购房者心里的痛：2004房地产市场九大不如意(下)

 六 无证房屋也交易

　　消费者唐先生夫妇俩人来到消保委，讲述他们买房的遭遇。他们与上海某房产经纪有限公司签订了“房屋转让协议书”，写明房子地址，并预付了1万元定金，同意于2004年11月22日付清全部房款及维修基金，款清即交房。然而相隔几天，该房产经纪公司来电说其所定房屋已卖掉，要他们换房。可多次看房，均不满意。

　　几经变化，反让唐先生夫妇多了一份心眼，经过了解，他们发现他们所定房屋的小区是农民动迁的安置房小区，其使用土地的性质系集体所有，未经依法征用转为国有土地，也未取得土地使用权出让资格，该区域内房屋都未取得房屋所有权证书，因此，不能上市交易。而某房产经纪公司明知故犯，实属欺诈行为。经过消保委调解，最后勒令该公司退还定金1万元，同时补偿唐先生损失费1000元。

　　点评：农民动迁房的安置房，不属于商品房，故不能上市交易。房屋转让交易应符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第二节第36条、37条、38条之规定，否则属违法行为。消费者在购买房屋时，应具体咨询房地产交易过程中必备的相关手续、有关证件，决不能贪图便宜而给日后带来麻烦。

　　七 改变规划为哪般

　　某楼盘是由一家颇有实力的房产公司开发的。但开发商在一、二期楼盘开发过程中，在事先未征求业主同意的情况下，擅自对小区规划配置进行了多项变动。譬如，业主房产证上的实际地址是“某某路某某弄”，但是业主从该地址进入，却无法直接到家，因为一期和二期小区交界处已被隔断，从而造成了业主无法享有正当的权益；又如，原来一期小区某路边门处一幢裙房规划用途是商场，现在开发商却擅自改为未正式营业的医院，可能对小区环境卫生，安全以及功能上造成影响。另外，开发商规划图上配置的喷泉、雕塑、专用材质的小区道路都没有建设，而是变成了小型配电站等。

　　点评：根据建设部《商品房销售管理办法》第二十四条和国家七部委发布的有关整顿全国房地产秩序的通知规定，开发商没有按照规划部门审核批准的小区规划图纸建造相关项目，或者擅自变更小区规划，除了应当承担相应的行政责任外，如开发商在合同中承诺甚至在消费者购房时，以广告等形式明确承诺了这些规划项目，那么，开发商一旦违反该承诺，还应该承担违约责任。即使这些变更是经过有关部门的批准，但未经业主听证而变更小区规划，依然属于违约行为，开发商应当按照合同的约定，向业主承担违约责任。

　　八 房价一涨便毁约

　　因为近几年上海的房价处于上升态势，所以，一些开发商的心态变得有些浮躁。只要眼睛里放大的利润，消费者的合法利益却时常被忽视。去年与消费者签的购房合约，今年房价一涨马上就毁约。此类现象决非个别。

　　唐小姐去年上半年看中郊区一套别墅，与开发商签订了房屋预约书，同时支付了一定数额的定金。房屋预约书上明确标注了唐小姐所预订楼盘的具体位置以及房屋的房号、面积、单价、总价、交房日期和付款方式，并标明每平方米的房价为5080元。

　　然而，今年下半年楼盘即将开盘时，开发商定睛一瞧：周边同类楼价已窜至每平方米8000多元。这还了得，如果按照去年每平方米5080元的房价，岂不要少赚很多钱？

　　于是，开发商要求唐小姐和其他一期购房者，每套房屋加价50万元，否则，休想得到房子。

　　而唐小姐和一期购房者们认为，既然已经签订了房屋预约书，就应该产生法律效果，开发商便不应该毁约。在谈判未果的情况下，他们拿起了法律武器，联合诉讼开发商。

　　点评：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条，可以确定本案中，开发商与消费者所签房屋预约书是具有法律效果的。既然有效，开发商就不能擅自违约和改变其中所定的任何条款内容。

　　其次，开发商此举是一种不讲诚信的恶意抬高房价的违约行为。如果纵容开发商的这种行为，对于整个社会诚信体系的建设是一种破坏；对于维护消费者的合法权益更是一种亵渎。

　　第三，诚实信用和公平原则是合同法的基本准则，它不支持签约双方中的任何一方以损害另一方的利益而违约获利；法院也同样不会支持任何一方以违约的方式从中获取暴利。如果开发商毁约，则应该赔偿购房者的实际损失金额。

　　九 墙体开裂谁之过

　　张女士于1999年12月花70多万元购买了本市徐汇区一套房屋，2001年春节入住新房，5月张女士便发现卫生间房顶渗漏。2002年国庆节漏水严重，物业公司来维修过一次。然而，现在渗漏情况依然存在。张女士曾找过开发商交涉，开发商不予理睬。随后，张女士以房屋质量有问题为理由，开始不缴物业管理费。想不到，物业公司将她告上了法庭。而张女士想上诉开发商，却又缺乏足够的证据。这叫张女士非常苦恼。

　　本市某区一大型楼盘因住宅墙体开裂问题，成为业主投诉对象。据有关资料表明：截止今年8月，登记有墙体开裂问题的业主，一共有320户，占到一期1200多户业主的27%左右。大部分已经入住的业主并不满足于无休止的维修，在多次与开发商协商未得到答复之后，忍无可忍的业主们走上了上访之路。而开发商认为，按照检测报告，房屋没有安全问题。故此，开发商只愿意在修复裂缝的基础上补偿每户几百元，或是按照墙体开裂的面积以每平方米20元作为标准补偿。对于开发商提出的补偿标准，遭受损害的小区业主们普遍难于接受。

　　点评：住宅墙体开裂，既有建筑材料上的原因，又有施工工艺和操作程序上的问题，同时也有建筑质量上的症结。

　　关于住宅建筑质量，上海市建设委员会1999年37号文《关于提高本市住宅工程质量的若干规定》明确规定：为防止住宅沉降和墙体开裂，多层住宅必须打桩；为防止楼板出现裂缝，取消使用楼板，多层住宅楼面板、屋面板必须采用现浇钢筋混凝土结构；本市外环线以内的多层住宅的基础、主体结构必须实行预拌(商品)混凝土浇捣；为防止住宅顶层屋面渗漏，多层住宅提倡采用坡屋面形式，旧住宅屋面则采用“平改坡”技术。

　　如果，住宅墙体开裂是建筑质量上的问题，业主可以找开发商索取“差额赔偿”。即一套完整房屋的价值与一套有裂缝房屋的价值，肯定是不一样的，两者之间存在着一个“差价”。开发商就应该赔偿业主这个“差价”，这才合情合理、符合实际。