投资商业物业要打预防针

　　在表面火热的商业地产背后，有些项目却从开端就暗藏下不少隐患。特别是在销售过程、资金供应链、投资回报等方面麻烦不断，出现“招商、产权、融资”等硬伤。商铺投资有利可图，但投资者要做到防患于未然，才能胸有成竹。

　　商业地产购销红线上飘

　　近两年从南到北的商业地产开发市场可谓购销两旺。来自国家统计局国房景气指数显示，2004年1－10月份商品房竣工面积增幅平均下降超过8%，但是各类商业用房的开发竣工面积增幅上升超过16%。西部城市中，1至9月重庆商业房地产投资同比增长23％，投资量占该市房产投资总额的14.6%。而在西安，这种势头一点也不示弱，从去年到今年西安商铺买卖的火爆程度不难看出，商业物业的供需量都在猛增，投资竣工面积同比增长10％还要多。

　　但是，有业内外人士已经不断发出警言：在表面热火的商业地产背后，从开端就暗藏下不少隐患。已经出现的数家“问题项目”，在销售过程、资金供应链、投资回报等方面麻烦不断。正如前不久在一次商业地产高峰论坛上，中国商业地产联盟主席荀培路直击一些商业地产开发存在“招商、产权、融资”等三大硬伤，要调整结构，竭力规避投资风险。

　　摆脱“先地产后商业”开发套路

　　不论是在我省的西安、咸阳还是宝鸡市，撩开商业地产表面的繁荣，我们不难看出个别开发商纯粹是以住宅化的模式在开发商业地产。像西安一家原本计划做住宅楼的地段，开发商见风使舵地搞起了商业项目，美其名曰“迎合市场需求”,但是，后来大张旗鼓卖出的商铺，招商难、招租难，几乎陷进“端着金碗讨饭吃”的困境；个别商家看到商业项目来得快，明显是为了短平快地“套现”。还有些商业物业的开发商和代理销售商，正像业内人士岳保智所言“重开发，轻招商；重销售，轻经营”。比如在商业地产犀利的咸阳市场上，有几家项目销售初期看似火热，但都缺乏这类物业的整合和经营经验，后期的招商定位明显滞后。

　　现在商业物业市场上，运行模式大凡以出售为主，产权式商铺问题随之凸显。开发商是以“先地产、后商业”的方式在做商业地产开发，但是经营管理上明显滞后甚至脱手代理等等，使商家自身、尤其是投资者都可能陷入后期经营与初期奢望格格不入的两难境地。

　　买商铺谨防“甩手掌柜”

　　“在日益增加的商业项目开发前，作为前期策划调研，应根据投资业主要求定制商业项目的用途，经营对象和经营模式都必须心中有底。”策划人徐后先生肯定地说。

　　相对于住宅产品而言，商业项目确实能较为迅速地回笼开发资金，而且对于投资者也是利润丰厚。但综上所述的一些开发到经营模式，给在目前西安比较盛行的“产权式商铺”可能会带来很多后患。有先见之明的一些业界人士在不断研讨对策，他们认为首先必须改变开发商做甩手掌柜的现状。“因为这种将大项目拆零分割，小面积小产权地卖给小业主的做法”，就像当年农村土地分到户一样，这有其灵活的一面，但更多的是缺乏统一性规模化耕种。同理，在商业地产后期操作经营上，如果缺乏系统的经营管理概念，会直接导致先期招商火爆，后期经营困境重重。

　　目前多数商业地产开发商是向银行短期贷款，由此产生的资金压力使得商家热衷于采用“卖产权”的短效经营方式，这样，如果一旦资金链断开，商家自身难保的时候，大量的散户投资者就要自认倒霉了。对此，招商银行理财顾问胡鹏、西安交大管理学院许教授不约而同提出：在商业地产开发中，开发商必须具备一定量的自有资金，至少要由某种基金作为项目的主要投资方，或者项目开发完成后由基金购买。这样再走上市场前台或租赁或售卖，大方面全方位地统一经营，能基本维护商业项目后期经营的稳定性，投资者的回报就有收益保障的基础。