物业税出台欲化解金融风险 房价不会因此走低（续）

　　物业税一石二鸟

　　“十六届三中全会对物业税的表述可能意味着相当重大的体制探索。”在去年12月6日的“中国企业领袖年会”论坛上，央行行长周小川在发言中用了绝大部分篇幅讲解自己对物业税的看法。

　　一个耐人寻味的问题是，为什么周小川要以央行行长的身份来大谈物业税？复旦大学金融研究院博士华伟认为，这个信号相当重要，因为这反映了政策制定层的一个核心目的：即通过物业税化解中国金融风险。

　　他认为，正是在现行政策下，地方政府为了迅速集聚财源，不得不“借新还旧”，很多城市今年借50个亿，明年借60个亿还这50个亿，再上10个亿的项目；后年再借70个亿，击鼓传花，泡沫必然有破灭的一天。换言之，地方政府冒了很大的金融风险，但这种风险最终还是要全体人民来承担的。

　　因此，中央政府必须统筹考虑风险，遏制地方政府的批地冲动和房产商的圈地冲动。从121号文件到《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，去年的两道金牌均有此目的。

　　尽管这些措施缩小了地方政府的权力空间，但仍然未能解决地方政府资金饥渴问题。

　　此外，由于从1994年的增值税分享，到2002年的所得税分享，地方政府的收入空间已进一步缩减。税改已经迫在眉睫。

　　物业税体制的推行能够在根本上解决这些难题。华伟举例说，假设现在一年能收到50个亿的物业税，那么政府就可以把未来10年的物业税权抵押给银行而贷到400个亿，因为不管房产市场的好坏与否物业税都是比较稳定的，银行的放贷风险也就非常小。可见，如果征收物业税，政府可以获得一大笔稳定的收入，可以降低银行的放贷风险，有利于政府调控房产市场，促进房产市场的持续繁荣。

　　从这个角度看，物业税的浮出水面实际上与121号文件一脉相承，如果设置得当，不仅能够化解金融风险，而且还能解决中央与地方分灶吃饭问题。

　　但土地出让金和增值税现在仍然是支撑相当多的地方政府的两条腿，一些中小城市甚至是完全依赖土地出让金的“金鸡独立”状态，一旦中央一刀切，短期内难免令这些地方政府失血过多。

　　在复旦大学金融研究院博士华伟看来，弹性的操作方式是：第一，物业税要有试点有步骤地推行，先在一些条件好的大城市试行；第二，建议保留土地出让金，同时对以后房价的增值部分，请注意是增值部分，按照基准地价征收合理的税额，“等外部条件成熟再逐步改良”。

　　房价会下跌吗？

　　物业税能有效地抑制房价吗？这显然是各界―――尤其是消费者―――最为关心的问题。

　　在中国的房价中，税费及房产商利润占到了60%，建筑成本只占40%。由于物业税降低了房产商环节的成本，因此有媒体计算，房价可能会因此跌去40%。

　　但台湾房地产政策研究学会秘书长蔡为民说：“不少人觉得物业税的出台，可使初始房价有所下降，但这很可能只是一个泡影。”

　　在他看来，房价更多的是看供需变化，不能单纯从成本考量，在房市全面飙售的情况下，考虑的是市场价而不是成本价。“市场景气时，大家拼命加价买，不景气时，大家赔本出清，两种情况都不考虑成本，只有在市场不好不坏的时候，才会考虑成本。而物业税在其中产生的影响太微乎其微了，所以你可以忽视它的存在。”

　　蔡为民认为，物业税更大的作用在于可能会延长购房者的观望期，从而打击开发商用高价购买土地的热情，而不能直接作用于房价本身。他的建议是，作为消费者，仅仅把物业税当作一个简简单单的新税种就行了，“就像拥有汽车需要缴纳牌照税一样，不用把物业税对房价的影响过分夸大”。

　　一位业内人士认为，事实上，从目前能够获得的信息来看，中央政府推行物业税的主要目的并非抑制房价，换言之，即便物业税对房价升跌造成影响，也只是一个副产品。

　　华伟的看法是，物业税的妙处并不体现在直接降低房价上，其更多的功能是调节贫富差距，增强市场抗风险能力。长远来看，如果市场能够理性成熟，避免类似香港、日本的房市灾难，消费者就是受益者。

　　物业税如何浮出水面

　　2003年10月，十六届三中全会公布《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》，其中明确提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，但这个信号在当时并未引起太多反响。

　　2003年11月，财政部部长金人庆与国税总局局长谢旭人一同出席“中国财税论坛2003”。在这次论坛上传出了中国下一步税制改革的七大方面内容，其中就包括物业税。

　　2003年12月，在一次媒体举办的“企业领袖年会”上，央行行长周小川对物业税概念发表了较为详尽的见解。这次被称为“跑题”的发言引起了媒体广泛关注。

　　正当人们猜测物业税是否也会像遗产税一样“千呼万唤不出来”时，2004年1月15日，广东省财政厅厅长刘昆在全省财政工作会议上透露，广东有可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。 （完）