排队现象托起虚高楼市 上海上演最后的疯狂

　　排队，又是排队，还是排队。

　　自去年三季度开始，排队买房重现楼市，且有愈演愈烈之势。一边，房价不断高涨，越来越多的人声称买不起房，越来越多的人对楼市泡沫深表担忧；另一边，又不断传出楼盘开盘，数百上千人排队的新闻，且常有混乱场面出现。真让人看不懂，楼市究竟怎么了？ 
 
　　排队现象发生“变味”

　　几天前，位于虹桥上海城的虹桥豪苑二期开盘，网上公示有107套可售房屋，近200名购房者聚集在售楼处门口希望能有所收获。然而，开盘当天上午进行销售时，却只放了9个人进去。有排队买房者上网进行查询，发现竟然已有46套房子被预订。不满之声油然而生。

　　与此同时，数个中介公司的工作人员却在周边兜售生意，在排得长长的队伍旁，公开宣称只要加价10万元到20万元就可以挑选到满意的房型。这对于许多在前一天便开始排队但买不到房的购房者而言，无异是火上浇油。据称，当时现场还出现了小规模的冲突行为。

　　“实际上，排队现象虽然从前也有，但和现在的情况并不相同。”一位房产投资者这样评价道。这位先生算是看遍了房市的诸多“风景”，他认为，排队买房并不是什么稀罕事，早在2002年、2003年间就出现在一些楼盘现场。但2004年的排队，总感觉有点“变味”。他说：“首先是排队者并不‘单纯’，这其中分为几种人：有真正想买房的购房者，有借排队位置转手赚钱的人员，还有被雇排队的人。而被雇排队的人员构成又包括了三种情况：被开发商雇来炒作的，被购房者雇来代替排队的，还有被中介公司雇来抢“单”的。这形形色色的人加在一起，不多才怪呢。”

　　他忍不住抱怨说，“从前排队虽然一样辛苦，但到最后总能买得到房子。现在不同了，开发商放出来的房源越来越少，排了几天队，能买到房子的概率才50%，甚至更少。虽然自己经验证明，性价比高的盘子的确值得排队去买，但开发商捂房也是造成排队的因素之一。”

　　陈先生是某房产营销公司的专案经理，他所负责的楼盘项目正位于黄浦区黄金地段内。据他介绍，一期、二期推出时，虽然问津者不少，销售速度也比较快，但并未出现原先想像中的排队购房现象。但到了2004年下半年，第三期刚刚开盘，马上就在售楼处门口聚集起了长长的购房队伍，“热闹得不得了。”

　　排队现象因果探寻

　　细究起来，这几年的房价上涨确有多重原因。老百姓收入的提高，消费结构的改变，从“居者有其屋”发展为“居者优其屋”；旧城改造速度的加快又导致动迁买房的需求量增大；而土地供应量的减少、地价的飞涨都导致了房价的“水涨船高”；需要指出的是，宏观调控政策的出台更多的是针对房地产供应方面，对需求并未有效遏制。在这种情况下，供需表现失衡也就在情理之中了。

　　首先应该肯定，排队买房本质上是旺盛需求的表现，是楼市供需矛盾的产物。这一点，大多数专家不表示怀疑。中国指数研究院陈晟认为，供需不平衡使得购房者对大幅上涨的房产仍然趋之若鹜。社科院提供的资料表明，由于宏观调控对供应抑制的作用明显、见效快，致使2004年上海楼市的供应速度和供应量都随之下降。其中1月-9月间，全市批准预售面积同比下降了13.48%，而与之同时，全市商品房的预售成交量却同比增长了10.90%。其批准预售面积与实际预售成交面积的供求比，达到了多年来所未曾有过的1：1.14。

　　陈晟认为，在供需矛盾的态势下，人为投机炒作因素势必增强。虽然在上海，一套80平方米的住房价格已是人均可支配收入的27.54倍，甚至已经超过了人均土地资源极度匮乏的日本，但随着房价的快速提高，越来越多的人在财富效应的示范下，已将房产作为一个单纯的投资项目。据不完全调查显示，上海25个小区内的23694户居民，26.55%的购房者将房子作为投资使用。“股市的持续低迷、利率的8次下调造成了投资渠道非常窄，目前房市的一枝独秀很容易让市民选择投资房产，一人多套房产并不稀奇。”上海地杰置业的陈宇总经理分析道。

　　除此之外，陈晟认为，排队现象的背后是“极强的心理暗示和市场预期程度”。通常来说，越是供不应求，就越会激发产生人们的购买欲望，从而促使消费需求的增长；越是供不应求，也就越有炒作空间和投资价值。房产投资同样会经历低迷、复苏、上涨、暴涨到见顶下跌这样的周期性过程，在这个过程中，市场的参与者由于财富增值示范效应的明显而越来越多，最后形成“羊群效应”。在这种强烈的市场看好预期和从众效应影响下，投资和投机需求急速膨胀。

　　上海农口万盟房地产有限责任公司副总经理刘军指出，在这种近乎“狂热”的市场态势影响下，购房者能够抱有理性心态的已经不多。虽然在供求不平衡的情况下，排队买房现象有其必然性，但真正意义上的成熟市场并不会产生这种情形，甚至在一定程度上，购房者的追捧也反过来促成了开发商的“惜售”行为，对后期销售抱有乐观，产生促进利润最大化的心态。

　　开发商希冀排队造势

　　无论需求是多么旺盛，开发商和销售商在造成排队买房现象中，仍然是“功不可没”。尽管已有部分开发商、销售商的工作人员对排队买房乱糟糟的情景表示厌烦，但从心底里，开发商和销售商确实愿意看到排队现象的出现。

　　一位市场分析人士对记者说，不知注意到没有，事实上，任何一次排队现象的出现都是开发商或销售商的营销人员在人为组织的结果，有的是电话通知有意向的客户提前几天来排队，且提前的天数越来越早，金外滩花园甚至整整提前了10天；有的是组织团体客户在开盘前或开盘当日出现在楼盘现场，加剧热闹氛围；有的是以“即将开盘”的醒目字眼在媒体上做广告，甚至并不宣布开盘日期，只是说“即将”。通常，开发商或销售商在组织和通知排队时，对开盘价格仅仅是隐约透露，一来留有余地，使自己掌握主动；二来又可给市场带来神秘气氛，反过来加剧了排队买房的心理预期。可以说，他们是十分掌握购房者心理的。

　　这位人士进一步分析说，开发商或销售商推出的认购方法更说明他们希望大家排队，希望场面越火爆越好。何以见得？排队登记说明一切。按常理，既然要摇号，再要排队登记显然有违常理。可以按以前发行新股的方式，把登记认购时间拉得很长，现场根本不会乱哄哄。而摇号更可以委托专业机构，就像彩票摇奖那样，那么多人希望获奖，数百万、数千万人争抢一个机会，可也没到秩序混乱的地步。以此看，关键是开发商或销售商希望乱或者说热闹，这样才能造势，才能造成热销场景，为后续楼盘的提价和销售营造氛围。

　　两大类型楼盘排队最多

　　据上海中瑞市场研究有限公司赵翊?分析，近来重现排队现象的楼盘项目，主要集中于上海本地客户自住为主的中低价位楼盘，及外地(外国)客户用于投资的中高价位楼盘。

　　赵翊?认为，中低价位楼盘通常集中在主要人口导入区域，如浦东东北部、徐汇南部、普陀西部等。区域内需求量大，而主要购买者为区域内客户。加上开发商为了制造“一炮打响”的效果，往往运用“低开高走”价格策略，降低首批开盘房源的价格以吸引人气，价格较低、面积实惠是造成中低档楼盘热销的主要原因。而中高价位的楼盘通常位于市中心区域，地理位置相当优越，有很强的升值潜力，从而造成排队“追捧”。

　　业内人士指出，从长远角度来看，上海市场始终看好。但作为一个可持续性发展的产业而言，排队现象的出现代表了房地产业的“过热”态势。按照这种发展态势，势必导致更严厉的调控措施出台，从而对房地产市场未来发展造成影响。这对房地产业来说，无异于杀鸡取卵。希望排队现象不要沦为“最后的疯狂”。