房价持续一路猛涨　惊人涨幅带来的十大隐患(下)

　　阻碍城市旧区改造

　　这些年来，上海城市面貌确实出现了"一年一个样，三年大变样"的可喜变化。但至今仍有不少旧区没有得到改造。日益拥堵的车流也迫切要求城市道路进一步拓宽，上海市动拆迁的任务还十分艰巨。然而，现在动拆迁市区一户居民的房子谈何容易。周边商品住宅1万元以上，你给他补偿6千、7千元，他当然给你

　　"顶牛"。在房价节节猛升的当前，要在若干年内完成旧区改造，不是个难题吗?正因为如此，上海旧区和道路改造的计划进度常受影响。如果内环线内平均房价当真涨到3万元/平方米，上海的旧区改造工作也不知何年何月才能完成。

　　扩大贫富差距

　　让一部分人先富起来而同时又力争使广大人民群众共同富裕奔小康是我们党的一项基本目标。中央一再强调要对目前我国经济发展过程中出现的贫富差别日益扩大的趋势予以高度重视并加以调节。然而，这几年来房地产市场的迅速发展在为经济增长作出巨大贡献的同时，也为一小部分人暴富发财提供了一个良好的平台。

　　首先，在商品房成本未有大增情况下，售价却在短短几年内成倍上升，毫无疑问，在财富再分配过程中房地产商是最大的受益者。

　　其次，对于手中已积累了一笔启动资金的投资客来说，借助于低利率的按揭贷款杠杆，一套又一套买进商品房，用短短几个月或几年时间就获取了巨额房屋进出差价。一套100平米的商品房6千元一平米购进，一年多就可赚进几十万元是不稀奇的事。这些年来，本地、外地和境外的一批批投资客在房地产投机或投资市场上大赚而笑得合不拢嘴，但广大原来经济实力较差的普通工薪阶层却忘房兴叹，事实上贫富差距迅速扩大了。

　　不利于提高消费率

　　人们通常认为，房地产行业发展会带动一大批上下游产业。例如，人们买了新房子，会带动装潢业、建材业、家电家具业等等，这完全正确。但房价过快上涨，反过来又抑制了更多产业的发展。这是因为，现在买房基本上都是依赖银行信贷。房价涨得越高，贷款额和还贷量就越大，而购房者的可支配收入是不可能在短期内大幅度上升的。怎么办?靠节衣缩食。

　　假定一对年轻夫妻月可支配收入是8千元(应当说不低了),贷款80万元首付20万元买了100平方或100多一点平方米的商品房，每月还贷至少4至5千元，他们还要装修、买家电家具等等，这样一算下来已经每月所剩无几，还得吃、穿、通讯、交通、小孩上幼儿园或读书，平时还要人情往来，日常消费能有什么水平就可想而知了。

　　目前我国消费品市场一直难以启动，与房价不断上涨，买房还贷压力越来越大是不无关系的。目前在我国GDP增长主要靠投资需求拉动。消费率(消费支出占GDP的比率)偏低是一大隐患。发达国家消费率通常达到75-80%,而我国只有50%左右。这为经济持续平稳健康发展设置了障碍。

　　滋生金融风险

　　我国房地产业的发展全靠土地和银行的两大管道大力输血。从土地储备、房产开发、建筑商流动资金直到购房消费，每一步都离不开银行贷款。当房价步步上升时，房子卖得快，贷款还得快，房地产信贷成了银行一块最优质的资产。因此，每一家商业银行都设法争食这块肥肉，很少考虑风险。但是，房价越涨，风险也越大，因为房价不可能无限止上升。尤其是投资性购房，一旦投资客因房价过高而卖不出或租不出去时，还贷就成了问题。如果房价下调到房产拍卖价以下，一切损失全要由银行吃进，因为我国房地产金融过分集中于银行，金融风险也自然集中于银行。

　　经济学告诉我们，金融的基础是实业，实业的基础是消费者的购买力，而房价的过快上涨恰恰就削弱了消费者的购买力。

　　加大宏观调控难度

　　近几年来，我国钢铁、水泥、电解铝以及能源等都供不应求，投资热也难以降下来，根源都在房地产业的高速发展，而房地产投资速度之所以居高不下，又是因为房价持续猛涨。市场经济中经济行为人的行为不可能离开利益导向，房价如此不断上涨所形成的预期，引导人们快快加入房地产、钢铁、水泥等行业的发展大潮。"机不可失，时不再来",现在不加入，更待何时?这种势头仅靠行政命令式的调控是无法从根本上抑止住的。可能正是因为如此，今年年初通过宏观调控，钢铁、水泥等行业一时有所收缩，产品价格一时有所下调，然而，时隔不久就立即反弹，为什么?笔者认为是房价持续上升这一根本问题未解决。

　　上海的经济地位决定上海房价应当成为全国冠军，而且未来应该还会有相当大上升空间。然而，笔者始终认为，饭要一口口吃，房价要慢慢涨。像目前这样持续猛涨，隐患其实远不止上列十条。我们的看法是否正确，欢迎大家讨论。