2004年中国房地产的九个关键人物之易宪容：站在民众的立场上

　　在今年抨击房地产泡沫的内地经济学家中，中国社科院金融所发展研究室主任易宪容无疑是言辞最为激烈且最受瞩目的一个。他先后撰写数篇文章，其中，发表于今年７月的《谨防房地产要挟整个国内经济》一文，被普遍认为是今年新一轮泡沫之争的导火线。       

　　也许很少有人知道，肇始于２００２年７月那轮房地产泡沫之争的始作俑者也是易宪容，但由于２００３年初ＳＡＲＳ的强力影响，当时已沸沸扬扬的论战戛然而止。但易宪容并没有放弃自己的观点，ＳＡＲＳ之后，他继续在媒体上撰文抨击房地产泡沫，但未引起足够重视，直到今年７月上述文章的发表。由于摩根斯坦利亚太首席经济学家谢国忠的加入，此轮泡沫之争掀起了更大的波澜。

　　泡沫论战        

　　并非房地产业内人士的易宪容，是从什么时候开始关注房地产行业呢？他的泡沫论又是怎样形成的呢？          

　　“２００２年６月的一个晚上，有一个朋友带我到天通苑，结果一路上我发现到处都是吊车和脚手架，到处都灯火通明。后来我又沿三环转了一圈，有相似的发现。不久我就写了一篇文章，大意是要警惕国内许多城市成为建筑大工地。”１１月３日，易宪容在接受本报记者专访时说。        

　　易宪容的言论引发了国内房地产市场化以来的第一轮泡沫之争。“房地产到底有没有泡沫”成为当时几乎所有房地产论坛的中心话题，但这种争论却因为突然袭来的ＳＡＲＳ而中断。        

　　“  ＳＡＲＳ之后，国内房地产泡沫不仅没有得到整顿，而且随着国内经济的快速增长，房地产泡沫也在这个过程中越吹越大。”易宪容向记者表示。        

　　当今年７月易宪容再次警示房地产泡沫问题时，中华工商联住宅产业商会会长聂梅生说：“泡沫如果被捅了两年还没破，我看就不是泡沫，而是被人踢来踢去的皮球了。”        

　　但易宪容不这么认为，他坚信“国内的房地产泡沫已达到了极度危险的水平，最严重的是上海、北京和浙江”。在《谨防房地产要挟整个国内经济》一文中，易宪容认为，国内的房地产业调控之所以困难，就在于国内房地产业挟持着中国大陆经济、挟持着各地方经济。如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行及整个社会经济。        

　　同样是抨击泡沫，易宪容认为自己与谢国忠不同，谢是从国际资本流动的角度来论述的，而自己则是从房价、房地产与相关行业关系等角度来论述这个问题。        

　　易宪容表示，房价是宏观调控的风向标。但此轮宏观调控的结果不仅没有平抑房价，房价反而上升，这会造成与房地产相关的产业即使被暂时打压下去，但政府一旦放松管制，这些被打压的行业会立即反弹。“７月份，钢铁、建筑以及其他产业价格回归确实证明了我的观点。”       

　　关于是否存在泡沫，实际上并没有一个统一的衡量标准，但业内人士认为，有几个基础指标非常重要，即房价收入比、房地产投资与房价增长速度及房屋空置率等。但是围绕这几个指标，业内人士产生了巨大的分歧。        

　　易宪容认为，对于城市居民的房价收入比，国际惯例是在３－６倍，北京、上海早超过１２倍。而王志刚却表示，联合国人居中心所使用的房价收入比是中等房价和中等收入阶层的全部收入之比，而不是如国内所使用的房价平均数与工资收入之比。        

　　对于另一指标房屋空置率，更是众说纷纭。无论是建设部，还是房地产中介机构，都缺乏准确的数字，开发商的数字更令人怀疑。为此，易宪容身体力行，亲自去调查。“在北京的五环之外的许多小区，即使许多房子出售出去了，但居住率十分低，有许多小区不足三分之一。”在其撰写的《房地产金融风险究竟有多大？》一文中，易宪容用了一个自己调查出来的数据。但这个数据是如何估算出来的呢？“有段时间每天晚上我到自己住的小区及天通苑等周边小区去数，挑几栋楼，看亮了多少灯，这样得到一个大概的数字。”易宪容告诉记者。接着他补充道：“当然这是一个大致估算的方式。”        

　　由于缺乏权威的数据，关于房地产泡沫的争论似乎并不是在一个时空内进行。

　　站在民众的立场上        

　　“我是站在民众的立场上论战。”易宪容向记者表示。在整个采访过程中，易宪容很少用“消费者”、“购房者”这样的词汇，“民众”这一略显模糊的词汇却频繁出现。        

　　在其撰写的文章中，现阶段民众和开发商基本是两个对立的群体。在他的文章有这样一段话：“相当一部分房地产商借政策的出台极力推高房价、极力迷惑民众进入房地产，一方面以此用最快速度获得暴利，另一方面又进一步吹大房地产泡沫。一旦泡沫吹破，即使是洪水滔天，对他们也不会有多少影响，因为钱早已落袋为安。”        

　　易宪容对房地产开发商态度之鲜明，在内地经济学家中也是少见的。在一著名的房地产网站上，有网友称其为“不受任何利益集团蛊惑、德才兼备的经济学家”。但也有业内人士认为，易宪容的观点过去偏激“有失理性”。       

　　一位业内人士向记者举了几个例子。比如易宪容在《谁在为房地产泡沫辩护？》一文中，认为：“从一般的常识来看，国内房地产泡沫是不争之事实。但是面对着这样大的泡沫，为什么总有人出来为之辩护呢？为什么反对的声音会那样大呢？这当然是利益问题，当然是既得利益者希望他人来接这种巨大的房地产泡沫最后一棒。”        

　　再如在另一篇文章中出现了“２００３年，房地产商疯狂地圈地、拼命地上项目、极力地炒作房子概念、火热地卖房子成了去年经济的一大景观。”这样的话。        

　　“这些词汇似乎带有过多的个人感受和情绪在里面。”该人士评价。        

　　但易宪容反驳了这种看法：“我并不偏激，现在的开发商为了获取更高的利润，从来不将真实的情况告诉给民众，而作为学者，有责任引导民众。”      

 　　在易宪容为了泡沫大声疾呼并斥责房地产开发商之际，１２月上海住交会成为圈内人攻击房地产市场泡沫论的“战场”，房地产大腕们不仅认为房地产市场没有泡沫，还一致预言：明年房价还会继续上涨。