在加息与泡沫的喧嚣中度过 回首2004地产不平路（下）

　&#3000；之所以说加息的影响是短期而不是长期的，是因为加息使有效供给和有效需求的成本同步加大，而它们之间的关系没变，从长期来讲就不会影响房地产价格走势。而短期内由于加息以后因为当期的有效供给是加息之前形成的，当期有效供给没变，而有效需求却立即变化，会使价格发生变化。利息上涨和下跌最重要的是对人们心理预期的影响，国内利息一降就会连续降，很多人也会分析加息肯定也要连加，对心理预期影响较大，人们有这个预期，就使消费和生产都趋于谨慎，可能会使交易活跃程度降低。这次加息是多年减息且多年通缩之后物价开始往上涨之后的第一次加息，长远看对房地产是比较有利的，也是积极的。

　　&#3000；&#3000；总体来讲，今年房地产形式是丰富多彩的，尤其是出现了中式住宅或说中式别墅热，这是一个积极的开端。前几年别墅基本都是洋式的，国外泊来的。今年从市场自发地出现中式住宅热，应该说是我国自信心提高的一个表现，也是我国经济发展到一定程度的结果。未来几年，我国房地产将越来越强调建筑本土化，强调民族性，强调建筑的舒适度，而越来越淡漠表面形式或概念，这是非常有意义的进步，是利于长远发展的。我认为明年应该是朝着本土化方向发展，产品内在特质进一步升华，或者真正到了一个产品的时代。

　　&#3000；&#3000；在产品过程中，我还要强调地域性，上海就是上海的房子，北京就是北京的房子，我们老祖宗风水就这么决定的，因地制宜。在这种意义上讲，这种本土主义是极其有生命力的，是绝对主流的，是建筑的真理，也是成熟发达国家发展一直要走的路，并需要不断创新的。在这个过程中怎么去看待创新呢？比如写篇文章，实际上所用的词都是别人用过的，都是很常规的词，但不同的组合会让人感觉到这个文章更有新意，这就是一种创新。我所提出的新本土主义要强调的是地域性，而不是说中国原来建筑形式，因为原来中国建筑的形式也是从地域性出发形成的一个结果。我们从地域出发，用新的材料看看有什么变化，即我们要满足现代人需求，要用新的技术、新的材料，同时并不排斥西方，这个四合院也借鉴了很多西方建筑手法，只要合适，就进行加工和组合，就可以理解成创新。而一个房子所具有的地形、地貌是别人不可能重复的，再加上各种材料的有效组合，就是一种创新。

　　&#3000；&#3000；对于营销创新而言，北京是很有文化的一个城市，城市比较大，自我意识比较强。所以港台营销模式与北京市场的结合是有特质的，很注重区域的特性。从未来发展看，行业趋势应该是大部分营销策划渐渐地没有市场了，并将呈现出专业化、集中化的趋势。消费者也将越来越多地主动获取信息，从期房到现房，消费者要看到实的东西才能买。　　

　　&#3000；&#3000；刘葳：我们认为今年在产品这方面最突出的特征就是本土化非常明显，都是对本土文化的再利用和挖掘。所谓创新可能是建造产品的时候有些细节或某些点上呈现出一些新的东西，这些新的元素是跟时代需求相吻合的。首先要具备现代化的居住功能，如以前的四合院，我们一提起来想到的就只是文化价值，就是因为里面一些设施、设备和空间组织，跟现代人们生活居住要求的不太一致了，新四合院可能通过创新在这些方面更多地与需求相吻合，如四合院以前是用围墙体现围合的，也许将来可以用一排很密的竹或水木墙等构成围合边线等等。从当前看，产品本土化会成为市场发展的一个趋势，而且从市场现在反馈来看会有很多人需求的。在土地政策和金融政策紧锣密鼓地对房地产市场产生种种影响的情况下，我们公司发现业务越来越多了。我们分析认为，这一轮政策实际上从长远讲还是推动市场健康发展的，很多开发商会更理性地思考市场行为，会将项目或开发整个过程分成很多细节进行专题研究。这对市场长期来讲是起健康促进的作用的。相比较土地政策的长期影响较为明显，效应会在比较长远的时间体现出来。金融政策是短期的行为，我们认为加息不是主要针对房地产行业的，但是对于房地产开发还是有影响的，对于局部区域的泡沫会起到一定的抑制作用，一是增加投机行为的资金成本，二是对市场起到一个信号灯的作用。

　　&#3000；&#3000；随着产品的多元化，营销的渠道也是多元化的，每个产品要针对不同的客户群。对于媒介的选择要根据客户群关心的内容、平时的生活习惯等去投入营销广告。地产顾问也将越早介入前期的研究，这对于整个项目发展来说是越有益的。如我们预测北京明年上半年将会有供应量集中放量的趋势，如8・31大限会延迟对本年度将要推出的一些项目，这些项目可能在明年尤其上半年的时间集中放量，其中明年的写字楼业会遭受一个严重的考验。这些信息应该是开发商及早关注的。