2004年中国房地产的九个关键人物之于凌罡的新乌托邦

　　一群年轻的网民，除了在网上强烈表达民意和组织郊游之外，还能干点什么？       

　　于凌罡，一位普通的工程师，在２００４年通过互联网聚集起一批年轻人准备着干一件令房地产界侧目的大事，用他们认为最民主和透明的集资合作盖楼方式来建造自己的家园。如果这个计划能够实现，它将完全抛弃目前的开发商和政府主导的住宅开发方式，也许还将一劳永逸地解决社区民主管理的难题。       

　　尽管仍然有很多人将组织松散的合作盖楼方式视为乌托邦，但是梦想本身的巨大变化却是我们不得不承认的现实。几年来，业主维权斗争不断，从简单的揭黑、抗议发展到争取法律地位，都是在承认现有制度和开发模式框架下的反抗。于凌罡的合作盖楼计划却是第一次针对住宅开发模式自身的挑战。

一个梦想       

　　餐厅内人声鼎沸，灯光昏暗，但这似乎并不影响大家的讨论热情。于凌罡正在和围坐在一桌的合作盖楼支持者大声解释自己对合作盖楼所采用的基本选举制度的看法。这已经是就这个议题进行的第６次讨论。他的观点很有说服力，采用１０个人一组的自由组合选举将大大降低沟通的成本。于凌罡向记者解释，“由于公司法规定股东最多只能有５０个，我们必须要选出５０个能代表参与合作盖楼全体的代表。大家比较习惯的办法是直接选举，但是太麻烦。”       

　　事实上，于凌罡的合作盖楼计划就是由消费者自己组建非盈利性公司盖房，每个购房人既是购买者也是这个住宅项目开发公司的股东。想要参与计划的人，每人先支付１５万元，利用这１５万元，每个购房人可从银行贷款２２．５万元，然后用这笔钱支付买地和建房的费用。建好房后，因底层商铺和附属商业设施也属于业主，可以用从商业设施中获得的租金来冲抵银行贷款。据于凌罡测算，集资合作盖房比买开发商的房子要便宜４０％左右。        

　　在中国，住宅只能由地产开发公司来建造，因此理论上讲自己组建公司盖房子自己受益是完全按照自己理想建设家园的惟一途径，这并不难理解。真正的困难却在于如何将几百个人的上亿资金组织起来并保证它的透明和有效运行。对此，于凌罡有个类似“三权分立”的想法，“代表全体合作者的股东大会是决定机构，行政权交给股东聘请的工作人员，另外聘请第三方审计机构负责财务监督。”在建设完成之后，５０位经过民主选举产生并可以随时罢免的股东将继续担任起业主委员会的职责管理社区。同时，于凌罡还提出了一个基于合作盖楼的“蓝城计划”，建议政府彻底改变住宅开发模式。他计划明年在全国人大做提案。        

　　高而瘦的于凌罡相当健谈、执着，交谈过程中他会不断从一个文件夹内抽出不同的复印材料向记者展示，对未来的设想不惜重墨，“按照这种方式你能够选择自己的生活方式，甚至选择邻居，十个人一组是自由组合，只要你愿意，你就可以让他们成为自己的对门或者楼上楼下；每个单元的公共区域内装也由单元内的住户自己决定，愿意做成什么样自己干……”        

　　价格低廉、能够选择邻居、平白地分享了曾经给开发商带来巨大收益的底商产权、永远也不用为停车费操心，因为停车场也是属于每一个业主，不管它是地上还是地下的……也许就是这些诱人的未来吸引了大家，合作盖楼计划得到了广泛的关注。《新闻周刊》、《新京报》、北京电视台先后进行了报道。于凌罡笑着说以后要餐厅老板打折，因为由于他们总是在那个固定的餐厅开会，餐厅因此才能在电视上露脸。在网上，合作盖楼的传播速度更是惊人，于凌罡建立的蓝城网站已有几百个注册用户，国内建筑界影响力最大的ＡＢＢＳ论坛对此进行了热烈的讨论。成百上千的支持者中许多是年轻的建筑师、规划师和就职于房地产公司的工作人员。

模式挑战        

　　于凌罡的合作盖楼计划之所以如此受到关注和支持很容易理解，与秦兵针对开发商设计的２０４条和那些追求景观权、采光权甚至减免停车费的小小要求相比，他提出了一个至少看起来是一劳永逸的办法和前所未有的美好前景。这个办法的根本之处就在于不再追求对现有住宅体制和规范的修修补补，而是从一开始就彻底改变开发模式，让购房人来决定一切。       

　　在住宅刚刚商品化的２０世纪９０年代末，维权斗争与房地产共同繁荣。最初的斗争要求很简单，无非是揭露开发商暴利黑幕对房价太高满腹牢骚，抗议广告与事实不符，抵制停车场收费等等。这个阶段的极致就是秦兵律师的２０４条，而这些条款的基本目的无非就是为了防止上当受骗。但事实上，购房者除了以政府主导的住宅合作社和经济适用房之外只能选择开发商，而且住宅合作社只适用于北京户籍国家干部。        

　　若干年之后，追求业主应有的法律主体地位才成为维权的主流方向。而这一合理的要求最终是通过一场败诉的官司戏剧性地得以实现。北京中海雅园的业主委员会反复向海淀区法院提起诉讼，状告开发商所属的物业公司拒不执行业主委员会的决定，均被法院以业主委员会不能作为法律主体而拒绝。但是随后物业公司反诉业主委员会却被法院接受，并获得胜利。中海雅园业主委员会主任胡密珍当场质问法官：“哪个国家的法律会规定业主委员会只可以成为被告却不能作为原告？”由此，法院才不得不认可业主委员会的法律主体地位，业主委员会才可以作为原告来使用法律手段解决问题。之后，作为律师的胡密珍对记者回忆起这件事情时称之为“简直是个笑话”！        

　　由于大量的抗议和意见，期待已久的《物业管理条例》最终在２００３年６月份得以通过；根据最高法院的规定，商品房也被视为普通消费品，可以索取赔偿；最终确定购房人所有权的《物权法》正在积极的修订当中，据说在明年上半年有望推出。但是所有这些变化并不能最终保证购房人一定能获得自己的理想家园，尤其是高昂的房价是法律无力解决的问题。购房者急不可待了，他们要彻底抛开开发商。其实，秦兵本人也曾经在２００２年提出住宅合作社的构想，但是未能成功。        

　　作为规划师的李宁在网上发表一封公开信支持于凌罡的合作盖楼和“蓝城计划”。他向记者坚持，合作社建造住宅在发达的西方国家非常普遍，这种方式和“蓝城计划”很相近，并非幻想。