开发商反击泡沫论:地产发展健康

　　一份有关2004年中国房地产市场的年度报告问世。这份报告由6家房地产商出资成立的REICO工作室历时一年完成，被称为非官方、非商业，完全按照国际标准计算的报告。报告对2004年中国房地产市场进行了全方位的调查和研究，结果显示，中国房地产的发展非常健康。
　　住宅产业商会会长聂梅生明确表示房地产业没有大的泡沫；华远总裁任志强发布2004年度房地产研究报告告诉大家房地产发展健康；万科董事长王石在论坛上拿出了美国60万家房产企业共存的例子，
鼓励中小企业家继续努力……整个住交会期间，类似的话语从不间断，本届住交会仿佛给了地产人士一个相互打气的机会。在短短的3天之内，他们用各种方式告诉公众，房地产的冬天不会来临。

房地产发展非常健康

　　以上这个结论，是从本届住交会上发表的一份2004中国房地产市场年度报告中得出的。为了获得一个“准确的”判断，6家房地产商出资成立的REICO工作室，历时一年完成了被称为非官方、非商业，完全按照国际标准计算的报告。报告证明：中国房地产的发展非常健康。

　　报告中指出，目前房地产业快速发展，购销两旺。近年以来，房地产消费额和投资额每年增长20%，而且相当平稳。实际上，投资的决策相当大的程度是依据同期的商品房的销售额而增长的。1998年到2004年，全国的商品房的吸纳率持续、稳定提高，需求拉动特征明显，这种机制保证着住宅业稳定、平稳的健康发展；而从支付能力方面来看，支付能力同样显著增长，人均的平均可支配收入上涨速度略快于房价上涨，显示支付能力在增长，房价收入比在下降。

　　与此同时，当前房地产市场住宅投资和市场需求都在快速增长，供求缺口在继续放大；负利率导致市场需求加速扩张，只是一个伴生的现象，大量实际需求保证了市场的稳定。报告中指出，目前房地产投资所呈现的高速增长是房地产产业替代传统自建造成的，由于这种替代过程尚未完成，房地产高速增长的情况还会持续。

　　基于以上分析，由此得出房地产业的发展十分健康平稳的结论。这种观点得到了多数地产商在不同场合的支持。深圳得斯勤咨询有限公司董事长龙固新同样表示，房地产占中国整个的GDP比重从1997年的26%降到2003年的10%，比例逐渐合理，发展稳定。此外，各大城市大规模旧城改造，加上中国每年1%的城市化所新增5亿平方米住房总量，市场空间非常巨大。由此推断，房地产的发展应该还有相当大的潜力。

房地产价格的上涨与炒作无关

　　直到今天，炒房依然被公众认为是房地产价格快速上涨的主因，政策上对于炒房者的打压成为各地政府平抑房价的主要手段。而在本届住交会上，这个原因却被完全地否定了。

　　华远总裁任志强表示，据统计，各地购买第二套房的人只占到所有购房者的7%，而其中只有一部分被用于出租，到目前为止，没有任何一个数据可以证明房地产的价格是被投资者炒上来的。金典集团董事长张宝全认为上海房价是被温州团炒上来的这种说法并不完全客观。他表示，上海不仅是上海人的上海，也不仅仅是中国的上海，它已经成为世界的上海。世界经济看亚洲，亚洲经济看中国，中国则关注上海，像这样具有特殊的国际化的都市，所有关注上海的人，都会对上海产生兴趣。当上海这座城市的国际化、金融中心特色越来越明显的时候，上海的城市供需已经发生了非常大的变化，上海被国际关注，从而高档物业上涨是非常正常的现象，这不是简单的炒作所能达到的。

房地产没有泡沫

　　虽然关于泡沫之争在之前沸沸扬扬，但在本届住交会上，谈到泡沫，各位专家学者的表现却是惊人一致，房地产业没有泡沫的结论被一再重申。

　　中国社会科学院金融研究所所长李扬表示，房地产的价格上涨不是用简单的泡沫论就可以概括的，不能认为只要涨价的就是泡沫。实际上，房地产的需求是非常旺盛的，我们现在每年所能供给的住宅量去年是5.5亿平方米，其中商品住宅是3.2亿平方米。仅仅3.2亿平方米还无法满足中国目前的全部市场需求，现在的供给量大概也只有需求量的三分之一左右。在一个市场在处于供不应求的阶段的时候，价格上涨也是必然的。

　　李扬指出，按照三口之家100平方米计算，中国在未来20年城镇的住房需要量大概是260多个亿平方米，而我们去年供给量只有90亿平方米，还有非常大的缺口。所以，以后每年的需求量依然远远大于现在的建筑量。我国的住宅按揭到去年是1200亿元左右，到今年9月份大概是1500亿元，和国外相比依然存在很大差距，家庭负债并不存在。同时从购买力来看，2003年商品住宅销售额占当年城镇居民新增储蓄金额50%不到，这意味着当年的新增储蓄存款可以再买2万套房子。

　　李扬还认为，中国住宅市场是一个方兴未艾的市场，有着良好的前景。现在没有任何一种消费品可以赶得上住宅产品，因此如果对这样一个产业采取故步自封的政策，将不利于这个行业的发展。住宅的整个市场体系要有利于住宅的整体发展，使住宅在未来的20~30年成为中国整个经济可持续发展和经济起飞的龙头性产业。

　　应邀出席的博鳌亚洲论坛秘书长龙永图则非常明确地指出，现在关于房地产不存在泡沫问题。中国房地产可以再推动中国经济发展200年，中国房地产需求至少维持200年。

　　中国房地产业协会副会长顾云昌强调，房地产市场总体上没有泡沫。他指出，过去五六年间，全国的房价平均上涨只有4%左右，这种涨幅是在材料涨价、土地涨价、商品房品质有较大提升上产生的，房产的价格完全是成本拉动的，不存在资产价格虚涨的问题，房价的涨幅只有我们人均可支配涨幅的9.3%的一半还不到。顾云昌认为，这几年中国的房价涨势比欧美国家要平稳，就算真的有泡沫，也是最小的，由于前五六年中国人的可支配收入涨了两倍，房价收入比不仅没有上升而且下降了，购买能力的增长是中国房地产最兴旺的根本原因。

　　顾云昌表示，房地产市场在某些地区出现一些小泡沫是不奇怪的，甚至于没有泡沫才是奇怪的现象，由于现在正在采取一些措施，泡沫破灭和崩盘的情况完全不会出现。