房产热使代理行业拥堵 代理行面临的生存险境(下)

如此这般“粥少僧多”也就不足为怪。以北京为例，在媒体房产专栏上的广告每年也就200―300个，北京市经过政府资质审查的房地产经纪公司就超过了2000家。媒体甚至披露过，目前北京合法和不合法的房地产经纪公司超过了10000家。直接的“副产品”就是佣金下降，从1998年的2%左右，下降到现在的1%―1.5%。一些刚出道的还把佣金降到0.7%―0.8%,“一个成熟的市场只需要二、三十家代理行。‘和尚多了没水吃’，大家降下价来产品质量没法保证，如此陷入了恶性循环之中。”童渊说。

　　做了多年销售的童渊告诫代理行要学会换位思考，目前开发商大多有自己的销售网络，有良好的媒体关系，一个项目可以在世界范围内招标。如果代理行没有广泛的人脉关系，没有和国际大师合作的经验，不熟悉媒体操作，凭什么要开发商的项目？再者代理行要正确认清实力，战线不要拉得过长，“当然最主要的还是专业。”

　　前景未卜

　　造成整个行业拥堵的原因绝非偶然。实际上，作为房地产的服务环节之一，代理行的生存空间越来越小了。“城市开发、旧城拆迁、城乡结合部改造、以旧翻新……，城市化的脚步放缓后，土地的供应量也会减少。对开发商来说，新的课题已经不多。”刘择宁认为，代理行的路越来越窄是历史发展的趋势，也是代理行无可避免的宿命。对此，香港的代理行业有着丰富经验，由于生存空间日益局促，很多知名代理行或向着内地二、三级市场发展，或在本地二手市场寻求出路。

　　刘择宁把代理市场分为几个阶段：一是启蒙阶段，在三级城市房产业刚刚发展，需求大于供给时，开始出现代理行的影子；再就是起步阶段。在二级城市中，城市化刚刚起步，城中村的改造，城市的重新定位和规划，城市功能区的调整，给房产带来生机的同时，也给代理行业提供了宽阔的课堂。还有就是国际化大都市的成熟阶段，代理行的生存空间已不多。刘择宁现在做二、三级城市业务，对于刚出道的小代理行来说，逃离北京、上海等大城市是上策，因为市场太好和太早都对代理行不利。

　　不过事情远非那么简单。由于这种小城市房子销售势头好，开发商还没有形成包装产品的意识。“我见过不下40个开发商，很少有人愿意坐下来听我谈代理。”刘择宁说。

　　这里面有几个原因，市场对房产的需求大，房子好卖；虽然房地产企业不少，但是档次低，品牌少，甚至很多开发商是从国企和施工单位转过来的，对于这些人来说，代理理念过于超前。

　　尽管如此，徐斌对代理行的前景表示乐观。“现在不是不需要代理行了，我认为恰恰相反，”徐斌用吃猪肉作比较，“想吃猪肉不能养猪、宰猪、拔毛，最后再炖肉，代理行也如此，社会的发展一定是沿着专业化的轨迹前进。”

　　徐斌对未来充满憧憬：代理行业是小行业大做法，像开发商一样，它也在追求百亿、千亿，他甚至认为，再过2-3年，销售额突破300亿大关的一定不是开发商而是代理行。“光我们1年就30个项目，哪个开发商比得上。另外，在服务、营销、对市场的感受、对客户的认知，都是开发商无可比拟的。”(记者 祖秀丽)

　　资讯：

　　1992年台湾人李元发来京创办了北京九鼎轩国际投资置业公司，代理了位于亚运村的观天下花园别墅，深受港台模式影响的北京房地产代理业正式起锚。

　　1993年香港人邓智仁创办了北京利达行房地产咨询公司，代理昌平区的玫瑰园别墅。

　　同年国际顶级物业管理顾问公司、英国Savillsplc集团成员之一的香港第一太平戴维斯染指京城代理行业。

　　同年又一家台资公司--北京永德房地产经纪公司成立。

　　1994年香港最大的华资中介代理公司中原地产集团在北京成立了国内第一家分公司――北京中原房地产经纪有限公司。

　　同年伟业顾问成立，并在当年代理销售聚龙花园而一鸣惊人。

　　1995年，戴德梁行(当时名为梁振英测量行)进入北京。之后，北京本地代理行大批涌现。