上海市政府加强调控 三箭连发瞄准房价增长过快

　　据悉，上海市政府本月可能出台三项措施以期平抑房价，即限制期房转让、停止转按揭和放宽预售标准。这三项措施被业内人士认为是射向房价过快上涨的三枝利箭，估计将会产生一定效果。从上海经济的持续发展和保障老百姓需求的大局出发，抑制房价涨幅过快势在必行！

　　一季度房价涨幅开始放缓

　　蔡育天在4日的会上表示，上海房地产市场的发展总体上是健康的，去年商品房竣工面积2492万平方米，销售2376万平方米，同比增长20.5％，呈现供需两旺；另外，存量房交易面积接近增量房交易面积，二手房交易市场向市场主体方向发展。今年1月5日，上海市房屋土地资源管理局和上海市建设管理委员会共同发布报告称，房地产业增加值占上海GDP的比重逐年提高，从1990年的0.5％上升到2002年的6.9％，2003年达到7.4％，房地产业对上海经济发展的贡献有目共睹。

　　然而，上海房价的快速增长也带来一些负面影响，投资投机因素加大带来一定的市场风险，而经济条件不太富裕但又真正有住房需求的老百姓，重复着观望、焦急、彷徨、失望、观望的经历。据了解，去年，全市新建商品房价上涨了20％左右，部分楼盘因地段、环境、品质等因素，上涨了50％至60％。过快过高的上海房价增长幅度引起了业界人士和相关部门的重视，老百姓也开始抱怨买不起房、买不到房。

　　对于房价上涨，蔡育天认为，主要是由市民改善住房、动拆迁、外地和境外人士购房这三大因素推动的，而土地成本增加、住房品质和建材成本上升、交通环境改善等也造成开发成本上升，综合地看，房价上涨总体上是合理的。

　　他表示，上海已经采取多种手段，加强市场调控。今年一季度，上海商品住房预售价格略有下降，土地价格涨幅也有所放缓。据市房地产交易中心统计，去年12月，上海商品住房预售价格比11月增长了2.01％，而今年前三个月，这一数值分别为1.3％、1.0％、1.6％，显示房价涨幅开始放缓。去年，上海商品住房用地价格平均每季度增幅8％左右，而今年一季度比上季度增长7.3％左右。同时，二手房交易仍保持活跃态势。交易过户面积为373万平方米，同比增长28.2％。

　　对于上海商品住房市场的今后走势，蔡育天发表了他的看法：首先是供求关系更趋优化。以改善居住条件、动拆迁、外来人士和投资人士为需求主体的商品住房需求总量，今年预计达到2600万平方米。全年施工面积增幅较大，约7000万平方米，后市供应充足。今年上海商品房住房的供应量预计将达2700万平方米，供求基本平衡、供略大于求。

　　第二，供应结构更趋合理。今年上海配套商品房、普通商品住房的供应都将放量，其中普通商品住房的供应量预计在1600万平方米以上。

　　第三，价格涨幅渐趋平缓。今年上海房价预计仍会上涨，但由于政府调控和市场调节，加上供求关系和供应结构的调整，商品住房的销售价格将趋向稳定，涨幅会下降。

　　他表示，从中长期来说，今后几年上海房地产市场的持续性需求量仍然很大。预计需求总量每年将超过2000万平方米。

　　统计数据显示，2000年至2003年，上海房地产交易契税收入分别为18亿元、24亿元、40亿元和62亿元，4年的时间增加了近3倍。在交易税收增加的同时，上海的房价也在大幅度上涨，去年，上海市新建商品房价上涨了20％左右，部分楼盘甚至上涨了50％至60％。虽然房价上涨由多种因素构成，但上海市政府已经意识到问题的严重性，自去年开始就制定出台相关政策和措施，在坚持住房市场化的基础上，加强对楼市的调控，限制投机炒作，保证上海房地产市场健康持续发展。为此，近期已经出台和正在拟定中的几项平抑房价涨幅的措施，受到业界的广泛关注。

　　一、调控土地供应蔡育天在会上表示，上海市政府将优化土地供应结构，增加重大工程配套商品房和郊区交通便利区普通商品房建设用地，继续完善土地招标出让制度，综合平衡各类用地。

　　二、优化商品住房供应结构这一点将体现在继续适度控制中心城区拆迁总量和加快推进配套商品房建设方面。同时，鼓励开发商加快配套建设速度和上市速度。

　　据悉，即将出台的“放宽商品房预售标准”措施，其内容是将近年来实施的商品房新预售标准放宽，转而向老标准靠拢，即按完成建筑安装工程量25％的标准（详见C34版链接）。其实，该措施的目的很明确，就是通过增加市场供应，达到平抑房价的效果。该措施被业内人士视为是即将射出的三枝利箭中杀伤力最强的。

　　道理很简单，一方面由于预售条件的放宽，很多项目进入可以预售的范围，市场供应量将骤增，可以缓解目前市场上供应稀缺的状况，抑制房价上涨的趋势；另一方面由于可以提前预售，开发商可以大大降低资金成本，这对房价的平抑也有一定的作用。

　　总体来看，该措施可以使开发商尽早回收资金、银行尽早回款、政府平抑房价，是一举多得的好事情。

　　三、控制期房转让行为蔡育天称，该措施是针对预购新建商品房转让问题的一个弹性规定，目前正在抓紧制定“限制期房转让”的有关规定，控制投机性的炒房行为。（对上海房地产市场来说，限制期房转让是一枝早就拉满了弦的利箭，虽然没有射出，但其架势已经起到了一定的威慑作用，与其它两支箭相比，它更像是一枝响箭，声势的杀伤力也许更大于其政策本身，而本月，这枝响箭就将离弦而去）

　　自从去年底开始，上海拟出台限制期房转让政策的消息就被媒体炒得热火朝天。去年12月，上海市政府发言人焦扬首次证实，上海市房地局正在酝酿有关期房不得转让的政策，以限制购房中的短期炒作。

　　此后的几个月内，由于该政策一直没有出台，开始比较紧张的二手房市场逐渐趋于缓和，期房转让在二手房市场再次趋向平稳。

　　3月16日，南京市抢先一步，出台实施《关于加强商品房市场管理促进房地产市场健康发展的意见》，并于4月1日正式落实。该《意见》对恶意炒作期房的行为做出限制，限制期房转让，禁止炒房号、炒楼花，对各楼盘所退房源的销售实施监管。同时规定，房地产开发企业销售商品房时需采取认购方式的，必须实行实名制。

　　据《21世纪经济报道》透露，上海即将出台的限制期房转让新政策与南京的政策有明显区别。上海即将推出的限转政策可能更偏向于狭义上的期房转让，即专指预售合同签订后，预购人将预售合同进行更名转让；而南京市政府所制定的政策则更多的着力于广义上的期房转让，即除了狭义的期房转让外，还包括预订书、认购书的转让，以及取得销售许可证前的“楼花书”。