在加息与泡沫的喧嚣中度过 回首2004地产不平路（上）

　　尽管在宏观政策调控下中国房地产业承受了重重压力和影响，但多年来的快速增长势头和过热泡沫论调在2004年依旧保持着各自的方向。站在年末回首，乐观者仍估乐观，沉思者依旧沉思。本报携同搜房网共同举办此期大话地产活动，就2004年对未来中国房地产的发展产生根本性影响的政策事件、热点发展区域及发展特点、产品新特征及变化趋势、金融创新和营销创新以及2005年房地产发展展望等议题开展探讨。活动由《财经时报・城市(地产》执行主编冯丹丹与搜房网主编徐晓晔主持，北京泰盈房地产开发公司总经理阎少华、天鸿集团幸福村总经理刘泉、华高莱斯高级项目经理刘葳、珠江罗马嘉园策划经理阮益清参加了此次活动。&#3000；&#3000；刘泉：作为一个房地产开发商，作为整个房地产行业微观一个分子，我对于中国市场经济发展有两个疑问：第一个疑问是股票，中国的股票是跟经济发展最没有什么关系的一个事物。中国经济发展每年保持高速增长，但股票却处于很不理想的状态。几年前觉得股票是一件很时尚、很好的事情，代表先进的发展潮流。现在好像很少有人在提股票了，经济发展了而股票未得到相应的发展，是不正常的；第二个疑问就是中国的房地产，回顾今年的房地产政策，我觉得尽管在经济方针上确定了房地产是支柱产业，但国家对房地产宏观调控却是“打压”限制，使房地产处于双紧状态，第一紧是金融政策，第二紧就是土地政策。更令人困惑的是，在打压的情况下，房地产发展却仍然快速增长态势，主要体现在两个方面，第一个方面是房地产开发规模开动工面积已经4个多亿了；第二个是今年全国房地产平均价格指数上涨了13％。宏观决策控制房地产业这个柱子，这个柱子却越控制越粗，对经济的促进作用越来越大。

　　&#3000；&#3000；从国家宏观政策和经济运行上看，市场经济关注的是“供”、“求”两个字。政府采用行政命令式在控制供给量，如银行卡压，控制土地规模，但这却促使房地产的发展越来越快，让人感觉这轮宏观调控事与愿违。所以我认为，政府部门对于今年的政策制定应该进行一番总结。同时，从市场需求这方面看是极其旺盛的。政策对市场越进行卡压，市场购买势头越热烈。曾有人问我利息提高了对房地产销售有没有影响，我回答说可能促进的作用比打压的作用强，他说不可能，经济学上讲利息上升，市场购买成本就会升高，将促使销售不畅，而且利率一高，地的开发成本也就越高。实际上在中国，西方传统经济理论并不是很适合，市场存不存在泡沫的问题也难以说清。但我觉得，房地产市场就像一个很大的游泳池，有人用小气管吹起一些泡沫，那么泡沫是存在的，但整个池子里的水并没有泡沫。因为泡沫产生的原因是投机或说是投资行为，但在中国目前房地产大部分需求还是来自自住，而且自住需求还远未得到发掘和满足。

　　&#3000；&#3000；目前在一些大中城市如北京、上海，存在着一些买房投资行为，但大城市的相关政策也非常严格，使得很多大城市的开发商纷纷到二线城市开发。原来我们都认为二线城市购买力比较弱，结果却是进军到二线城市的地产公司把最新的理念带进去之后，带动当地房价攀升，这可并不是投资或投机带动的。这一现象超乎想象的。最近天鸿集团在二线城市开发了好几个项目，效果都很好。这就说明，实际有效的需求是不会产生泡沫的，中国房地产整个形势也是没有泡沫的。

　　&#3000；&#3000；回顾2004年以及2003年，展望2005年，我们感觉中国房地产在未来肯定是一个上升趋势，到2008奥运会以及未来5年到10年内的发展大方向是没有问题的。对于很多人担心的房价上涨，我倒认为开发量增长速度和经济整个发展速度差不多是代表着经济的良好发展，百分之十几涨幅都在良性发展范筹内。如果像香港、日本那样房价跳水一半的时候，就是国家经济危机了。

　　&#3000；&#3000；我觉得明年有几点值得关注：第一是产品。这是房地产正常发展，通过供给和需求，促进开发商研究产品的升级换代。随着竞争的激烈，2005年到2006年产品研发将有一个质的改变。北京一年几个亿平方米左右的开工面积，集中在几个区域，这使开发商必须研究产品，产品竞争将是白热化的，并从过去开发速度、户型平面，上升到最后是人才竞争。因为产品实际是人的思维的一个表现。项目很可能从一个单纯的居住产品转化成另外一种充满文化的产品，因为现在很多富有到一定程度的人，不是有钱买个大房子，他看重的是文化。阎总的项目是中式四合院，我的项目也改叫新四合院。不在于中式还是西式，四合院是房子的一种形式，是好几百年前中国人在北京居住的一种形式，卫生间改造一下，就符合最高端人群的居住需要。这个建筑形式是中国的，但是也能和世界最先进的生活方式接轨，我们的传统文化实际上也是先进的文化。不管做一个纯中式的还是洋式的四合院，作为建筑来讲都要重视空间。所以我觉得明年产品的升级换代和竞争，最后拼的是策划人员包括老总自身的认识和思维；第二是营销方式创新。目前中国的房地产营销基本是传承台湾和香港的销售模式。但当楼盘差异度有了，各种档次也分层了，特别的销售方式也产生了。普通的销售人员卖房子大多谈房子多大、使用面积多大、朝阳不朝阳等等，但当面临高端或有若干次置房经验的客户时就不够了，这就会促使销售的方式改变，以后中国需要很专业的房地产中介公司，从产品前期定位到开发帮助投资者落实到图上，并跟建筑师有一定的关系资源。

　　&#3000；&#3000；阎少华：今年对房地产市场影响比较大的就是土地政策和加息，行业人士都在分析这两个政策对房地产的影响。实际上我觉得要说清楚这两方面的影响应该首先分析房地产发展的规律。无论是是土地政策还是加息，对于房地产的发展顶多是一个方面的外因而不是内因。包括利率对于证券市场的影响，对地产自身规律来说外力的影响是有限的。房地产自身规律的第一方面，就是市场需求的发展，从开始没有房子到最后需要房子，这个过程千年万年以来一直在发展，这是一个基本规律。房地产生产也有别于其他产品，其他工业产品都不可避免地面临着随着逐渐成熟，逐渐地更新换代，而房地产的发展是不变的，这是一个本质区别。第二方面，其他产品没有地域性，可以扩大再生产，成本是可以不断降低的。但房地产做不到，房地产受土地资源的限制比较大，土地稀缺性造成成本不断上涨，并且无法通过扩大生产降低。由于人类的需求是越来越旺的，每个人对房子数量的需求都在增长，因此房子是永远涨价的，跌价是暂时的，任何国家房子跌价都是暂时的。因此土地供应减少更促进地价上涨，加息还是减息的影响也都是短期影响。房地产价格真正是由需求和供给之间关系决定的。从更高一层次来看，是由有效供给和有效需求的关系造成的。有效需求大家都明白，有效供给则是随着房地产的发展，建造的房子是人们所需要的，如果房子供给很大，或者说这房子不适用，人们不喜欢这个房子，不好卖，这种供给是无效的。