地价上调 房价不会因此水涨船高

    近日，《新京报》刊登了一篇颇有影响的文章：《多城市基准地价上调震动业内》。文章出来后，“震动”了许多读者和业内人士，“震源”是该文章的核心内容――

    2004年10月至今，厦门、杭州等一批城市纷纷大幅调高了土地基准地价。业内普遍认为，这和温家宝总理在去年10月的一次会议上强调应制定基准地价和协议出让土地最低价标准，以反映土地真实价值的发言不无关联。据文章报导，厦门近日总体基准地价上调幅度达20%，杭州住宅用地近期上涨幅度则高达34%。有关政府官员表示，北京尚未到调价时期，但业内预测未来上调的可能性较大。

    该文章见报后，由于涉及到许多读者敏感的房价问题，一些媒体纷纷作了转载。于是，《数城市基准地价上调 房价可能上涨》、《数城市基准地价上调震惊业内 房价可能会涨》……这样一些触目惊心的标题也就不断映入读者眼帘。一些读者因此前来向我咨询――基准地价上调后，房价会不会因此而“水涨船高”？一些业内人士就此与我探讨――现在房地产用地的价格是不是真的还远远低于土地的真实价值？

　　本轮基准地价调整，属于例行正常工作

    基准地价的定义，按照国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)规定，是指城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日(指估价结果对应的日期)上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

    《城镇土地估价规程》同时规定：为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性，在土地市场发生变化或影响土地价格的种种因素发生变化后，必须对地价进行重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准。

    而国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》( 国土资发[2001]174号)等文件对于基准地价更新则有着更明确的规定：各级土地行政主管部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价。基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。……凡现有基准地价已三年以上未及时更新或当地地价水平已发生重大变化的，必须立即着手部署基准地价更新工作。……

    可以明确地说，前段时间和当前全国各地纷纷开展的基准地价调整，完全属于正常的例行工作 ――

    厦门上一轮基准地价调整后，实施日期是2000年8月24日，到2003年8月已满三年，按规定应该进行更新。而事实也的确如此――厦门市城镇土地基准地价修编于2003年11月立项；2004年6月完成《厦门市城镇土地基准地价更新成果》；2004年6月15 日上午，为落实国土资源部《国土资源听证规定》，厦门还举行了首次基准地价更新成果听证会；听证会后，更新成果按规定上报市政府审批；待市政府审批后，将正式施行。

    而杭州上一轮基准地价调整是在2002年初。虽然早在2001年3月，萧山、余杭在“撤市建区”中，就已并入杭州，但在那次调整时，由于种种原因，萧山、余杭当时并没有列入杭州基准地价的“八级土地标准”，再加近几年来杭州房地产市场日新月异，城市地价总体水平早已发生重大变化，因此，根据市场变化，按规定必须及时进行基准地价调整。而杭州市也的确是这样做的 ――2004年2月中旬， 杭州新市区新一轮基准地价更新顺利通过浙江省国土资源厅领导和有关专家学者的验收，经过规定程序报批后，10月20日，杭州市正式对外公布了新的基准地价。

    而北京市上一轮基准地价更新调整，经市政府批准后正式施行的时间是2002年12月10日，至今未满三年；而且，自上轮基准地价调整至今，北京地价水平没有发生重大变化；因此，目前自然不需要进行调整。而到规定时间再进行调整，应该是属于顺利成章的事情，这其实并不需要业内作什么预测。

    基准地价上调，房价会不会因此而上扬？

    现在，在那些基准地价上调的城市，当地居民和业内人士最关心的是，基准地价上调后，房价会不会因此而上涨？

    对此问题，可以肯定地回答说：不会。因为 ――

    首先，从时间角度看，基准地价评估确定的，是某一估价期日(即某一基准日期)的法定最高年期土地使用权区域平均价格。

    虽然在评估基准地价时，既要考虑现实收益，又要考虑预期收益，但在实践中，由于预期很难把握确定，毫无例外地，更多的是考虑现实性为主。因此，从根本上来讲，基准地价评估其实是对评估基准日这个日子以前一段时间的地价的回顾总结，而不是对评估基准日这个日子以后地价的预测展望。这也是为什么为保持现实性，基准地价通常二三年就不得不调整一次的最根本的原因。

    其次，除工业用地外，商业、住宅用地出让底价评估，目前很少有地方是以基准地价系数修正法为主进行评估的。

    基准地价评估结果只是反映设定基准条件下的地价水平，而具体宗地条件(尤其是商业、住宅用地)往往是十分复杂的，由基准地价经系数法修正到具体的宗地地价，往往存在着修正不到位的现象，因此，在绝大多数土地市场比较发育的地方，基准地价系数修正法大多已经弃之不用，而代替以直接的评估方法，如市场比较法，剩余法，收益还原法等。在确定招拍挂底价时，基准地价至多只是作一下参考。

    最后，商业居住用地成交价格主要取决于土地市场供需状况，而非基准地价。

    基准地价甚至出让底价，并不能替代市场成交价格，尤其是在8. 31后，商业和除经济适用房外的商业居住等经营性用地必须通过招标、拍卖和挂牌方式取得，其成交价格，只能由土地市场供需状况来决定。去年宏观调控后，各地土地市场土地“招拍挂”纷纷出现的流标现象，如媒体报导的去年底北京8块挂牌土地7块无人问津，就很能说明这一点。

    基准地价上调，有利于商品房价格下调！

    那么，是不是说，基准地价上调，商品房价格一点都不会受到影响呢？

    不，根据事物普遍联系的观点，答案显然应该是否定的。而让我们大吃一惊的是，对此问题从深层次上加以分析后，我们竟然会得出一个与我们想当然所得出结果截然相反的结论――基准地价真正按照市场价格调整后，房地产价格不但不会上涨，反而会有所下降。

    这个结论，肯定会出乎许多人的意料。有鉴于此，下面，我对此结论，作一简单分析――

    过去，许多地方为了片面追求GDP的增长，在工业用地协议出让时，纷纷采取压低地价、甚至采用零地价的供地方式，来进行招商引资，必然的结果是出现大量的圈地，最终导至土地的大量闲置浪费。如有关部门对1999年以来76个新建园区的统计表明，已开发面积仅占规划总面积的13. 51%。

    而对房地产用地，由于采用“价高者得”的“土地招拍挂”供地，让多家房地产企业竞争一块土地。在建设用地总量控制情况下，最终的结果，常常是工业用地、园区用地挤压占用了房地产正常用地的需求。虽然不可否认，房地产用地虽然在开发商手中也有闲置，但比起园区用地的闲置，从数量上来说，那实在是“小巫见大巫”。据有关部门对1999年以来76个新建园区的统计表明，已开发面积仅占规划总面积的13. 51%，园区用地存在着大量的闲置、荒芜现象。

    不论对于商业居住用地也好，还是对于工业用地也好，土地的稀缺性是一样存在的。因此，基准地价的调整，只要是真正按市场状况进行价格调整，可以肯定的是，在商业居住用地价格向上作大幅调整的同时，工业用地价格肯定也得向上作大幅调整。如果在商业居住用地价格大幅上调的同时，工业用地价格没作什么调整，可以肯定地说，那只可能是人为因素强加干预的结果，而这种干预归根结底是过去那种“以低地价、甚至是零地价进行招商引资”的习惯思维所导致的。

    温家宝总理强调要确定基准价格，确定最低协议价格，就是针对“一些地方压低地价招商，不仅造成土地资产流失，而且浪费土地，导致大量圈地”这一现象而言的。最近出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定，协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。而2003年8月1日起开始实施的《协议出让国有土地使用权规定》则明确了“协议出让最低价不得低于基准价70% ”。

    因此，地方政府一旦开始真正严格执行《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》，那么，基准地价调整后，影响最大的自然是今后依然还是以协议出让方式为主的工业用地。而由前面分析，我们已经知道，对于已经实行“招拍挂”供地的商业居住用地影响则不会太大。

    工业用地供地价格调高后，需求必定会受到抑制，在“总量控制，有保有压”的宏观调控原则下，那么，这时基准地价的调整，也就可以从经济杠杆的角度，来保住宅用地的数量少受甚至不受工业用地的“挤占”。