但这种现状埋下的隐患也是显而易见的。虽然从客观效果上看，“二财政”推动了地方经济的发展，但却是饮鸩止渴。因为这样做一定会带来泡沫，其结果体现在国土资源部对土地失控、金融风险急剧攀升。