楼盘回顾:非常楼市卧薪尝胆真金楼盘笑傲江湖(下)

    吐故纳新 今年新盘呈现六大特征

    创新是楼市的生命力，随着土地、市场等各方面因素的发展和变化，新盘率先反映市场的需求和更新的结果，产品突出地显示出“随波逐流”的特性，预示着未来市场的趋势和方向。相比过往的几年，今年，京城相继开发的新项目主要表现出以下六大新特点：

    主打板楼和健康住宅

    去年的非典让健康住宅成为楼市产品的主旋律之一，今年城市“板化”终于一改过去追求高容积率、塔楼密集的开发模式，无论是中高档品质的公寓还是普通住宅，从四层板楼到板式小高层，板楼几乎一统天下，强调居室的采光和通风。

    今年三四月间新推的３２个普通住宅与公寓项目中，纯板楼社区项目有２０个，占总体的６２．５％，纯塔楼的社区有７个，塔板结合的社区有５个。新奥洋房、摩卡空间等新盘都为纯板项目。纯板楼社区的比例继续提升，健康居所的概念越来越深入人心。

    产品继续寻求差异化

    出于对买房人个性化需求的满足，近年来住房产品细分趋势明显，今年的新盘继续打破传统观念，寻求差异化发展。同类产品衍生出新的产品形式，公寓出现了复式，主打１６０～１８０平方米以上的户型，适合年龄在３５～４５岁之间的三口之家，产品定位升级，典型的新盘如东四环边的阳光上东。

    而一向讲究舒适、奢侈的别墅等低密度产品则反其道而行之，考虑初次置业的客户需求，户型紧凑经济，总价低，小别墅越来越多地充斥市场，平民化趋势明显，代表项目就有顺驰林溪和玫瑰园二期。一些近郊区的低密度新盘更公开打出第一居所的概念。

    低密度住宅日渐兴起

    政府叫停别墅的举措一定程度上减少了别墅市场的供应，但同时促使很多郊区住宅用地开发成低密度产品，今年低密度产品的放量依旧有增大的倾向，城市四、五环外具备条件的地块多出现该类产品，如东山墅、ＷＥ－ＨＯＵＳＥ等，甚至连二、三环附近都出现了密度较低的新项目，位于广安门的源屋曲就是一６层带电梯的板式社区，容积率为１．６。有业内人士认为，低密度项目大有向城市中心区进犯的可能。

    中式风卷土重来

    从前几年崇尚国外的设计风格、社区氛围、生活情调，到今天市场上刮起强劲的中国风潮，人们对生活品位的喜好原来是如此的反反复复。

    今年，当观唐、运河上的院子、易郡等颇具中国传统意味的住宅项目相继亮相后，携带传统文化元素，老古董般的中国式建筑成为京城楼市产品设计风格中最具突破意义的亮点，现代建筑打上了深深的中国制造的烙印，新的流行趋势告诉买房人，只要懂得挖掘和合理的传承，中式住宅院落同样可以与洋别墅媲美。

    精致户型当道

    如果说当初小户型凭借价格的优势钻了市场的空子，那么，精致型户型的出现是市场价值和创新的回归，表现为居住功能和居住空间的“返璞归真”，产品价值更趋合理，正所谓“麻雀虽小，五脏俱全”，更不乏舒适和创意。

    今年市场上新项目户型设计继续走精致路线，一居面积６０平方米，二居８０～９０平方米，即使一居室的房屋，也设计了完全独立的厨卫。产品既考虑到面积的有效控制，降低了买房置业的门槛，又充分满足正常生活必备的舒适感受，从而延长了房屋的使用周期。

    新建房屋精装少

    《商品住宅装修一次到位实施细则》已经推出近两年，业界曾为这一话题争论过多次，但时至今日，商品住宅销售中毛坯或是初装房仍然占据着相当大的比重。北京中原４～５月的统计资料表明，期间新开的３５个项目中，有２７个为毛坯房项目，约占总体的７７％，精装修的项目仅有８个，占总体的２３％；若以开盘项目的建筑面积计算，则精装的建筑面积占到总体的２２％。相对而言，东、北区楼盘精装比例较高，西区新建房屋则毛坯房居多。

    明年新盘知多少

    有多少概念值得回味，有多少新盘值得期待，每年楼市新推出的项目都牵动着买房人敏感的神经。虽然与往年相比，今年房地产市场新增供应没有太大的下跌，但有着强劲需求的京城楼市却分明感受到了这份小小的震动，在各种因素的左右下，５～６月间，楼市上演了一出“恐慌”闹剧，再次为房地产市场的火爆添加了注脚。

    经历了一系列政策变革后，究竟明年京城楼市新增供应有多少？新项目将出现哪些变化？买房人从中把握到楼市新的脉络和迹象，将避免陷入人为操纵的漩涡中。

    多数业内人士表示，由于８・３１大限和金融政策的影响，明年北京房地产市场新增供量将减少，总规模少于今年，新盘集中供应的时段将在明年年中，这是因为一个新项目从规划到推出的时间一般为１０个月，以此计算，经过８・３１这道槛的项目最早也要到明年５月以后才能面世。

    但华高莱斯公司副总公衍奎持不同的见解，他表示，明年市场新盘供应不会比今年少，其理由是土地和开发的成本过高，按照政府的规定，眼下开发商拿地的一次性投入较多，新项目如果不尽快拿到市场上销售，开发商将承担更多的利息成本，这意味着进一步压缩了开发商的利润空间。

    其二，并不是所有项目都要经过８・３１这一关，曾有人预测，过去几年内市场上囤积的土地足够京城开发５年以上，除受８・３１限制的项目外，市场上还有相当规模的土地可以正常运作。

    第三，部分受８・３１审查的项目前期已经运作了一段时间，过关后，这些项目不用过多调整便可进入正常程序运转，实际到最后推广的时间段不用太久。

    对于各区域市场明年的状况，北京中原总经理李文杰表示，明年各区域市场仍是四面开花，每个区域都将出现普通住宅、公寓等各类产品。其中东部将是市场的主力，将台、定福庄和通州区的潜力无限，顺义区别墅类产品占主流。西部考虑到已经动工的中关村北扩２２１平方公里的规划，未来海淀西北部五环外将有较大的开发潜力。西部楼盘出现较为明显的向五环外石景山西扩趋势。南区是后起之秀，在今年市场活跃的基础上，新盘将进一步增多，南三、四环间是值得关注的区域。北部借助奥运概念的支撑，开发热度不减。

    他强调，各区域新盘的情况还得看市政等条件的支持，短期内城市新编对市场的影响不大，而城市周边一些大居住组团的配套将大规模地建造起来，如望京、回龙观等地。