楼盘回顾:非常楼市卧薪尝胆真金楼盘笑傲江湖(上)

    ２００４年对于北京房地产市场而言，绝对是影响深远的一年。

    在宏观调控力度加大、政府严控土地收紧金融的前提下，能够经受这种考验，同时博得市场好评的房地产项目无疑代表了北京楼市开发的最高水平，对于非专业的购房人而言，这种经过了大浪淘沙的历练仍笑傲江湖的真金楼盘也是最好的选择。

    为了给北京购房人提供更多更好的购房资讯，同时结合自身消费品牌的优势，本报将全面盘点２００４北京楼市以新盘为主的活跃项目，并以权威、专业的报道介绍２００４北京楼市的“新盘”与楼市买家的最新动向。敬请关注――

    曾几何时，京城楼市一天一个新盘的“繁荣盛世”令业内外动容，市场激荡着无尽的投资热情，而今，这一传奇终逐渐趋向平淡。有数据统计，截止到今年１０月，北京新开盘项目总量为１８０个，比去年减少了近１０％?

    这一状况带来的直接效应不仅反映在有大量需求支撑，今年的楼盘多半好卖，楼价看涨；还体现在早已忘我地投入到房地产经济蓬勃发展事业中的开发商和企业有时间“闲情逸致”了：不甘寂寞的张宝全宣布进军家电行业，娱乐化的潘石屹真的要拍电影了，更多中小开发商则向二、三线城市全线突围，有代理公司已多月没有接到新项目了。

    越来越多的事实表明，２００４年的京城楼市已然不可避免地进入到调整期。

    楼市盘整 新盘骤减

    从今年年初开始，包括土地、金融、宏观调控等一系列政策相继波及到房地产，楼市泡沫论更是不胫而走，似乎誓将打碎楼市一年来继续繁荣的春梦。“断顿”成为今年房地产市场最常见的关键词之一。

    然而楼价并没有就此被抑制，受往年市场激烈竞争影响，本还有些战战兢兢、没有底气的新项目刚一上市便遭抢，很意外地成为楼市的香饽饽。

    新增供量减少１０％

    据北京中原等几家代理行的统计，今年地产市场逐渐呈现出一种萎缩局面。１～１１月，北京房地产市场新增项目１８０个，与２００３年全年新盘数量超过２００个相比，减少了１０％左右，其中１１月推出新盘仅６个，远低于去年同期２０个的水平。有预测，今年淡季过淡的状况将导致１２月份的新盘更少。

    其次，新增供应面积减少，今年上半年新增总建筑面积为１６３２万平方米，比较２００３年上半年，总的供应量减少了５４０万平方米。

    业内人士分析，政策导向是影响房地产市场新盘放量减少的重要原因。土地政策关闭了房地产市场以前协议出让的大门，减少了开发商获得土地的渠道；金融政策又令楼市雪上加霜，开发贷款、个人贷款都遭受不同程度的限制，加上８・３１大限、物价上涨等因素，开发企业无一能躲避政策的几番冲击。

    市场表现也如此，如果说今年上半年市场状况还算正常、稳定的话，下半年新盘供应明显失常，７～８两个月几乎没几个新项目面世，即使在“金九银十”的旺季，新增供应也不多，找寻不到旺市的感觉。市场上鲜有规模较大的项目出现，除百万平方米的世纪星城、面积约５０万平方米的万年花城二期等项目外，总体而言，３０万平方米以下的中小规模项目在数量上仍然占主流。

    交通干线遍布新盘

    遵循近几年的发展规律，朝阳和海淀依然是今年开发的传统热点区域，而通州、丰台、大兴这些区域的开发数量在逐年增加，今年上半年，通州地区新盘数为１２个，超过海淀仅次于朝阳，住宅郊区化的趋势越来越明显，在政府加强周边城市组团基础建设的大前提下，这些区域凭借其价格优势及交通的可达性受到了很多消费者的认可。

    新盘主要沿城市交通干线分布，二、三环内新盘数量占总新增项目的１７％，五环外逐渐崛起，新项目占３６％，其中地铁４号线、５号线等城市轨道交通，京昌、京石、京承、京沈、京开等放射型高速公路以及朝阳北路等联络线更成为新盘的集中地。
由于地缘的优势，今年东部地区仍然新盘供应聚集，其中东四环沿线、朝阳北路沿线及通州地区最受注目，除丽都水岸、东山墅等中高档产品外，还有类似上东三角洲、咱们等普通住宅。而随着八通线的通车、通州区基础设施的改造等举措，贯通朝阳北路、朝阳路的便利交通，促使通州与定福庄边缘组团连成一片。ＤＢＣ加州生活区等新项目成为今年区域的亮点。
南城楼市发展之迅速有目共睹，短短两三年的时间，南城俨然成为京城楼市新热点。今年上半年，两广路被热炒了一把，反映出南城逐渐趋热的迹象，但由于缺乏商务等消费人群的支持，这里的新项目还是以普通住宅为主。

    土地稀缺的西区今年新增项目相对偏少，主要是老项目的后期，如远洋山水二期等，借助西部独特、优美的景观，西四环外新盘多为低密度和别墅产品，西山美庐等项目可称得上高档楼盘中的极品。

    北部新增供应量主要集中在亚奥地区、望京、京昌高速沿线，产品以中高档住宅和别墅项目为主。

    新项目抢手 价格再涨

    京城置业买房需求之巨大潜力在今年又一次得到印证，受今年整体市场新增供应减少情况影响，房屋价格本已颇高的京城楼市热度再升。

    ５月新推出的紫金长安一星期销售房屋７０％，一个月项目便结案了。位于北五环外的紫城一期，售价为每平方米５８００元，２８０套房屋推出当天便被疯抢一空。

    与热销同步的是房价上涨，表面上，新项目继续坚持“低开高走”的价格策略，测试市场风险，但后期很多楼盘绝对价格上涨，世邦魏理仕今年监测的７０个项目中，约有６０个项目价格有不同程度的攀升，亦庄的ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ竟也卖到了每平方米８０００元，与西四、五环间的同类产品价格水平相当。广安门的源屋曲房价从每平方米６８００元，上涨到眼下的８０００元。不过从整体情形看，价格上涨的幅度不大。

    据北京房地产信息网提供的资料，今年购买房屋的外地人比重继续增加，购买者中外地人所占份额普遍占三成以上，南城外地人自住比例高，而类似ＣＢＤ、亚奥地区，外地人投资性买房的倾向严重。

    很明显，有着特殊城市氛围的京城，买房需求有着比寻常地区更宽广的源头。为抑制房价上涨，政府采取的政策、措施至少对今年楼市没有带来应有的效果。