陕西楼市繁荣的背后

　　近年，陕西房地产业增长速度迅猛，房价一路上扬。在陕西省城调队对全省城市房地产价格的调查资料中不难看出，尽管人们期望着通过紧缩房地产信贷和严控土地的“双管齐下”等政策措施，来遏制房地产投资增长过快及房价上涨过快的势头，但现在似乎并没有达到预想的效果。鉴于此，我们有必要对陕西楼市的火热局面进行冷思考―――
　　国务院经济研究中心《2004年下半年经济走势分析和政策建议》报告中指出，即使不再采取新的调控措施，今年下半年中国经济增长也将呈现出回落态势。不过，正在人们对宏观调控取得初步成效感到欣慰之时，国内乃至陕西的房地产价格似乎总是反其道而行，一路上扬。2003年至2004年上半年我省房地产业又进入发展的快车道，出现了与全国相同的带有普遍性的问题，也出现了一些具有特殊性的问题。

　　■现状与问题一：贷款比重过高

　　房地产价格持续上扬，刺激着房地产业投资额居高不下。或许从房地产业“一枝独秀”的繁荣表象上，我们看不出有任何金融风险的征兆。但实实在在的数字似乎最能说明房贷金融风险已经初见端倪。

　　首先，开发企业的投资中用银行贷款比重过高。资料显示，2003年，我省房地产开发企业银行贷款增长19．2％，占本年资金来源的17％，比全国平均水平高出2．8个百分点。

　　其次，购房者依赖银行贷款过高。一组来自陕西省城调队的数据显示，西安市建设银行商业用房按揭贷款10年期贷款比例突破60％，商品住宅按揭30年贷款比例突破80％以上，贷款购房者个人比重已占总购房人数70％以上，少数个人购房按揭贷款资金经过不规范操作。因此，若将部分个人购房贷款考虑进去，西安房地产开发企业资金来源中，实际来自银行贷款的比例要远远高出全国60％的平均水平。

　　房地产企业资产负债率也说明了这一点。2003年，我省房地产开发企业资产负债率为73．4％，比上年增加2．3个百分点，比全国平均水平高约2个百分点，高于国际上50％的警戒线。

　　从以上的种种指标分析，过多的贷款，不仅使银行风险增大，也使开发商和购房者个人的负担加重。在这种风险情况下，一旦房地产市场发生波动，必然造成开发商和个人还款困难，金融机构风险就会加大。而以投资赢利为目的的一些开发商和购房投资者，更是潜在的风险制造者。

　　■现状与问题二：商品住宅出现结构性过剩

　　来自省城调队的统计资料显示，我省房地产投资规模由1993年的9．81亿元扩大到2003年的188．6亿元，年平均增长速度达到34．4％，高出同期全社会固定资产投资平均增速15．6个百分点。以2003年为例，全省用于房地产业的开发投资占全社会固定资产投资比重的14．7％，比1993年提高10个百分点，比1995年上升了10．2个百分点。2003年占主体地位的房地产投资占GDP的份额达5％，接近联合国提出的3％－6％标准的高线，和全国平均比重基本接近。这些数据不难看出，开发投资的增长过快。

　　城调队有关专业人士分析，现在的中低价商品住宅少，大户型、高档豪华住宅偏多，导致市场出现了结构性过剩。2003年的抽样调查显示，全省房地产开发中的大户型、大面积的房屋销售相对滞销，在2003年的住宅空置面积总量中，每套面积70平方米以下的约占8％；70－90平方米的占25％；90－130平方米的占30％；130平方米以上的占32％。

　　同时，调查中暴露出房地产发展中的问题还有：商品房空置量增长快。我省房地产市场呈现开发持续升温、住房消费需求上升态势，但商品房空置量依然较大，并且逐年增加。商品房空置面积由1998年的52．1万平方米上升到2003年的117．6万平方米，年均增长17．7％，其中住宅空置面积由36．9万平方米上升到95．5万平方米，年均增长20．9％。

　　■现状与问题三：商品房价格涨幅过快

　　目前房地产投资增幅尽管有所回落，但房地产价格上涨的势头仍然强劲。来自国内35个主要城市房地产价格变化情况表明，今年二季度房价同比上涨了12．6％，比一季度上涨了2．3％。房地产价格持续走高已经成为宏观调控中值得关注的现象。

　　再从我省来看，1993年到2003年十年间，全省商品住宅价格由每平方米平均350元（估计标准价格）涨到2100元，价格上涨了6倍还多，比全国同期增长水平高1倍多。

　　城镇居民收入低于全国水平，商品住宅平均销售价格却高于邻省。2003年，我省城镇居民人均可支配收入在全国31个省、市、自治区中，排名第25位，而商品房销售价格涨幅却在全国处于较高的位置，绝对价格在西北五省（区）处于较高水平。

　　房价与收入比处在世界银行标准最高线。世界银行研究表明，住房价与家庭年可支配收入比在3∶1至6∶1之间比较适当。按此标准，如果每位购房户按80平方米计算，2003年全国商品住宅销售价格与城镇居民家庭年可支配收入之比为6．5∶1，而我省达到7．3∶1，明显超过世界银行标准最高线。而西安市商品房销售价格则更高。1993年西安市商品住宅平均每平方米销售价格为350元左右（国有房屋的标准价格），到2003年上涨到2500元，平均每年上涨21．7％。房屋销售价格逐年攀升，而居民人均可支配收入增幅远低于房价的增幅，2003年人均可支配收入7748元，在全国15个副省级城市排最后一位，在全国35个大中城市位居第31位，而商品住宅销售价与家庭可支配收入比为8．6∶1，高于全省平均的7．3∶1。

　　■现状与问题四：房地产开发诚信有待提高

　　据省城调队调查，有25％的购房不能按合同兑现，70％的开发商延期交房，20％的房产证难办理，15％的购房者反映商品房面积缩水，25％的购房者对房屋质量多有怨言，90％的业主遭遇物业强制服务。

　　在购房合同中，有的合同约定花言巧语，延期交房强词夺理，“五证”不全公然售房，产权证难办，承诺成为一纸空文。在以上情况出现时，消费者往往有口难辩，因此，如何促进我省房地产业健康、有序地发展，似乎已是当务之急。